Darf ein Immobilienmakler eine Wohnung vermarkten, wenn er hierfür vom Mieter beauftragt wurde, der Eigentümer aber dagegen ist? Mit dieser Frage musste sich der BGH kürzlich befassen (Urt. v. 30.4.2026, III ZR 164/25). Die Karlsruher Richter stellten klar: Allein über die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag kann der Eigentümer dem Makler die Tätigkeit grundsätzlich nicht untersagen. Für die Klausuren interessant ist die Entscheidung vor allem wegen ihrer Aussagen zum Merkmal des fremden Geschäfts sowie zur Abgrenzung zwischen GoA und Eigentumsschutz.
A. Sachverhalt
Die Parteien streiten darüber, ob ein Grundstückseigentümer einem vom Mieter beauftragten Immobilienmakler die Vermarktung der Wohnung untersagen kann und ihm hieraus Unterlassungs- sowie Abmahnkostenansprüche zustehen.
Ein Mieter hatte einen Immobilienmakler damit beauftragt, einen Unter- oder Nachmieter für die von ihm genutzte Wohnung zu finden. Der Eigentümer der Immobilie war hiermit nicht einverstanden. Der Makler erstellte gleichwohl ein Exposé und bot die Wohnung am Markt an. Daraufhin verlangte der Eigentümer die Unterlassung weiterer Vermarktungsmaßnahmen sowie Ersatz seiner Abmahnkosten. Zur Begründung berief er sich insbesondere auf Ansprüche aus der Geschäftsführung ohne Auftrag. Nachdem die Vorinstanzen den Fall unterschiedlich bewertet hatten, musste schließlich der Bundesgerichtshof entscheiden.
B. Entscheidung
Der BGH prüfte zunächst, ob dem Eigentümer gegen den Makler ein Unterlassungsanspruch aus §§ 677, 681 S. 1 BGB zustand. Dieser Anspruch setzt ebenso wie die übrigen Ansprüche aus echter GoA voraus, dass jemand bewusst ein Geschäft für einen anderen führt. Nach Auffassung des BGH fehlt es bereits hieran. Schließlich sei der Makler aufgrund eines Maklervertrags ausschließlich für den Mieter tätig geworden und habe dessen Interessen verfolgt. Ziel seiner Tätigkeit sei die Suche nach einem Unter- oder Nachmieter gewesen. Dass die Vermarktung der Wohnung zugleich Auswirkungen auf die Rechtsposition des Eigentümers haben könne, genüge nicht, um seine Tätigkeit als Geschäftsführung für den Eigentümer einzuordnen. Der BGH betont insoweit, dass die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht bereits dann eingreifen, wenn das Handeln eines Beteiligten fremde Interessen beiläufig berührt. Vielmehr müsse die Tätigkeit zumindest auch dem Rechts- und Interessenkreis des vermeintlichen Geschäftsherrn zugeordnet werden können. Daran fehle es hier. Der Makler habe weder eine Verpflichtung des Eigentümers erfüllt noch Aufgaben wahrgenommen, die typischerweise dem Eigentümer obliegen.
Sodann prüfte der BGH, ob dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 I 1 BGB zustand. Dieser hätte vorausgesetzt, dass der Makler das Eigentum des Vermieters gestört hätte. Dies käme insbesondere infrage, wenn die Vermarktung unter Verwendung von Fotografien der Innenräume erfolgt wäre. Insoweit knüpfte der BGH an seine bisherige Rechtsprechung zum Eigentumsschutz an. Hiernach
„steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden … Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar.”
Das Berufungsgericht hatte nach Auffassung des BGH nicht ausreichend geprüft, ob dies auf die verwendeten Fotografien zutraf. Deshalb wurde die Sache zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht muss nun insbesondere klären, welche Aufnahmen verwendet wurden, unter welchen Umständen diese entstanden sind und ob ihre Nutzung die Grenzen einer zulässigen Vermarktung überschritten hat.
C. Prüfungsrelevanz
Im Zentrum der Entscheidung steht mit der Fremdheit des Geschäfts eines der klassischen Probleme der Geschäftsführung ohne Auftrag und damit ein regelmäßig relevanter Klausurstoff. Der BGH verdeutlicht, dass die bloße Berührung fremder Interessen nicht ausreicht, um eine Geschäftsführung für einen anderen anzunehmen. Vielmehr muss die Tätigkeit zumindest auch dem Rechts- und Interessenkreis des vermeintlichen Geschäftsherrn zugeordnet werden können. Die Entscheidung knüpft damit an die bekannte Abgrenzung zwischen objektiv eigenem, objektiv fremden und auch-fremden Geschäft an.
Daneben zeigt das Urteil, dass Ansprüche aus der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht als allgemeiner Auffangtatbestand für jede unerwünschte Einwirkung auf fremde Rechtsgüter dienen. Vielmehr ist stets zu prüfen, ob speziellere Anspruchsgrundlagen einschlägig sind. Im vorliegenden Fall verweist der BGH auf die Möglichkeit eines eigentumsrechtlichen Abwehranspruchs aus § 1004 BGB. Die Entscheidung eignet sich daher nicht nur zur Wiederholung der Voraussetzungen der GoA, sondern auch zur Vertiefung des Zusammenspiels schuldrechtlicher und dinglicher Anspruchsgrundlagen sowie des weiten Schutzbereichs des Eigentumsrechts.
(BGH Urt. v. 30.4.2026, III ZR 164/25)
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