AG Köln zur Interessenabwägung im Mietrecht: Anspruch auf Zustimmung zur Solaranlage am Mietbalkon?

Das Thema Balkonkraftwerke in Mietwohnungen beschäftigt Vermieter, Mieter und zunehmend auch die Gerichte; so auch das AG Köln in seiner Entscheidung vom 13.12.2024 (Az. 208 C 460/23). Im Mittelpunkt: der mietrechtliche Unterlassungsanspruch und die Frage, ob eine Vermieterin die eigenmächtige Installation eines Balkonkraftwerks durch die Mieterin nachträglich genehmigen i.S.d. muss § 554 I BGB. In diesem Fall begegnen Dir also gleich zwei Normen, die Du wahrscheinlich noch nicht so oft geprüft haben dürftest. Der Fall eignet sich ideal, um zu üben, wie Du mit unbekannten Normen in Deiner Klausur umgehen kannst. Prüfungsämter haben eine Vorliebe für ungewohnte Normen in Klausuren.

Der Fall im Überblick: Balkonkraftwerk ohne Zustimmung

Im Zentrum des Falls steht ein Streit zwischen einer Vermieterin (Klägerin) und ihrer Mieterin (Beklagte zu 1) sowie deren Enkel (Beklagter zu 2), der ebenfalls in der Mietwohnung wohnt. Ohne vorherige Zustimmung der Klägerin brachte der Enkel außen an der Balkonbrüstung zwei Solarpaneele (Balkonkraftwerk) an. Die Klägerin verlangte daraufhin mit Schreiben vom 02.08.2023 sowie anwaltlichem Schreiben vom 30.11.2023 die Entfernung der Solaranlage. Die Beklagten lehnten dies mit anwaltlichem Schreiben vom 11.12.2023 ab. Die Klägerin erhob daraufhin Klage auf Beseitigung des Balkonkraftwerks.

AG Köln zur Reichweite des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache

Das AG Köln hatte über den Anspruch auf Beseitigung des Balkonkraftwerks zu entscheiden. Gegen die Mieterin kam ein Anspruch auf Entfernung des Balkonkraftwerks gemäß § 541 BGB i.V. mit dem Mietvertrag in Betracht.

Merke Dir

Im Mietrecht ist also ein eigener spezieller Unterlassungsanspruch als “lex specialis” verankert, der den Anspruch aus § 1004 BGB verdrängt. Auch wenn der Wortlaut von § 541 BGB explizit nur die Unterlassung vorsieht, kann der Vermieter über § 541 BGB auch die Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes verlangen. In diesem Zusammenhang solltest Du auch einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 683 BGB auf dem Schirm haben, wenn der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung die Beseitigung selbst vornimmt.

Neben der Mieterin verklagte die Vermieterin auch den Enkel der Mieterin. Gegenüber dem Enkel prüfte das AG dann einen Anspruch nach § 1004 BGB auf Beseitigung der Solaranlage, weil der Enkel nicht Vertragspartei des Mietvertrages war und somit kein Mieter war.

Beseitigungsanspruch gegen die Mieterin: So prüfst Du § 541 BGB

Solltest Du jetzt auch nebenbei das Gesetz aufschlagen und erstmal in § 541 BGB reinschauen, weil Dir die Norm ad hoc nichts sagt, ist das kein Grund zur Sorge: Ab jetzt kennst Du die Norm. Der Fall ist aber auch ein gutes Beispiel dafür, dass es sich immer lohnt, durch das Gesetz zu blättern und sich die umliegenden Normen anzuschauen.

Für Dich zum Verständnis:

§ 541 BGB ist eine Norm, aus der Du Dir alle Anspruchsvoraussetzungen ableiten kannst:

1. Anwendungsbereich: Gebrauchsüberlassung einer Mietsache

2. Vertragswidriger Gebrauch

3. Verantwortlichkeit des Mieters

4. Abmahnung

5. Rechtsfolge: Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes

Wichtig für Dich zu wissen ist, dass innerhalb der Vertragswidrigkeit inzident geprüft werden muss, ob dem Mieter gegebenenfalls ein Anspruch auf Zustimmung zu dem bestimmten Mietgebrauch zusteht. Ein solcher Anspruch kann das Unterlassungs- oder Beseitigungsbegehren des Vermieters als rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen.

Vorliegend bejahte das AG Köln den Anwendungsbereich unproblematisch, da es sich um die Gebrauchsüberlassung einer Mietsache, konkret die Mietwohnung inklusive Balkon, handelte. Fraglich ist allerdings, ob die Anbringung eines Balkonkraftwerks zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.

Grundsätzlich darf der Mieter die Mietsache nur in dem Umfang nutzen, der vertraglich vereinbart oder üblich ist. Bauliche Veränderungen, die die Substanz der Mietsache beeinträchtigen oder den äußeren Zustand verändern, gehören in der Regel nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch und bedürfen der Zustimmung des Vermieters.

Die Anbringung von zwei Solarpaneelen an der Außenseite des Balkons stellt eine bauliche Veränderung dar, da sie in die Substanz der Mietsache eingreift und deren äußeres Erscheinungsbild verändert. Die Genehmigung des Vermieters war somit erforderlich. Da diese nicht eingeholt wurde, ist die Anbringung des Balkonkraftwerks grundsätzlich vertragswidrig erfolgt.

An dieser Stelle musst Du nun prüfen, ob die Mieterin (Beklagten zu 1) ihrerseits einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Anbringung des Balkonkraftwerks hatte, wodurch die ursprünglich vertragswidrige Nutzung nachträglich durch die Vermieterin hätte genehmigt werden müssen. Mach Dir bewusst, dass hier der Schwerpunkt des Falls liegt und Du richtig punkten kannst, wenn Du zeigst, dass Du mit dem Sachverhalt arbeiten kannst und die Informationen verwertest, die Dir mitgegeben werden.

Das AG Köln hat hier einen Anspruch auf Zustimmung nach § 554 BGB geprüft.

Klausurtipp

Möchten die Prüfungsämter, dass Du Normen prüfst, die eher zu der unbekannten Sorte zählen, wirst Du oft schon in Deinem Klausursachverhalt auf diese Normen gelenkt. Dein Job ist es, dass Du Dir diese Gesetze dann sorgfältig durchliest und Deine Nerven behältst. Denn auch § 554 BGB gibt Dir einen Prüfungsmaßstab an die Hand, den Du Dir aus dem Gesetz ableiten kannst.

Nach § 554 I 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis von Maßnahmen verlangen, die zur Herstellung von Barrierefreiheit, zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, zum Einbruchschutz oder zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Die Anbringung des Balkonkraftwerks dient letzterer Kategorie und ist somit grundsätzlich von § 554 I 1 BGB erfasst.

Der Anspruch der Mieterin ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Maßnahme der Vermieterin nicht zugemutet werden kann gemäß § 554 I 2 BGB. Das Amtsgericht Köln hat in seiner Entscheidung eine Abwägung beider Interessen vorgenommen und ist zu dem Schluss gekommen, dass die Belange der Vermieterin die Interessen der Mieterin an der Nutzung des Balkonkraftwerks überwiegen.

Der Vermieterin sei im Hinblick auf mögliche Gefahren und Risiken, die von dem Balkonkraftwerk ausgehen, eine Genehmigung nicht zuzumuten:

• Nicht abgesichertes Haftungsrisiko: Außenanbringung der Solarpaneele birgt ein hohes Schadensrisiko im Falle eines Unwetters für Verletzungen Dritter oder Gegenstände Dritter sowie Schäden am Haus und ist nur bei entsprechender Absicherung durch eine Versicherung und eine Sicherheitsleistung zumutbar

• Keine Inkenntnissetzung der Vermieterin über die fachgerechte Anbringung und die technischen Einzelheiten der Solaranlage

Im Ergebnis heißt das also, dass die Anbringung des Balkonkraftwerkes einen vertragswidrigen Gebrauch darstellte. Das AG Köln betonte noch einmal, dass der vertragswidrige Gebrauch nicht zwingend vom Mieter selbst ausgehen muss. Das heißt also für Dich, dass Du einen solchen Unterlassungsanspruch auch dann gegen den Mieter prüfen musst, wenn sonstige Personen, die mit ihrem Wissen die Mietsache mitbenutzen, die Mietsache vertragswidrig gebrauchen.

Die Vermieterin mahnte ihre Mieterin mit Schreiben vom 02.08.2023 auch ordnungsgemäß ab, sodass das Gericht der Vermieterin einen Anspruch auf Entfernung des Balkonkraftwerks gemäß § 541 BGB i.V.m. dem Mietvertrag gegen die Mieterin (Beklagte zu 1) zusprach.

Klausurtipp

Im Kontext von § 554 BGB muss der Vermieter die bauliche Maßnahme grundsätzlich dulden, es sei denn, er hat gewichtige Gründe, die eine Unzumutbarkeit begründen. Bloße Geschmacksfragen reichen hier in der Regel nicht aus. Es müssen vielmehr konkrete, nachvollziehbare Nachteile für den Vermieter vorliegen. Damit Du für Deine Prüfung gut gewappnet bist, geben wir Dir ein paar hilfreiche Argumente für Deine Interessenabwägung unter Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls mit an die Hand:

• Interessen des Mieters: Nutzung des Balkonkraftwerks zur Eigenstromerzeugung und zur Teilnahme an der Energiewende (Umweltschutzgedanke). Dies umfasst auch einen finanziellen Vorteil durch geringere Stromkosten (Energiekostenersparnis).

• Interessen des Vermieters: Sicherheit der Installation (Haftungsrisiken), ästhetische Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes, mögliche statische Probleme, eine erhöhte Brandgefahr oder eine mögliche Wertminderung der Immobilie.

Beseitigungsanspruch gegen den Enkel: Was gilt für den nicht mietenden Dritten?

Das AG Köln bejahte den Beseitigungsanspruch der Vermieterin gegen den Enkel gemäß § 1004 I BGB unproblematisch: Die Anbringung der Solarpaneele außen an der Balkonbrüstung stellt eine bauliche Veränderung an der Mietwohnung dar und beeinträchtigt das Eigentum der Klägerin. Der Enkel installierte das Balkonkraftwerk und ist somit mittelbarer Handlungsstörer. Eine gesetzliche Duldungspflicht besteht aufgrund der bereits festgestellten Unzumutbarkeit der baulichen Veränderung für die Vermieterin gem. § 554 I 2 BGB nicht. Die erforderliche Wiederholungsgefahr ergibt sich aus der vorangegangenen rechtswidrigen Beeinträchtigung.

Das AG Köln hat die Mieterin und ihren Enkel daher gesamtschuldnerisch verurteilt, das Balkonkraftwerk einschließlich zugehöriger Halte- und Befestigungskonstruktionen sowie zugehöriger Kabel und deren Halte- und Befestigungskonstruktionen zu beseitigen und den baulichen Zustand herzustellen, der vor der Anbringung des Balkonkraftwerks bestand.

Gesamtschuldner in Deiner Klausur - Das solltest Du beachten

Im materiellen Gutachten prüfst Du das Vorliegen einer Gesamtschuldnerschaft nach den §§ 421 ff. BGB. Wichtig ist, dass Du die Ansprüche gegen die jeweiligen Gesamtschuldner separat prüfst. Beachte, dass durchaus unterschiedliche Ergebnisse denkbar sind und unterschiedliche Anspruchsgrundlagen einschlägig sein können. Nutze die Gelegenheit und wiederhole die Grundzüge zur Gesamtschuld und hier insbesondere das Problem der gestörten Gesamtschuld.

Exkurs für Dein Referendariat

Prozessual sind Gesamtschuldner sogenannte Streitgenossen gemäß §§ 59, 60 ZPO. Daher musst Du in der Zulässigkeit der Klage zunächst prüfen, ob die Voraussetzungen für eine einfache bzw. notwendige Streitgenossenschaft vorliegen. Das Vorliegen einer Streitgenossenschaft zieht natürlich auch Besonderheiten für das Rubrum und die Nebenentscheidungen mit sich. In diesem Zusammenhang sollte Dir auch die [Baumbach`sche Kostenformel](https://jura-online.de/lernen/baumbachsche-kostenformel-gesamtschuldner/4180/excursus/) ein Begriff sein.

Weitergehende Hinweise zu einer Unterlassungsklage in Deiner Anwaltsklausur findest Du auch in unserem Beitrag zum DSGVO-Verstoß der Deutschen Bahn auf unserem Blog.