In der Entscheidung des BGH (Az.: V ZR 169 24) ging es um einen Schadensersatzanspruch i.H.v. 160.000 Euro, weil ein Haus im Wochenendhausgebiet, das nicht zum allgemeinen Wohnen genutzt werden darf, als „freistehendes Einfamilienhaus“ zu einem entsprechenden Preis verkauft wurde. Das Landgericht hatte B zur Zahlung von 72.000 Euro verurteilt, die Klage im Übrigen aber abgewiesen. Das Kammergericht hat die beiderseitigen Berufungen zurückgewiesen. Dagegen wenden sich beide Parteien mit ihren Revisionen.
A. Sachverhalt
B erwirbt im Juni 2019 für 150.000 Euro ein Grundstück, das sich in einem Wochenendhausgebiet befindet. Eine Nutzung zum allgemeinen Wohnen ist dort nicht zulässig. Das Grundstück ist bebaut mit einem Haus mit einer Wohnfläche von 49,83 qm nebst Anbau, der aus einem überdachten Pkw-Stellplatz und einem 4,59 qm großen Hauswirtschaftsraum besteht. Vor dem Haus befindet sich ein gepflasterter Pkw-Stellplatz und im Garten steht ein 8 qm großes Gartenhaus. Im Jahr 2020 bietet B das Grundstück zum Verkauf an. In dem Maklerexposé wird das Haus als „freistehendes Einfamilienhaus” bezeichnet. K kauft mit notariellem Vertrag vom 06.11.2020 das Grundstück zu einem Preis von 325.000 Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Als sich herausstellt, dass das Haus nicht zum allgemeinen Wohnen genutzt werden darf, verlangt K Schadensersatz in Höhe von 160.000 Euro aus Sachmängelhaftung und Delikt. B beruft sich auf den Haftungsausschluss und wendet ein, es hätte viele Interessenten zum verlangten Preis von 325.000 Euro gegeben. Stehen K die geltend gemachten Ansprüche zu?
B. Entscheidung des BGH
I. Vertraglicher Anspruch
Der BGH hält einen Anspruch aus §§ 434 I, III Nr. 2 lit. b, 437 Nr. 3, 280 I BGB für einschlägig, weil zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Zu den letzteren zählen auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein vom Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder ein Maklerexposé handelt.
Während K angesichts der Angabe, das Grundstück sei mit einem „freistehenden Einfamilienhaus” bebaut, aus objektivierter Sicht (§§ 133, 157 BGB) erwarten konnte, dass er das Haus wie ein „normales“ Einfamilienhaus bewohnen durfte, fehlte es in dem bebauungsplanmäßig ausgewiesenen Wochenendhaus an einer baurechtlich gesicherten Befugnis zum dauerhaften Wohnen. Damit liegt ein Mangel vor. Allerdings hatten B und K einen Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart.
Wegen dieses Mangels haftete B also nur, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB), weil der vereinbarte Haftungsausschluss auch die nach öffentlichen Äußerungen i. S. d. § 434 III Nr. 2 lit. b BGB zu erwartenden Eigenschaften erfasst.
Merke Dir:
Eine arglistige Täuschung hat eine objektive und subjektive Komponente.
Der BGH führt dazu aus:
Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18, NJW 2019, 2380 Rn. 22). Dabei trägt der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12).
Der BGH bejaht hier die objektiven Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung durch den B. Die Angabe im Expose, das Grundstück sei mit einem Einfamilienhaus bebaut ohne einen Hinweis auf die Einschränkungen, war geeignet, die Fehlvorstellung von K hervorzurufen, dass das Haus zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden könne. B hätte offenlegen müssen, dass dem nicht so ist, sondern es sich um ein Wochenendhaus handelt.
Bezugspunkt der subjektiven Seite der Arglist von B ist der Umstand, dass die Nutzung des Hauses zum dauerhaften Wohnen unzulässig ist. Arglist kann folglich nur bejaht werden, wenn B gewusst oder für möglich gehalten habe, dass das Haus nicht dauerhaft zum Wohnen genutzt werden darf; dabei ist es unerheblich, ob B auch den weiteren Schluss auf einen Sachmangel gezogen habe (vgl. Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266/11, NZM 2013, 546 Rn. 14 mwN).
Nun kommt das große Aber, denn dem BGH genügten die Feststellungen der Tatsacheninstanz für die Annahme der subjektiven Seite der Arglist nicht, denn es gab einige Umstände, die dagegen sprachen, z.B. bewohnten B und weitere Nachbarn die Häuser seit Jahren dauerhaft. Im Rahmen der Zurückverweisung des Falles an das Berufungsgericht wird dieses also zur subjektiven Seite der Arglist Feststellungen treffen müssen.
Klausurtipp:
In einer Klausur musst Du Dich entscheiden. Hier würde Dir der Sachverhalt aber die notwendigen Argumente liefern. Oft gibt es hierbei keine richtige oder falsche Entscheidung, wichtig ist, dass Du überzeugend argumentierst.
Ebenso wenig konnte der BGH eine Beschaffenheitsvereinbarung erkennen, die nur in eindeutigen Fällen in Betracht kommt und, um formwirksam zu sein, in der Urkunde einen – wenn auch nur unvollkommenen – Ausdruck hätte finden müssen.
II. Deliktische Ansprüche
Das Vorgehen des Verkäufers B konnte aber auch deliktische Ansprüche aus § 823 II BGB i. V. m. § 263 StGB oder aus § 826 BGB begründen. Dazu weist der BGH indes darauf hin, dass bei dem nach § 249 I BGB mittels der Differenzhypothese zu ermittelnden Vermögensschaden sich dieser auf den Vertrauensschaden beschränkt. Der zu ersetzende Deliktsschaden besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Anders als beim Erfüllungsinteresse kommt es hingegen nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte. Der Schaden des K entspricht dem mängelbedingten Minderwert, ob es andere Interessenten zu dem von B verlangten Preis gab, ist irrelevant.
C. Prüfungsrelevanz
Die Entscheidung enthält zwei klausurrelevante Aspekte: Einmal die Wirkung eines Haftungsausschlusses bei einer öffentlichen Äußerung in einem Maklerexposé, die es bei der Prüfung des Sachmangels zu erkennen galt, und andererseits die Unterschiede des Erfüllungsinteresses gegenüber dem Erhaltungsinteresse (dem Vertrauensschaden), die für die Berechnung des Vermögensschadens bei der Haftung aus Delikt von Bedeutung sind.
(Entscheidung des BGH Az.: V ZR 169 24)
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