Gilt für eine Personengesellschaft eine Kündigungssperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung?
Wenn ein Alleineigentümer vermieteten Wohnraum in eine Personengesellschaft -eine GbR-, welche neben ihm aus seiner Frau und seinen beiden Kindern besteht, einbringt, liegt dann eine Veräußerung nach § 577a I BGB vor mit der Folge einer Kündigungssperrfrist von 3 Jahren im Falle einer Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschafterin als Familienangehörige?
A. Sachverhalt
Der Beklagte (B) ist seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. 2021 erwarb der Ehemann (G.W.), der spätere Mitgesellschafter per notariell beurkundetem Kaufvertrag sowie Auflassung und entsprechender Eintragung im Grundbuch das Alleineigentum an dem Grundstück. Noch im selben Jahr teilte er das Eigentum nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf.
Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschaftszweck unter anderem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag verpflichtete er sich zur Einbringung „des … Grundstücks … bzw. der durch Teilung nach § WEG § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten“ in die Gesellschaft.
Mit notarieller Urkunde vom 28. Dezember 2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzogene Teilungserklärung vom 28. September 2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin.
Am 11. Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28. September 2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen.
Im Juli 2022 erklärte die Klägerin (K), -die GbR (=Gesellschaft bürgerlichen Rechts)-, schriftlich gegenüber B die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Eigenbedarfs einer der neu eingetretenen Gesellschafterinnen, einer Tochter.
K verlangt von B Räumung und Herausgabe der Wohnung.
B. Entscheidung
K möchte aufgrund der Eigenbedarfskündigung die Wohnung zurückerhalten und begehrt daher Räumung und Herausgabe der Wohnung von B.
I. § 546 I BGB
K könnte gegen B einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung nach § 546 I BGB haben.
Dann müsste zwischen beiden ein Mietvertrag bestehen und dieses Mietverhältnis müsste beendet worden sein.
1. Mietvertrag
Ursprünglich ist ein Wohnraummietvertrag 2004 zwischen B und dem damaligen Eigentümer und Vermieter zustande gekommen nach §§ 549 I, 535 BGB. In dieses Mietverhältnis ist zunächst G.W. mit dem Erwerb des Alleineigentums und schließend K, die GbR, als Vermieterin aufgrund des Erwerbs kraft Gesetzes nach § 566 I BGB eingetreten.
2. Beendigung durch Kündigung
Das Mietverhältnis könnte durch Kündigung nach §§ 549 I, 542 I BGB beendet worden sein. Nach § 549 I BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum die §§ 535-548 BGB, soweit sich nicht aus den §§ 549-577a BGB etwas anderes ergibt. In Betracht kommt eine ordentliche Kündigung. Dafür bedarf es folgender Voraussetzungen:
Kündigungserklärung
Gegner
Zugang
Form
Frist
Kündigungsgrund
Kein Ausschluss
a) Kündigungserklärung
K hat im Juli 2022 die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses erklärt.
b) Gegner
Gegner der Erklärung war B.
c) Zugang
Diesem ist die Erklärung zugegangen nach § 130 I 1 BGB.
d) Form
Die Schriftform nach § 568 I BGB wurde eingehalten.
e) Frist
Die Kündigungsfrist ist nach § 573c I 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Sie hat sich jedoch nach § 573c I 2 BGB aufgrund des schon seit 2004 bestehenden Mietverhältnisses um zweimal drei Monate verlängert. Diese Frist ist abgelaufen.
f) Kündigungsgrund
Ferner bedarf der Vermieter von Wohnraum eines Kündigungsgrundes. Nach § 573 I 1 BGB kann er nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
aa) Eigenbedarfskündigung, § 573 II Nr. 2 BGB
Dies liegt gem. § 573 II Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sog. Eigenbedarfskündigung. Eine Gesellschaft an sich kann nicht wohnen oder Familienangehörige haben, sodass eine direkte Anwendung der Vorschrift ausscheidet.
bb) Eigenbedarfskündigung, § 573 II Nr. 2 BGB analog
§ 573 II Nr. 2 BGB könnte jedoch gegebenenfalls analog auf eine Personengesellschaft angewandt werden. Voraussetzung für eine Analogie ist ein vergleichbarer Sachverhalt und eine planwidrige Regelungslücke.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen … Aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Art. MOPEG Artikel 137 Satz 1 MoPeG) ergibt sich, … nichts anderes, weil diese bereits am 27. Juli 2022 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses schon zum 30. April 2023 geführt hätte …
g) Kein Ausschluss
Die Kündigung dürfte nicht ausgeschlossen sein.
aa) Kündigungssperrfrist nach § 577a I BGB oder nach § 577a Ia 1 Nr. 1 BGB?
Eine Kündigungsbeschränkung könnte sich aus § 577a Ia 1 Nr. 1, II BGB ergeben. Gem. § 577a I BGB kann sich ein Erwerber auf ein berechtigtes Interesse erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen, sog. Kündigungssperrfrist, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Diese Kündigungsbeschränkung gilt nach § 577a Ia 1 Nr. 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Maßgeblich ist vorliegend die Kündigungssperrfrist des § 577a I BGB und nicht die des § 577a Ia 1 Nr. 1 BGB.
Zwar ließe sich diese Fallgestaltung… im Einklang mit dem – allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber anknüpfenden – Wortlaut des Absatzes 1a auch dem dort geregelten Sperrfristtatbestand zuordnen. Dies hätte für den Streitfall zur Folge, dass die in Satz 2 dieses Absatzes enthaltene, von den Parteien bezüglich ihrer Anwendbarkeit kontrovers erörterte Privilegierung des Erwerbs durch eine – wie hier – aus Angehörigen derselben Familie bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unmittelbar einschlägig wäre. Die Klägerin wäre dann nicht gehindert gewesen, sich in der Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter im Sinne von § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB zu berufen.
Allerdings
ist der Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a, wie sich vor allem aus dem in den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz … zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers ergibt, allein dann einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum ist.
Der später eingefügte § 577a Ia BGB
sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die … Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts … nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) bestehende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft … ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums …
Somit ist die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren nach § 577a I BGB maßgeblich.
bb) Veräußerung nach § 577a I BGB
Fraglich ist, ob die Voraussetzungen des § 577a I BGB erfüllt sind. Dann müsste die Einbringung des Grundstücks in die GbR eine Veräußerung von Wohnungseigentum darstellen. Der
Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Absatz 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befugnis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Absatz 1, BGB § 573 Absatz 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kündigungssperrfrist schützen will … Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grundbuch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Absatz 1 BGB…
Eine solche Veräußerung ist mit der Einbringung des Grundstücks in die GbR erfolgt.
cc) Keine Ausnahme für Familienangehörige gem. § 577a Ia 2 BGB
Die 3-jährige Kündigungssperrfrist gilt allerdings nach § 577a Ia 2 BGB nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie angehören. Die dort
für die Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vorgesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Absatz 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht (…s.o.).
dd) Keine analoge Anwendung des § 577a Ia 2 BGB und keine teleologische Reduktion des § 577a I BGB
§ 577a Ia 2 BGB ist nicht analog anzuwenden und es kommt auch keine entsprechende teleologische Reduktion des § 577a I BGB in Betracht.
Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduktion setzt ebenso wie die Analogie eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus…. Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein…. Die Planwidrigkeit muss dabei aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können….
Eine solche planwidrige Unvollständigkeit ist nicht gegeben. Der BGH nimmt eine entsprechende Auslegung vor.
(1) Wortlaut
Der Wortlaut lässt zwar eine solche Auslegung zu.
(2) Systematik
Eine systematische Auslegung ist nicht ergiebig.
(3) Historie
Die historische Auslegung ergibt bereits das Fehlen einer planwidrigen Unvollständigkeit.
Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 577a BGB, insbesondere den Anlass für die Ergänzung des bestehenden Sperrfristtatbestandes des Absatzes 1 um die … Regelung in Absatz 1a und die in der Entwurfsbegründung … vom Gesetzgeber hierzu angestellten umfassenden Erwägungen zur bestehenden Vorschrift, zu deren Schwächen sowie zu den bei der beabsichtigten Schließung der Schutzlücke zu berücksichtigenden Interessen von Mieter und Erwerber des vermieteten Wohnraums gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Aufnahme einer dem § 577a Absatz 1a Satz 2 BGB entsprechenden Ausnahmebestimmung auch in den bestehenden, den Erwerb bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums regelnden Sperrfristtatbestand des § 577a Absatz 1 BGB lediglich aus Versehen unterblieben wäre
(4) Sinn und Zweck
Die teleologische Auslegung bestätigt das Ergebnis.
(5) Kein Verstoß gegen Art. 14 I GG
Es liegt auch kein Verstoß gegen Art. 14 I GG vor. Diese Norm
schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG….
Danach hat der Gesetzgeber… mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen – die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des – seinerseits durch Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG geschützten – Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften… dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch… die Möglichkeit zur Veräußerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. …Der Erwerber des vermieteten Wohnraums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperrfrist… in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat…
(6) Kein Verstoß gegen Art. 3 I GG
Es liegt des Weiteren auch kein Verstoß gegen Art. 3 I GG vor.
Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln…
Die vom Gesetzgeber in den Blick genommene erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter, welcher die Regelung zur Kündigungssperrfrist Rechnung tragen soll, droht jedoch dann, wenn der Eigentümer eines mit mehreren Mietwohnungen bebauten (ungeteilten) Grundstücks dieses durch nachträgliche Umwandlung in Wohnungseigentum (rechtlich) aufspaltet und die Eigentumswohnungen anschließend einzeln veräußert. Denn infolgedessen steht nunmehr regelmäßig jedem einzelnen Mieter – womit dieser bei Anmietung einer in einem Mehrfamilienmietshaus gelegenen Wohnung nicht zu rechnen brauchte – jeweils ein Eigentümer gegenüber, der sich hinsichtlich der betreffenden Wohnung auf Eigenbedarf berufen kann…
Zwischenergebnis:
Die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren wurde nicht eingehalten und somit die Kündigung ausgeschlossen. Damit ist die Kündigung grundsätzlich unwirksam.
Ergebnis:
K hat gegen B keinen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung nach § 546 I BGB.
II. § 985 BGB
Ferner hat K gegen B keinen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung nach § 985 BGB, da B aufgrund der unwirksamen Kündigung und des damit noch fortbestehenden Mietverhältnisses ein Recht zum Besitz nach § 986 I 1, 1. Alt. BGB hat.
C. Prüfungsrelevanz
Die Kündigung von Mietverhältnissen ist häufig Gegenstand von Examensklausuren. Der vorliegende Fall bietet die Möglichkeit, sich mit dem Erwerb einer vermieteten Wohnung und der anschließenden Kündigung durch eine Personengesellschaft wegen Eigenbedarfs zu beschäftigen.
Die Entscheidung ist zudem sehr prüfungsrelevant, da auch grundsätzliche Dinge wie die genaue Auslegung des Gesetzeswortlauts abgeprüft werden können.
(BGH Urt. v. 21.01.2026 – VIII ZR 247/24)
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