Gewerbemiete: Kündigung wegen Schriftformmangels treuwidrig?

Ein Grundstück wechselt den Eigentümer, der neue Vermieter besichtigt vorher die Räume, bespricht mit dem Mieter, welche Flächen dieser nutzt. Im Anschluss kündigt er den Mietvertrag, weil der Vertrag insoweit angeblich nicht der Schriftform genügt. Mit diesem sehr lesenswerten Fall musste sich das OLG Nürnberg befassen (Beschuss vom 24.03.2026 – 14 W 370/26, 14 W 456/26). Die Entscheidung ist zwar „nur“ eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO. Sie zeigt aber dennoch, wie man in einem summarischen Verfahren die materielle Rechtslage inzident durchprüft, und liefert auch im materiellen Recht spannende Fragen im Zusammenhang mit § 550 BGB.

Übereinstimmende Erledigung, doch wer trägt die Kosten?

Die M (Mieterin) nahm die V (Vermieterin) auf Abrechnung und Rückzahlung überzahlter Betriebskosten sowie auf vorgerichtliche Anwaltskosten in Anspruch. Die V erhob Widerklage auf Herausgabe des gewerblichen Mietobjekts. Sie hatte den Mietvertrag zuvor mangels Einhaltung der Schriftform gekündigt: Sowohl die Nutzung von 25 statt der im Vertrag genannten 14 Parkplätze als auch die Nutzung eines Außenlagers waren zwischen der M und dem Rechtsvorgänger der V lediglich mündlich abgesprochen worden, weshalb der Vertrag ordentlich kündbar sei.

Im Verlauf des Rechtsstreits erkannte die V die vorgerichtlichen Anwaltskosten an, im Übrigen erklärten beide Seiten Klage und Widerklage übereinstimmend für erledigt. Es blieb also nur noch die Kostenfrage gem. § 91a ZPO zu klären.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth teilte die Kosten zunächst auf: 46 Prozent M, 54 Prozent V, weil der Ausgang der Widerklage von einer noch offenen Beweisaufnahme abgehangen habe. Dagegen legten beide Seiten sofortige Beschwerde ein. Die M wollte, dass die V sämtliche Kosten trägt, weil kein Schriftformmangel vorgelegen habe und sich die V jedenfalls wegen ihrer Kenntnis von der tatsächlichen Nutzung nicht auf einen solchen berufen könne.

Das Landgericht half der Beschwerde der V ab und änderte die Kostenquote auf 92 Prozent zulasten der M. Gegen diese neue Entscheidung legte die Klägerin erneut sofortige Beschwerde ein.

§ 91a ZPO: Der Maßstab für die Kostenentscheidung

Nach § 91a I 1 ZPO entscheidet das Gericht bei übereinstimmender Erledigungserklärung über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen. Maßgeblich ist eine Prognose: Wie hätte der Rechtsstreit ohne die Erledigung ausgesehen?

Eine Entscheidung nach § 91a ZPO ist der Sache nach eine hypothetische Hauptsacheentscheidung. Das Gericht prüft die materielle Rechtslage inzident durch, ohne dass es dafür eine förmliche Beweisaufnahme oder ein vollständiges Sachurteil braucht. Wegen dieses Prüfungsmaßstabs kann eine entsprechende Entscheidung nach § 91a ZPO Dir im 2. Examen als möglicher Klausurtyp anstelle des Zivilurteils begegnen.

Die entscheidende Frage lautet also: Wäre die Herausgabewiderklage begründet gewesen oder nicht? Dafür war maßgeblich, ob die ordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags möglich ist.

Der Formmangel-Einwand

Dreh- und Angelpunkt ist § 550 BGB. Gemäß § 550 BGB gilt: Wird ein Mietvertrag für eine feste Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen und liegt dieser nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form vor, so gilt er automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies ist gerade bei Gewerbemietverträgen relevant, weil diese regelmäßig befristet sind und damit nicht ordentlich kündbar sind. § 550 BGB schützt in erster Linie nicht die Mietvertragsparteien selbst, sondern einen am ursprünglichen Vertragsschluss nicht beteiligten Dritten, nämlich den späteren Erwerber. Dieser soll sich auf den schriftlichen Vertragstext verlassen können. Dies gilt jedoch nur, wenn der Schutzzweck der Norm, nämlich die Information des Dritten sicherzustellen, tatsächlich berührt ist.

Treu und Glauben als Grenze

Im vorliegenden Fall besichtigte der Geschäftsführer der V das Mietobjekt einschließlich der von der M genutzten Außenflächen vor dem Erwerb persönlich. Dabei sprachen die Geschäftsführer beider Parteien unstreitig über die Nutzung der Parkplätze und des Außenlagers durch die M.

Genau dafür ist § 550 BGB gedacht: Der Zweck der Norm, dem Erwerber Klarheit über den tatsächlichen Vertragsinhalt zu verschaffen, war hier bereits auf anderem Weg erreicht. Wer den schriftlichen Mietvertrag kennt und vor Ort erfährt, dass der Mieter bestimmte Außenflächen nutzt, kann nur zu dem Schluss kommen, dass diese Flächen mitvermietet sind. Vor diesem Hintergrund stellte das Gericht fest, dass die Berufung auf den Formmangel nach § 242 BGB treuwidrig ist.

Das Ergebnis: Volle Kostenlast für die Vermieterin

Weil die Widerklage aus diesem Grund unbegründet gewesen wäre, hatte die M mit ihren sofortigen Beschwerden Erfolg. Das OLG änderte die Kostenentscheidung des Landgerichts vollständig zu ihren Gunsten ab.

Die Entscheidung ist gleich aus zwei Gründen besonders lehrreich: Prozessual lässt sich an ihr die besondere Klausurgestaltung des Beschlusses nach § 91a ZPO üben. Materiell zeigt Dir der Fall eindrücklich den Normzweck von § 550 BGB und wo seine Grenzen liegen: Wer vollständige Kenntnis von allem hat, was ihm die besondere Formvorschrift eigentlich hätte vermitteln sollen, kann sich nicht mehr auf ihr Fehlen berufen.

Mehr zum Thema

• Kündigung wegen Schriftformmangels: Haftet der Vermieter trotz Rechtsgutachten?
  Ein neuer Vermieter kündigt einen langfristigen Gewerbemietvertrag wegen vermeintlicher Schriftformmängel und stützt sich dabei auf zwei anwaltliche Gutachten. Als sich die Kündigung als unwirksam erweist, stellt sich die Frage: Muss er der Mieterin ihre Mehrkosten ersetzen?

• BGH zur Reichweite von § 566 BGB bei Spendenzusagen zwischen Vermieter und Mieter
  „Kauf bricht nicht Miete“ – doch welche Vereinbarungen binden den neuen Eigentümer? Der BGH untersucht, ob auch eine Spendenzusage des bisherigen Vermieters auf den Erwerber übergeht, die dem Mieter die Zahlung der Miete ermöglichen sollte.

• Die Erledigung im Zivilurteil (Teil 2)
  Erklären beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt, bleibt die Frage nach den Prozesskosten. Der Beitrag erläutert die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO und zeigt, wie Du die übereinstimmende Gesamt- und Teilerledigung in der Assessorklausur behandelst.