Kann darin bereits eine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit gesehen werden?
Wer eine “Wohnung” kauft, wird in dieser häufig wohnen wollen. Doch was, wenn für diese Nutzung gar keine Baugenehmigung vorliegt? Eine Käuferin hat dies leider zu spät realisiert. Doch kann das einen Rücktritt vom Kaufvertrag rechtfertigen?
Der Sachverhalt
Die Käuferin und der Verkäufer schlossen einen Kaufvertrag (§ 433 BGB) über eine Wohnung im Frankfurter Nordend zu einem Kaufpreis von 330.000 Euro. Wie üblich erfolgte der Kauf “wie besichtigt”. Die Parteien schlossen außerdem jegliche Sachmängelhaftung vertraglich aus. Kurz nach Abschluss des Kaufvertrages stellte die Käuferin allerdings fest, dass es keine Baugenehmigung für die Wohnung gab. Sie erklärte daraufhin den Rücktritt vom Vertrag und verlangte die Rückzahlung des Kaufpreises gegen die Rückübertragung des Wohnungseigentums.
Das Landgericht wies die Klage ab.
Die Entscheidung des OLG
Auch die gegen das erstinstanzliche Urteil gerichtete Berufung vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main verlief nun erfolglos.
Eine fehlende Baugenehmigung sei zwar grundsätzlich ein Sachmangel i.S.d. § 434 BGB. Dies sei im vorliegenden Fall jedoch irrelevant, da die Parteien zulässig einen Haftungsausschluss vereinbart hätten. Die Käuferin habe damit freiwillig auf ihre kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte verzichtet.
Abhilfe verschafft da höchstens noch § 444 BGB. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Arglist setzt aber zumindest einen Eventualvorsatz voraus und die Beweislast trägt der Käufer.
Die Käuferin hat dem Verkäufer jedoch nach Auffassung der Frankfurter Richter in diesem konkreten Fall keinen derartigen Vorsatz nachweisen können. Der Verkäufer hat vorgetragen, dass er selbst die Wohnung 14 Jahre lang bewohnt habe und während dieser Zeit keine Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung hatte. Die Käuferin wiederum hat für eine Kenntnis des Beklagten keinen Beweis angeboten.
Der vereinbarte Haftungsausschluss wird auch nicht durch eine Beschaffenheitsgarantie aufgehoben. Insbesondere habe der Verkäufer keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandspflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Dagegen spricht laut OLG auch nicht die Bezeichnung “Wohnung” im Kaufvertrag. Der Begriff bezeichne den “rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken”, nicht aber einen von der Käuferin behaupteten weitreichenden Haftungswillen des Verkäufers.