BGH zur Rückabwicklung eines sittenwidrigen Kaufvertrags

Die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung gescheiterter Verträge ist ein Dauerbrenner in Klausuren. Sie betrifft Grundlagen des BGB und bietet eine gute Gelegenheit, das Verständnis des Schuld- und des Sachenrechts abzuprüfen. Vielleicht waren die Richter:innen des KG Berlin gerade Kreide holen, als es in diesem Zusammenhang um das Abstraktionsprinzip ging. Dieser Bruch juristischer Grundprinzipien wird auch dem Prüfungsamt nicht entgangen sein. Die Entscheidung ist eine Klausurvorlage aus dem Bilderbuch, die sich mit einem Grundstückskaufvertrag auseinandersetzt, der als wucherähnliches Geschäft unwirksam ist.

A. Sachverhalt

In dem zugrunde liegenden Rechtsstreit ging es um einen Kaufvertrag über Miteigentumsanteile an einem Grundstück. Ehefrau und Ehemann waren zu je 1/2 Miteigentümer eines Grundstücks. Im Zuge der Trennung geriet die Ehefrau (Klägerin) in finanzielle Nöte und konnte sich die Darlehensraten nicht mehr leisten. Also veräußerte sie an zwei Bekannte (Beklagte) jeweils einen Miteigentumsanteil im Wert von 276.000 Euro. Die Erwerber verpflichteten sich gegenüber der Ehefrau, diese im Innenverhältnis zu ihrem Ehemann von bestimmten Darlehensverbindlichkeiten i.H.v. 55.000 Euro bei einer Bank freizustellen. Nach der Übertragung der Anteile stellte die Ehefrau die Wirksamkeit des Geschäfts infrage, weil sie es ob des geringen Kaufpreises im Verhältnis zum Wert für sittenwidrig hielt.

Sie verklagte die Erwerber auf Rückübereignung der Anteile an dem Grundstück. Zu recht?

B. Lösung

E könnte gegen B einen Anspruch auf Rückübereignung der Miteigentumsanteile aus § 812 I 1 1. Fall BGB haben.

B hat durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch Miteigentum am streitgegenständlichen Grundstück erlangt. Dies stellt ein „Etwas“ im Sinne des § 812 I BGB dar.

Klausurtipp:

Achte in der Klausur darauf, so präzise wie möglich herauszuarbeiten, was der Anspruchsgegner erlangt hat. Schließlich baut der gesamte Anspruch auf der Ermittlung des Anspruchsziels auf.

Die Eigentumsübertragung erfolgte bewusst und zweckgerichtet zur Erfüllung des Kaufvertrags und damit durch Leistung der E.

Schließlich müsste die Leistung ohne rechtlichen Grund erfolgt sein. Das Kammergericht als Vorinstanz des BGH hatte als rechtlichen Grund die Auflassung geprüft und diese für wirksam befunden, da kein Umstand vorliege, der auf die Sittenwidrigkeit der Auflassung hindeute.

Hier liegt der Knackpunkt des Falls. Um herauszuarbeiten, was der rechtliche Grund für die Leistung war, ist entscheidend, worauf sich die Sittenwidrigkeit bezieht. Danach hält der BGH den Prüfungsansatz des Kammergerichts für verfehlt. Bei einem wucherähnlichen sittenwidrigen Geschäft nach § 138 I BGB bezieht sich die Nichtigkeit nur auf das schuldrechtliche Grundgeschäft.

„Rechtsgrund (causa) für den Eigentumserwerb ist vielmehr der Kaufvertrag als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft. Die Auflassung als dingliche Verfügung über das Grundeigentum (§§ 873, 925 BGB) ist lediglich Teil des Erfüllungsgeschäfts. Der Anspruch des Verkäufers aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückübertragung des Grundeigentums wegen Nichtigkeit des Kaufvertrages setzt somit gerade voraus, dass der in das Grundbuch eingetragene Käufer wirksam Eigentum erworben hat; darin besteht die „Leistung“ im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, nicht aber der rechtliche Grund für diese.”

Es muss also differenziert werden: Ist der Kaufvertrag nach § 138 I BGB nichtig, muss der Kondiktionsanspruch auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet werden. Ist hingegen auch das Erfüllungsgeschäft nach § 138 II BGB nichtig, kann eine Grundbuchberichtigung verlangt werden.

Zur Erklärung:

Der Käufer kann lediglich eine Buchposition herausgeben, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird, ohne materiell-rechtlich Eigentum zu erwerben. In solchen Fällen kann der Verkäufer nach § 894 BGB die Bewilligung der Grundbuchberichtigung verlangen.

Folglich kam als rechtlicher Grund der Übereignung einzig der notarielle Kaufvertrag in Betracht. Dieser könnte nun aber gemäß § 138 I BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein.

Ein sittenwidriges Rechtsgeschäft zeichnet sich laut BGH zunächst dadurch aus, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Dies ist angesichts der erheblichen Diskrepanz von Kaufpreis und Wert der Fall.

Ferner müsste B aus einer verwerflichen Gesinnung heraus gehandelt haben. Dies wird vermutet, wenn das Missverhältnis besonders grob ist, denn in diesem Fall muss der Begünstigte bei lebensnaher Betrachtung grundsätzlich erkennen, dass er den Benachteiligten ausnutzt. Ein grobes Missverhältnis liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH regelmäßig vor, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert um etwa 90 % unterschreitet bzw. weniger als die Hälfte des Verkehrswerts beträgt.

Da der Wert der Grundstücksanteile den Kaufpreis um mehr als das Vierfache übersteigt, wird im zugrunde liegenden Fall die verwerfliche Gesinnung vermutet. Anhaltspunkte für eine Widerlegung dieser Vermutung lagen aus Sicht des BGH nicht vor. Folglich war der Kaufvertrag sittenwidrig, weshalb die Miteigentumsanteile ohne rechtlichen Grund an B übereignet wurden.

In der Konsequenz hat E gegen B einen Anspruch auf Rückübereignung der Miteigentumsanteile aus § 812 I 1 1. Fall BGB.

C. Prüfungsrelevanz

Die Entscheidung des BGH besitzt eine hohe Prüfungsrelevanz. Sie verdeutlicht die Bedeutung des Abstraktionsprinzips, dessen Missachtung in aller Regel zum Nichtbestehen einer Klausur führen dürfte. Sie zeigt weiter auf, welche Maßstäbe sich hieraus für die Prüfung der Sittenwidrigkeit ergeben: Für Verpflichtung und Verfügung musst Du jeweils individuell prüfen, ob Umstände vorliegen, welche zur Unwirksamkeit der Einigung führen. Keinesfalls darfst Du also von der Sittenwidrigkeit der Verpflichtung automatisch auf die Sittenwidrigkeit der Verfügung schließen. Die Sittenwidrigkeit eines dinglichen Geschäfts ist die Ausnahme, die vor allem bei Wucher oder bei Fehleridentität in Betracht kommt.

(BGH Urteil vom 07.11.2025 – V ZR 155/24)