Wohnung nur für Schmidt oder Schneider? Wenn der Name über den Besichtigungstermin entscheidet

Wer schon einmal eine Wohnung gesucht hat, kennt das Spiel: Exposé anklicken, Formular ausfüllen, auf „Absenden“ drücken und dann warten. Manche bekommen sofort eine Einladung zur Besichtigung. Andere nur: „Leider schon vergeben.“ Aber was, wenn der Unterschied gar nicht Einkommen, Beruf oder Bonität ist, sondern nur der Name?

Genau das musste der BGH (Urteil v. 29.01.2026 – I ZR 129/25) nun entscheiden. Der Fall liest sich fast wie ein kleines sozialrechtliches Experiment und betrifft damit einen Lebensbereich, der für viele Menschen existenziell ist: der Zugang zu Wohnraum. Doch wer haftet eigentlich für eine Diskriminierung bei der Wohnungssuche? Nur der Vermieter oder auch bereits der Makler, der die Auswahl steuert?

Besichtigungstermin nur für Schneider, Schmidt und Spieß

Dem Verfahren lag ein ebenso einfacher wie aussagekräftiger Sachverhalt zugrunde.

Humaira Waseem bewarb sich über das Online-Formular eines Maklers auf eine Wohnung. Unter ihrem pakistanisch klingenden Namen erhielt sie eine schnelle Absage mit dem Hinweis, es seien keine Besichtigungstermine mehr verfügbar. Um ihren Verdacht zu überprüfen, stellte sie weitere Anfragen mit identischen Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße – lediglich der Name war verändert. Unter typisch deutschen Namen wie „Schneider“, „Schmidt“ oder „Spieß“ folgten hingegen Einladungen oder Terminvorschläge. Bewerbungen mit ausländisch klingenden Namen wurden dagegen ausnahmslos abgelehnt.

Dieses systematische Auseinanderfallen von Zu- und Absagen ließ sich kaum zufällig erklären. Waseem verlangte deshalb eine Entschädigung nach § 21 II AGG in Höhe von 3.000 Euro.

Während sie vor dem Amtsgericht noch scheiterte, gab ihr das Landgericht Darmstadt Recht. Der Makler legte Revision ein – ohne Erfolg. Der Fall landete beim Bundesgerichtshof.

Schutz vor Diskriminierung auch beim Zugang zu Wohnraum

Das AGG spielt im Arbeitsrecht eine große Bedeutung, insbesondere bei der Gestaltung von Stellenausschreibungen. Aufsehen erregen hier insbesondere die Fälle rund um das AGG-Hopping.

Zur Erklärung:

„AGG-Hopping” beschreibt eine Praxis, bei der Personen sich gezielt auf diskriminierende Stellenausschreibungen bewerben, um nach der (erwarteten) Ablehnung eine Entschädigung nach dem AGG zu fordern, ohne die Stelle wirklich anstreben zu wollen.

Das AGG schützt aber nicht nur im Arbeitsleben vor Benachteiligungen, sondern ausdrücklich auch beim Zugang zu sogenannten Massengeschäften und öffentlich angebotenen Leistungen. Dazu zählt nach § 2 I Nr. 8 AGG auch der Wohnraum.

Nach § 19 II AGG dürfen Personen insbesondere nicht wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligt werden. Wird dagegen verstoßen, gewährt § 21 II AGG einen Anspruch auf Schadensersatz und auf eine angemessene Entschädigung für immaterielle Schäden, also für die persönliche Kränkung durch die Diskriminierung.

„Testing“ als zulässiges Beweismittel?

Aber wie kann die vermeintlich diskriminierte Person beweisen, dass sie benachteiligt wurde? Diskriminierungen erfolgen in der Praxis selten offen. Kaum jemand wird ausdrücklich erklären, eine Bewerbung wegen der Herkunft abzulehnen. Genau deshalb enthält § 22 AGG eine Beweiserleichterung: Es genügt, Indizien vorzutragen, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Dann muss die Gegenseite beweisen, dass sachliche Gründe maßgeblich waren.

Hier kommen nun die Testanfragen ins Spiel. Für Betroffene sind diese von großer praktischer Bedeutung, weil sich Benachteiligungen sonst kaum nachweisen ließen. So auch in diesem Fall: Mehrere Bewerbungen mit identischen Daten, aber unterschiedlichen Namen, zeigten, dass die Bewerbung allein wegen der Herkunft abgelehnt wurde. Konnten diese Testanfragen allerdings als Beweismittel für diese Diskriminierung angeführt werden?

Der BGH stellte nun klar, dass solche Testings grundsätzlich zulässig seien. Sie seien kein rechtsmissbräuchlicher Trick, solange die Wohnungssuche ernsthaft betrieben werde. Vergleichsanfragen dürfen also gezielt eingesetzt werden, um Diskriminierung sichtbar zu machen.

Die zentrale Frage: Haftet auch der Makler?

Dogmatisch spannender war die zweite Frage, die der BGH klären musste: Kann ein Makler überhaupt nach dem AGG haften, obwohl der Mietvertrag später zwischen Vermieter und Mieter geschlossen wird?

Einige Gerichte hatten dies bislang verneint und argumentiert, der Makler sei lediglich Vermittler und nicht Vertragspartner. Der BGH hat diese formale Betrachtung nun deutlich zurückgewiesen.

Entscheidend sei nicht, wer den Vertrag unterschreibt, sondern wer tatsächlich über den Zugang zur Wohnung entscheidet. Makler vergeben Besichtigungstermine, treffen eine Vorauswahl und bestimmen damit faktisch, wer überhaupt eine realistische Chance auf den Vertragsschluss erhält. Sie fungieren als „Nadelöhr“ des Wohnungsmarkts.

Wer diese Schlüsselposition innehat, unterliegt selbst dem Benachteiligungsverbot. Andernfalls liefe der Diskriminierungsschutz weitgehend leer. Deshalb haften Makler eigenständig und unmittelbar nach §§ 19, 21 AGG.

Die unterschiedlichen Reaktionen auf die Bewerbungen stellten im vorliegenden Fall ausreichende Indizien für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft dar. Der Makler konnte keine überzeugenden sachlichen Gründe vorbringen, die dieses Muster erklärten.

Folglich sprach der BGH der Klägerin eine Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten zu.

Meilenstein im Antidiskriminierungsrecht

Das Urteil hat über den Einzelfall hinaus erhebliche Bedeutung. Für Wohnungssuchende stärkt es den Rechtsschutz deutlich, weil nun klar ist, dass nicht nur Vermieter, sondern auch Makler unmittelbar in Anspruch genommen werden können. Gerade weil der Erstkontakt fast immer über Makler oder Hausverwaltungen läuft, schließt die Entscheidung eine wichtige Schutzlücke.

Auch für unsere Prüfungsämter ist der Fall spannend, weil er die Möglichkeit bietet, das Mietrecht aus einem eher untypischen rechtlichen Blickwinkel in Deine Klausur einzubauen und nicht wie sonst üblich den Fokus auf die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüchen oder die außerordentliche Kündigung zulegen. Auch wenn das AGG nicht zum Kern des Prüfungsstoffs gehört, kann Dir dieses Rechtsgebiet über das Arbeitsrecht hinaus in Deiner Klausur begegnen.

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