BGH zur Reichweite von § 566 BGB bei Spendenzusagen zwischen Vermieter und Mieter

Der BGH musste sich in seinem Urteil v. 19.11.2025 – XII ZR 106/23 genauer mit dem in § 566 BGB verankerten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” beschäftigen. Veräußert der Vermieter nach Mietbeginn die Wohnung an einen Dritten, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Inwieweit fällt eine Spendenvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter in den rechtlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis mit der Folge, dass sie von § 566 BGB erfasst wird?

A. Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Kündigung eines Mietverhältnisses. Die Klägerin K erwarb ein Grundstück, das der Voreigentümer an die Beklagte B zwecks Betriebs eines Museums vermietet hatte. In dem Mietvertrag hatten der Voreigentümer und B vereinbart, dass ersterer der B regelmäßig Spenden in Höhe von 18.000 Euro pro Quartal zahlte. Dies sollte der B die Begleichung der Miete ermöglichen und zugleich dem Voreigentümer einen steuerlichen Vorteil bringen. Als der Voreigentümer das Grundstück an die K veräußerte, vereinbarten beide, dass K die Spendenverpflichtung ab dem 01.09.2021 zu übernehmen hatte.

K zahlte jedoch keine Spendengelder an B aus, woraufhin diese ihre Mietzahlungen einstellte. Nach knapp zwei Monaten kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos und forderte die Beklagte zur Räumung auf.

Das OLG Frankfurt hatte in der Vorinstanz entschieden (wir haben berichtet) und kam zu dem Ergebnis, dass die Kündigung unwirksam gewesen sei. Es habe kein Kündigungsgrund vorgelegen. Sieht der BGH das auch so?

B. Entscheidung des BGH

K könnte gegen B einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache aus § 546 I BGB haben. Dies setzt voraus, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet worden ist. Hierzu könnte es gemäß § 543 I 1 BGB durch den Ausspruch der Kündigung gekommen sein.

Damit eine Kündigung wirksam ist, bedarf es insbesondere eines wichtigen Grundes. Ein solcher liegt gemäß § 543 I 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund kann sich insbesondere aus der Verletzung von Vertragspflichten ergeben. Eine solche könnte darin bestehen, dass B die Miete nicht gezahlt hat. Gemäß § 535 II BGB ist es die Hauptpflicht des Mieters, die Überlassung der Mietsache durch Zahlung der Miete zu vergüten. Die Nichtzahlung der Miete stellt daher grundsätzlich einen wichtigen Grund dar.

Anders verhält es sich allerdings, wenn der Mieter zur Verweigerung der Zahlung berechtigt ist. B könnte gemäß § 320 I BGB zur Verweigerung der Mietzahlung berechtigt gewesen sein. Dies wäre der Fall, wenn er einen Gegenanspruch gegen K hatte, der zur Pflicht der Mietzahlung im Synallagma stand. Ein solcher Anspruch könnte sich aus der vertraglichen Spendenverpflichtung ergeben. Diese Vereinbarung wurde mit dem ursprünglichen Vermieter abgeschlossen, sodass sie zunächst allein diesen verpflichtete. Möglicherweise wurde K jedoch durch den Erwerb des vermieteten Grundstücks gemäß §§ 578 I, 566 I BGB an die Vereinbarung gebunden.

Klausurhinweis:

§ 578 I BGB ist zu zitieren, weil ein Fall der Gewerberaummiete vorliegt und § 566 BGB unmittelbar lediglich auf Wohnraummietverhältnisse anzuwenden ist.

Hiernach tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks anstelle des Veräußerers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein.

Hier liegt nun der Schwerpunkt des Falls. Um zum eigentlichen Problem des Falls zu kommen, ob sich § 566 BGB auf die Spendenvereinbarung erstreckt, musste der BGH zunächst klären, ob diese Vereinbarung überhaupt wirksam war.

Wirksamkeit der Spendenvereinbarung

In Bezug auf die Wirksamkeit hat sich der BGH mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Spendenvereinbarung gemäß § 117 I BGB unwirksam ist. Dies wäre der Fall, wenn es sich um ein Scheingeschäft handelt. Laut BGH liegt ein Scheingeschäft vor, wenn die Parteien sich darüber einig sind, dass das erklärte Rechtsgeschäft keine rechtlichen Wirkungen entfalten soll, sondern lediglich der äußere Schein eines Rechtsgeschäfts gesetzt wird. Die Vorinstanz war hiervon ausgegangen, weil die Spendenvereinbarung einzig dazu diente, sich einen Steuervorteil zu verschaffen. Das OLG bewertete die “Spendenvereinbarung” daher als eine verdeckte Vereinbarung über die Miethöhe im Sinne des § 117 II BGB. Der BGH hielt diese Schlussfolgerung jedoch für zu pauschal:

„Im Folgenden übersieht das Berufungsgericht aber schon im Ausgangspunkt, dass bestimmte vertragliche Regelungen nicht gleichzeitig steuerrechtlich gewollt, zivilrechtlich aber nicht gewollt sein können … Geschäfte, die nur im Falle ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit den von den Vertragsparteien angestrebten steuerrechtlichen Zweck erfüllen können, sind deshalb regelmäßig keine Scheingeschäfte im Sinne von § 117 BGB.“

Die Spendenvereinbarung konnte die gewünschte steuerliche Wirkung nur entfalten, wenn sie zivilrechtlich wirksam war. Deshalb hatten die Parteien ein Interesse daran, dass die Vereinbarung ernstlich gilt und durchgeführt wird. Ein übereinstimmender Wille, keine Rechtsfolgen eintreten zu lassen, lag nicht vor. Folglich handelte es sich bei der Spendenvereinbarung nicht um ein Scheingeschäft.

Anwendbarkeit von § 566 BGB auf die Spendenvereinbarung

Fraglich war nun, ob sich § 566 I BGB auf die Spendenvereinbarung erstreckte. Die Vorschrift erfasst ihrem Wortlaut nach Vereinbarungen, die mietvertragliche Haupt- oder Nebenpflichten darstellen oder die in einem so engen rechtlichen Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen, dass sie objektiv als Bestandteil des Mietverhältnisses anzusehen sind. Bei der Spendenvereinbarung bestehen am Vorliegen dieser Merkmale allerdings Zweifel. Zwar sollten

„die versprochenen Zuwendungen der Vermieterin nach den übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien die Beklagte gerade in die Lage versetzen sollten, die vereinbarte Miete zu zahlen und den Mietvertrag für die Dauer der Vertragslaufzeit durchführen zu können. (…) es kommt nicht darauf an, was die ursprünglichen Mietvertragsparteien als rechtlich untrennbar vereinbaren wollten, sondern es ist eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung entscheidend.”

Vorliegend wurde die Vereinbarung gesondert vom Mietvertrag vereinbart. Sie dienten zwar wirtschaftlich dazu, dem gemeinnützigen Mieter die Zahlung der Miete zu ermöglichen, hatte jedoch keinen unmittelbaren mietrechtlichen Regelungsgehalt.

„Bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise handelt es sich bei der Spendenvereinbarung um eine rechtlich selbstständige Abrede, deren Verbindung zum Mietvertrag sich auf einen rein wirtschaftlichen Zusammenhang beschränkt.”

Daher handelt es sich nicht um eine mietvertragliche Pflicht, weshalb sie nicht gemäß §§ 578 I, 566 I BGB auf die K übergehen konnte.

In der Konsequenz durfte B die Mietzahlungen nicht aufgrund der Spendenzusage verweigern. Damit bestand ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung.

Somit hat K gegen B einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache aus § 546 I BGB.

C. Prüfungsrelevanz

Möchtest Du die Herzen Deiner Korrektor:innen höherschlagen lassen, könntest Du noch auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Kläger (Erwerber) eingehen. Denn die beiden vereinbarten, dass K die Spendenverpflichtung ab dem 01.09.2021 übernehmen sollte.

Fraglich ist, ob B gegen K aus dieser Vereinbarung ein Anspruch zusteht. Dies wäre der Fall, wenn diese Vereinbarung als Vertrag zugunsten der B auszulegen gewesen wäre. Hierzu hatte die Vorinstanz keine hinreichenden Feststellungen getroffen, weshalb der BGH den Fall insoweit zur weiteren Prüfung zurückverwies. In Deiner Klausur wäre es geboten gewesen, anhand der Sachverhaltsumstände zu ermitteln, ob die Parteien des Kaufvertrags den Willen hatten, der B gegen K einen Anspruch auf Zahlung der Spenden zu verschaffen. An dieser Stelle kommt es nun darauf an, dass Du die Sachverhaltsangaben genau auswertest, einzelfallbezogen und vor allem lebensnah argumentierst.