Zwei Großkanzleien prüfen einen Mietvertrag und halten eine Kündigung für erfolgversprechend. Der neue Eigentümer kündigt daraufhin, die Mieterin zieht aus, und Jahre später steht fest, dass die Kündigung unwirksam war. Haftet der Vermieter für die unberechtigte Kündigung, obwohl er sich auf zwei anwaltliche Gutachten gestützt hat? Mit dieser spannenden Entscheidung hat sich das OLG München (Beschluss vom 23.07.2025 – 32 U 3422/24e) beschäftigt.
Sachverhalt: Kündigung der Praxis wegen vermeintlicher Schriftformmängel
Eine Dermatologin mietete 2014 rund 177 m² für ihre Facharztpraxis an. Der Vertrag lief zehn Jahre fest, dazu kommt ein Optionsrecht über zweimal drei Jahre. Übergeben wird im November 2014, die Miete beträgt zuletzt 3.805,50 € netto kalt.
2020 wechselt das Grundstück den Eigentümer. Der neue Vermieter, eine Kommanditgesellschaft, teilt der Ärztin im September 2020 den Eigentumsübergang mit und kündigt im selben Atemzug ordentlich zum 31. März 2021. Seine Begründung: Der Mietvertrag leide an Schriftformmängeln. Der Mietgegenstand sei nicht klar bestimmt und der Mietbeginn nicht ausreichend dokumentiert.
Die Ärztin widerspricht, sucht aber parallel nach Alternativen. Schon sieben Wochen nach der Kündigung unterschreibt sie einen neuen Mietvertrag über 259,73 m², zwanzig Jahre Laufzeit und 7.280,00 Euro netto kalt.
Im März 2021 erhebt der Vermieter Räumungsklage, im Juni 2021 gibt die Ärztin die Räume zurück. Damit hat sich die Räumungsklage erledigt. Weil der Vermieter das einseitig erklärt und die Ärztin nicht zustimmt, wird aus dem Räumungsantrag ein Feststellungsantrag: War die Klage im Zeitpunkt der Rückgabe zulässig und begründet? Im Oktober 2021 verneint das Landgericht das rechtskräftig. Einen Schriftformmangel gebe es nicht.
Die Ärztin war also ohne Grund ausgezogen. Jetzt dreht sie den Spieß um und verlangt Ersatz ihrer Mehrkosten. Das Landgericht spricht ihr den Anspruch dem Grunde nach zu, das OLG weist die Berufung des Vermieters zurück.
Kein Schriftformmangel: Warum die Kündigung unwirksam war
Der Vermieter setzte auf einen Verweisungsfehler im Vertrag. Eine Klausel verwies auf ein Sonderkündigungsrecht, das an der genannten Stelle gar nicht stand. Daraus folge eine Widersprüchlichkeit, und ein widersprüchlicher Vertrag genüge der Schriftform nicht.
Warum das überhaupt wichtig ist, erklärt § 550 BGB. Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr muss schriftlich geschlossen werden. Fehlt die Form, so gilt der Vertrag nicht etwa als unwirksam, wie es beispielsweise § 125 BGB vorsieht, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Und ein unbefristeter Vertrag lässt sich ordentlich kündigen. Genau darauf zielte der Vermieter: Ein Formfehler hätte ihm die feste Laufzeit von zehn Jahren aus dem Weg geräumt.
Merke: Seit 1.Januar 2025 genügt für Gewerberaummietverträge nach § 578 BGB übrigens grundsätzlich die Textform nach § 126b BGB.
Das OLG legt den Vertrag aus, wie Du es aus §§ 133, 157 BGB kennst, und kommt zum gegenteiligen Ergebnis. Der Verweis ist ein schlichtes Redaktionsversehen. Ein Sonderkündigungsrecht war nie vereinbart, also kollidiert auch nichts miteinander. Widersprüchlich kann ein Vertrag nur sein, wo tatsächlich zwei Regelungen aufeinandertreffen. Damit blieb es bei der festen Mietzeit, und die ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrags läuft nach § 542 II BGB ins Leere.
Schadensersatz nach § 280 I BGB: Die Kündigung als Pflichtverletzung
Aus § 280 I BGB schuldet Schadensersatz, wer eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis verletzt und das zu vertreten hat. Das Schuldverhältnis ist hier der Mietvertrag. Aber worin liegt die Pflichtverletzung, wenn jemand nur ein Schreiben verschickt?
Die Antwort steht in § 241 II BGB. Jede Vertragspartei muss auf die Interessen der anderen Rücksicht nehmen. Wer ohne Kündigungsgrund kündigt, verlangt die Rückgabe der Mietsache, obwohl der Vertrag genau das nicht hergibt, und macht dem Mieter damit den Gebrauch streitig. Das reicht. Der BGH hat das für unberechtigte Kündigungen, Anfechtungen und Rücktritte anerkannt.
Der Vermieter hielt dem entgegen, diese Rechtsprechung sei zum vorgetäuschten Eigenbedarf in Wohnraummietverhältnissen ergangen und passe nicht auf einen Gewerberaumvertrag, der wegen eines Formfehlers gekündigt wurde. Das OLG sieht keinen Unterschied. Die Frage nach den Folgen einer unbegründeten Kündigung stellt sich in beiden Bereichen gleich.
Rechtsirrtum des Vermieters: Warum selbst zwei Gutachten nicht entlasten
Nach § 280 I 2 BGB wird das Vertretenmüssen vermutet. Der Vermieter musste sich also entlasten, und dafür berief er sich auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum: Zwei Kanzleien hätten ihm die Kündigung als erfolgversprechend dargestellt.
An einen unverschuldeten Rechtsirrtum legt die Rechtsprechung strenge Maßstäbe an. Entschuldigt ist er nur, wenn man bei verkehrsüblicher Sorgfalt mit einer anderen gerichtlichen Beurteilung nicht rechnen musste. Fahrlässig handelt bereits, wer sich „erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt”
Der Vermieter argumentierte, es genüge, wenn er seinen Standpunkt für plausibel halten durfte. Und tatsächlich gibt es diesen milderen Maßstab. Nur gilt er, wie das OLG herausarbeitet, ausschließlich für den Gläubiger, also für den, der eine vermeintliche Forderung durchsetzt. Ihm wäre die Rechtsverfolgung unzumutbar erschwert, müsste er den Ausgang eines Prozesses vorwegnehmen. Für den Schuldner gilt das Gegenteil: Er trägt das Risiko seines Rechtsirrtums selbst und darf es nicht auf die andere Seite abwälzen.
Und als was handelt der kündigende Vermieter? Als Schuldner. Er schuldet dem Mieter den Gebrauch der Sache und die Rücksichtnahme, und genau diese Pflichten verletzt er mit der Kündigung. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Die Pflichtverletzung liegt schon im Ausspruch der Kündigung, nicht erst in der späteren Räumungsklage. Dass er anschließend als Kläger auftritt, macht ihn nicht rückwirkend zum Gläubiger.
Rechtsirrtum – zwei Maßstäbe
Gläubiger: Er handelt regelmäßig nicht schon dann fahrlässig, wenn er die Unberechtigtheit seiner Forderung nicht erkennt. Es genügt, dass er den eigenen Rechtsstandpunkt sorgfältig auf Plausibilität prüft, auch bei unklarer Rechtslage.
Schuldner: Er trägt grundsätzlich das Risiko des Irrtums. Wer sich bei zweifelhafter Rechtslage gegen die Leistung entscheidet, geht dieses Risiko zumindest fahrlässig ein.
Frage Dich in der Klausur also zuerst: In welcher Rolle handelt die Partei, deren Verschulden zu prüfen ist?
Damit war das Schicksal der Gutachten besiegelt. Sie ergaben schon nicht, dass die angenommenen Schriftformmängel höchstrichterlich geklärt gewesen wären. Hinzu kommt, dass es gar nicht zwei unabhängige Einschätzungen waren, denn das zweite Gutachten baute auf dem ersten auf. Und für den Rechtsberater gelten dieselben strengen Grundsätze wie für den Schuldner selbst. Für dessen Verschulden haftet der Mandant nach § 278 BGB.
Prüfungsrelevanz: Rollenfrage des Rechtsirrtums
Die Entscheidung überrascht auf den ersten Blick, da sich der Vermieter hier ja sogar rechtlichen Rat eingeholt hat. Für die Klausur ist die Rollenfrage beim Rechtsirrtum sehr relevant. Sie entscheidet über den Prüfungsmaßstab und damit oft über das Ergebnis. Naheliegend erscheint, dass sie sich über die Kündigung hinaus auf andere Fälle einseitiger Rechtsausübung übertragen lässt, entschieden ist das hier aber nicht.
Eigenbedarf als Kündigungsgrund vortäuschen?
Ein Mieter zieht nach einer Eigenbedarfskündigung aus, doch die angekündigte Tochter bezieht die Wohnung nie. Als die Vermieter später an Dritte weitervermieten, verlangt der Mieter Einsicht in den neuen Mietvertrag und die Herausgabe des erzielten Mehrerlöses.BGH zu Schadensersatz nach Besitzverlust
Zwei Mieter verlassen ihre Wohnungen infolge möglicher Pflichtverletzungen ihrer Vermieter und erwerben anschließend Wohneigentum. Können sie die dabei angefallenen Maklerkosten von rund 30.000 beziehungsweise 13.000 Euro als Kündigungsfolgeschaden ersetzt verlangen?Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht?
Ein Diskussionsentwurf des BMJ wollte die Formprobleme langfristiger Gewerbemietverträge entschärfen und für Vertragsänderungen die Textform genügen lassen. Der Beitrag erklärt, weshalb der DAV den vorgeschlagenen Ansatz dennoch für unzureichend hielt.
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