Tatort Gartenzaun: Verdachtskündigung im Pachtrecht

Räumungsklagen sind ein beliebter Prüfungsgegenstand in Klausuren und mündlichen Prüfungen. In deren Mittelpunkt steht häufig die Frage, ob die hohen gesetzlichen Anforderungen, die das Gesetz an Kündigungen anlegt, eingehalten wurden. Diese Frage stellte sich auch vor kurzem in einem lehrreichen Fall des AG München (Urt. v. 05.12.2025 – 452 C 5755/25).

Der Fall im Überblick: Streit unter Kleingärtnern

Die Parteien streiten sich über die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Kläger ist ein Dachverband von Kleingartenvereinen. Er ist Eigentümer zahlreicher Grundstücke, die er als Kleingartenparzellen verpachtet. Eine solche Parzelle, die Nr. 79, hatte er den Beklagten vor ca. 20 Jahren verpachtet.

Eines Nachts filmte eine Wildtierkamera, die sich auf der benachbarten Parzelle Nr. 78 befand, wie einer der Beklagten einen Stoff bei den Gemüsebeeten dieser Parzelle verstreute. Worum es sich bei dem Stoff handelte, ließ sich auf den Bildern nicht erkennen und auch anderweitig nicht aufklären. Der Kläger ging davon aus, dass es sich hierbei um einen potenziell gesundheitsschädlichen Stoff handelte. Aus diesem Grund kündigte er den Beklagten den Pachtvertrag ohne vorherige Abmahnung sowohl außerordentlich als auch ordentlich. Die Beklagten bestritten den Vorwurf, etwas Gefährliches verteilt zu haben. Sie hätten lediglich Spreu von Weizenkörnern in die Luft geworfen.

Der Kläger hielt trotz des unklaren Geschehensablaufs an der Kündigung fest und klagte auf Räumung des Pachtgrundstücks Nr. 79.

Schwerpunkt des Falls: Wirksamkeit der Kündigung

Das Gericht prüfte, ob der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung der Parzelle aus §§ 581 II, 546 BGB hatte.

Für Dich zur Einordnung:

Dass es bei der Bildung der Anspruchsgrundlage auf eine mietrechtliche Norm abstellen musste, erklärt sich dadurch, dass das Pachtrecht im BGB systematisch als Sonderform der Miete ausgestaltet ist. Daher ist der Pachtvertrag gemäß § 581 II BGB nach Mietrecht zu beurteilen, sofern die §§ 581 ff. BGB keine abweichenden Regelungen enthalten. Da sich dort keine Herausgabeansprüche finden, ist auf Pachtverträge der mietrechtliche Herausgabeanspruch aus § 546 BGB anzuwenden.

Dieser Anspruch setzt voraus, dass ein Pachtvertrag wirksam beendet worden ist, z.B. durch Kündigung. Die Frage, ob der Kläger den Vertrag durch Kündigung beendet hat, stand im Mittelpunkt des Falls.

Bundeskleingartengesetz als leges speciales

Zunächst hatte das Gericht den einschlägigen Prüfungsmaßstab zu identifizieren. Die §§ 581 ff. BGB enthalten mit den §§ 584, 584a BGB nur ein rudimentäres Kündigungsrecht. Ergänzend finden daher gemäß § 581 II BGB die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften Anwendung. In diesem Fall gab es jedoch eine Besonderheit: Mit dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG) existiert ein Sondergesetz für Kleingärten, das in seinen §§ 8 ff. BKleingG regelt, aus welchen Gründen Kleingartenpachtverträge gekündigt werden dürfen. Diese Regelungen – auf die in Deiner Klausur hingewiesen werden würden – zählen systematisch zum besonderen Schuldrecht. Gemäß § 4 BKleingG gehen sie den §§ 581 ff. BGB als leges speciales vor.

§ 8 BKleingG gestattet dem Verpächter die außerordentliche Kündigung, wenn der Pächter entweder in erheblichen Zahlungsverzug geraten ist oder eine schwerwiegende Pflichtverletzung begangen hat, welche die Fortsetzung des Pachtvertrags unzumutbar macht. Der Kläger warf dem Beklagten letzteres vor: Dieser habe durch das Verteilen der unbekannten, potenziell gesundheitsschädlichen Substanz Unsicherheit über die Verzehrbarkeit der dort geernteten Früchte geschaffen. Als problematisch erwies sich indes, dass der Kläger nicht beweisen konnte, dass sich dieser Vorfall so ereignet hatte. Da der Beklagte den Vorwurf substantiiert bestritten hatte, konnte der Kläger seine Kündigung nicht auf das Verteilen der Flüssigkeit stützen.

Anwendbarkeit der arbeitsrechtlichen Rechtsprechung zur Verdachtskündigung?

Damit stellte sich die Frage, ob es möglich war, die Kündigung zumindest auf den Verdacht zu stützen, der Beklagte habe eine gesundheitsschädliche Substanz verbreitet. Eine solche Verdachtskündigung ist aus dem Arbeitsrecht bekannt; dort spielt sie vor allem beim Verdacht auf Straftaten am Arbeitsplatz eine Rolle. Die dortigen Grundsätze übertrug das AG München auf das Pachtrecht.

Im Grundsatz ist es möglich, eine Kündigung auf einen Verdacht zu stützen, da die Kündigung keine Sanktion für vergangenes Fehlverhalten darstellt, sondern Schuldverhältnisse auflösen soll, deren weitere Fortführung zumindest einer Partei nicht zuzumuten ist. Bereits ein Verdacht kann die Fortführung des Vertrags unzumutbar machen, weil er das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstören kann.

Gleichwohl sei nicht von der Hand zu weisen, dass die einseitige Vertragsbeendigung für den Gekündigten einen erheblichen Einschnitt bedeutet. Aus diesem Grund sei die Verdachtskündigung nur unter engen Voraussetzungen erlaubt. Es bedarf laut AG München

• eines dringenden, auf objektiven Tatsachen beruhenden Verdachts einer schwerwiegenden Pflichtverletzung, deren Nachweis eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.

• Ferner müsse der Arbeitgeber alle zumutbaren Schritte zur Aufklärung unternommen haben, um den Wahrheitsgehalt zu prüfen.

• Schließlich müsse die Kündigung als ultima ratio erforderlich sowie der Situation angemessen sein.

Kein dringender Tatverdacht – kein Kündigungsgrund

Das AG München verneinte bereits das Vorliegen eines dringenden Tatverdachts. Ein solcher erfordere eine hohe Wahrscheinlichkeit der Tatbegehung. Da der Beklagte nicht einmal Anhaltspunkte für die Verwendung einer gesundheitsschädlichen Substanz nachweisen konnte, sah das AG keine hinreichende Grundlage für die Annahme eines dringenden Tatverdachts. Orientiert man sich an den Verdachtskategorien des Strafrechts, gelange die Vermutung des Klägers zu keinem Zeitpunkt über das Stadium des Anfangsverdachts hinaus.

Damit lag kein Grund vor, der nach § 8 BKleinG eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt hätte. Eine ordentliche Kündigung nach § 9 I Nr. 1 BKleinG schied bereits aus dem Grund aus, dass der Kläger die Beklagten nicht abgemahnt hatte. Aus diesem Grund wies das Gericht die Klage als unbegründet ab.

Pacht, Miete, Arbeitsrecht: Rechtsgebiete im Zusammenspiel

Der Fall ist ein sehr guter Aufhänger, um die Systematik des Pacht- und Mietrechts abzuprüfen und zeigt Dir, wie eng die verschiedenen Rechtsgebiete miteinander verknüpft sein können. Vernetztes Lernen ist im Studium daher unerlässlich.

Der Normverweis in § 581 II BGB ist entscheidend, um Fälle aus dem Pachtrecht richtig lösen zu können. Kennst Du Dich dann noch mit der Systematik des Mietrechts aus, ist das im wahrsten Sinne des Wortes die halbe Miete. Aber Achtung: Der Fall ist ein lehrreiches Beispiel dafür, dass Sondergesetze allgemeine Regelungen verdrängen können. Hier ist es wichtig, dass Du den Gesetzestext sorgfältig liest.

Der unbestimmte Rechtsbegriff „wichtiger Grund“ bietet Dir dann noch die Möglichkeit, Deine Argumentationsfähigkeit zu präsentieren. Schaffst Du es, Dein Systemverständnis mit guten Argumenten anzureichern, werden die Herzen Deiner Prüfer:innen vermutlich höherschlagen.

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