Mietwohnung nach Sanierung anderweitig verpachtet: Welche Ansprüche stehen dem Mieter in diesem Fall zu?

Die Verzahnung von allgemeinem und besonderem Schuldrecht ist für unsere Klausurersteller:in ein ergiebiges Themenfeld, das mit einer Fülle von Problemen aufwartet und daher gerne als Inspiration dient. Ein gutes Beispiel hierfür bietet eine kürzlich ergangene Entscheidung des LG Berlin vom 05.03.2025 (Az. 64 S 199/24), die sich mit Fragen der Unmöglichkeit gemäß § 275 BGB und der Surrogatsherausgabe gemäß § 285 BGB auseinandersetzt, also absolute Standardthemen aus Deiner Schuldrecht AT und BT Vorlesung.

Der Fall im Überblick: Streit um Rückkehr in gemietete Wohnung

Der Auseinandersetzung der Parteien lag ein langjähriges Mietverhältnis zugrunde. Die Klägerin (Mieterin) hatte von der Beklagten (Vermieterin) 2009 eine Wohnung gemietet. Als über 10 Jahre später Sanierungsarbeiten an dem Objekt anstanden, schlossen die Parteien eine Vereinbarung: Die Mieterin sollte während der Dauer der Sanierungsarbeiten in eine Ausgleichswohnung ziehen. Die Mieterin kam dieser Vereinbarung nach und zog aus ihrer alten Wohnung vorerst auf. Sie gab also den unmittelbaren Besitz an der Wohnung auf.

Während dieser Sanierungsarbeiten verpachtete die Vermieterin plötzlich das gesamte Gebäude an ein drittes Unternehmen (Pächterin), das dort eine Seniorenwohnanlage eröffnete. Die Wohnung der Mieterin war damit also Teil eines neuen Konzeptes für dieses Gebäude. Als die Mieterin dann in ihre ursprüngliche Wohnung zurückkehren sollte, lehnte die Pächterin die Rückkehr der klagenden Mieterin ab. Begründung: Sie passe nicht in das Konzept “Seniorenwohnen” rein. Die Mieterin wollte aber gerne wieder in ihre ursprünglich angemietete Wohnung zurück, wo sie nach dem Mietvertrag auch wohnberechtigt war. Daraufhin verklagte sie ihre Vermieterin auf Herausgabe der ursprünglichen Wohnung. Für den Fall, dass die Herausgabe der Wohnung unmöglich sei, stellte sie zwei Hilfsanträge:

1. Sie forderte zunächst hilfsweise die Auszahlung von fiktiven Mieteinnahmen, die die Pächterin durch eine Weitervermietung der Wohnung hätte erzielen können.

2. Wiederum hilfsweise forderte sie Auskunft über die Höhe der Pachteinnahmen, welche die Vermieterin ihrerseits durch die Überlassung der Wohnung an die Pächterin erzielt hat.

Das AG Charlottenburg wies die Klage vollumfänglich ab. Daraufhin legte die Mieterin Berufung vor dem LG Berlin ein.

Prozessuale Vorbemerkung für Dein Referendariat

Die Klägerin hat hier einen Haupt- und zwei Hilfsanträge gestellt. Dies ist eine gängige prozessuale Praxis bei Klagen, die aus mehreren Anträgen bestehen. Diese Vorgehensweise ist zulässig und verstößt insbesondere nicht gegen die allgemeine Bedingungsfeindlichkeit von Prozesshandlungen. Näheres hierzu findest Du in unserer Lerneinheit zum Haupt- und Hilfsantrag.

Entscheidung des LG Berlin: Recht auf Auskunft

Das Landgericht änderte das Urteil des Amtsgerichts nur in einem wesentlichen Punkt ab: Die Berufungsrichter:innen sprachen der Mieterin den Auskunftsanspruch nämlich zu. Dazu aber gleich mehr. Die anderen Anträge hatten auch vor dem LG Berlin keinen Erfolg.

Hauptantrag: Unmöglichkeit der Herausgabe wegen Pachtvertrag

Zunächst prüfte das LG den Hauptantrag, der sich auf die Herausgabe der Wohnung richtete. Als Anspruchsgrundlage kam hierfür lediglich § 535 I BGB in Betracht. Unstrittig bestand zwischen Klägerin und Beklagter ein Mietvertrag.

Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand nun die Frage, ob der Herausgabeanspruch nach § 275 I BGB wegen Unmöglichkeit erloschen war. Unmöglich ist eine Leistung gemäß § 275 I BGB, die der Schuldner entweder aus tatsächlichen oder aus rechtlichen Gründen nicht erbringen kann.

Das Gericht ging - wie auch schon das AG Charlottenburg - davon aus, dass die Pflicht zur Überlassung der Mietsache unmöglich geworden sei: Die beklagte Vermieterin habe den unmittelbaren Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung vertraglich der Pächterin überlassen. Diese Vereinbarung konnte sie nicht aufkündigen. Daher hätte die Vermieterin die Wohnung der klagenden Mieterin nur im Einvernehmen mit der Pächterin überlassen können. Die Pächterin habe sich indes geweigert, die Mieterin in ihrer ursprünglichen Wohnung wieder aufzunehmen. Damit sei es der Vermieterin nicht möglich, den Anspruch der Mieterin zu erfüllen. Der mietrechtliche Anspruch auf Gebrauchsüberlassung sei damit also erloschen und der Hauptantrag somit laut LG unbegründet.

1. Hilfsantrag: Kein Anspruch auf hypothetische Mieterträge der Pächterin

In der Konsequenz musste sich das Gericht mit dem Hilfsantrag der klagenden Mieterin beschäftigen, weil der Hauptantrag ja nach Auffassung des Gerichts keinen Erfolg habe. Hilfsweise beantragte die Mieterin nämlich die Auszahlung der Erträge, welche die Pächterin wiederum durch Vermietung der Wohnung hätte erzielen können.

Für Dich zur Einordnung

Als Anspruchsgrundlage prüfte das Landgericht zunächst den mietrechtlichen Schadensersatzanspruch gemäß § 536a I BGB. Dessen Rechtsfolge – Schadensersatz – konnte jedoch die von der Klägerin begehrte Rechtsfolge nicht bewirken. Bei den hypothetischen Mieteinnahmen der Pächterin handelte es sich nämlich nicht um einen Schaden der Mieterin. Mach Dir bewusst, dass Du die hypothetischen Mieteinnahmen nicht mit dem Nutzen gleichsetzen kannst, den die Mieterin bei ordnungsgemäßer Vertragsdurchführung aus der Mietsache gezogen hätte.

Daher prüfte das Gericht den Anspruch auf Surrogatsherausgabe gemäß § 285 BGB.

Zur Erinnerung für Dich

Von einem Surrogat kannst Du bei einer Leistung sprechen, die wirtschaftlich an die Stelle der geschuldeten Leistung tritt.

Auf die hypothetischen Mieteinnahmen traf dies nicht zu, weil sie nicht an die Stelle der Gebrauchsüberlassung traten, welche die Vermieterin der Mieterin schuldete, so das LG Berlin. Schließlich hätten diese Mieteinnahmen allein der Pächterin zugestanden.

Aus dem gleichen Grund konnte die Mieterin laut LG die hypothetischen Mieteinnahmen von der Vermieterin auch nicht als ungerechtfertigte Bereicherung herausfordern.

Damit war auch der zweite Klageantrag unbegründet.

2. Hilfsantrag: Anspruch auf Auskunft über die Pachteinnahmen

Kommen wir nun zu dem Auskunftsanspruch. Das Landgericht stützte diesen Anspruch auf §§ 285, 242 BGB und bejahte den Auskunftsanspruch im Gegensatz zur erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts.

Merke Dir

Hier liegt der Knackpunkt des Falls. Daher solltest Du in Deiner Klausur hier einen Schwerpunkt legen. Wichtig ist, dass Du hier sauber arbeitest und gut argumentierst.

Für Dich zur Erklärung

Die Rechtsprechung entnimmt dem Gebot von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB eine Pflicht zur Herausgabe von Informationen, sofern

1. sich aus einer Rechtsbeziehung ergibt, dass der Anspruchssteller in entschuldbarer Weise über das Bestehen oder den Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und

2. der Anspruchsgegner die Information unschwer erteilen könnte.

Für die Erfolgsaussichten des Auskunftsanspruchs ist zunächst grundsätzlich erforderlich, dass die begehrten Informationen zur Durchsetzung eines Anspruchs dienlich sind. Dies treffe laut LG im vorliegenden Fall zu. Hier möchte die Mieterin prüfen, in welcher Höhe sie gegebenenfalls einen Zahlungsanspruch gegen ihre Vermieterin geltend machen kann, aufgrund dessen, dass die Vermieterin die Wohnung trotz bestehenden Mietvertrags an einen Dritten verpachtete. Hierfür benötigt sie aber Informationen über die Pachteinnahmen, die die Vermieterin mit der Verpachtung des Mietobjektes erzielte.

Für Dich zum Verständnis

Für die Vermieterin ist die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung an die Mieterin unmöglich geworden und gleichzeitig erhält die Vermieterin in Folge der Verpachtung einen Pachtzins für diese Wohnung. Diesen Pachtzins erhalte die Vermieterin laut Berufungsgericht gerade deshalb, weil sie die Wohnung nicht mehr zurückgeben könne. Für solche Fälle gibt es nun § 285 BGB - vorausgesetzt, es liegt die Surrogatseigenschaft vor.

Der eigentliche Knackpunkt des Falls kommt jetzt: Hier musste das Gericht nun prüfen, ob die für § 285 BGB erforderliche Identität zwischen den Einnahmen aus der Verpachtung an den Dritten und der Gebrauchsüberlassung an die Mieterin besteht. Das Landgericht bejahte dies, weil die Pachteinnahmen auf Seiten der Vermieterin funktional an die Stelle des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung getreten seien. Der Surrogatseigenschaft stand aus Sicht des Landgerichts nicht entgegen, dass die Verpachtung dem Pächter weitergehende Nutzungsrechte wie z.B. das Recht zur Untervermietung einräume als es bei einer bloßen Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Mietgebrauchs der Fall sei. Denn auch wenn sich Pacht und Miete voneinander unterscheiden würden, seien beide vorliegend im Kern auf die Überlassung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung der Klägerin gerichtet, so das Landgericht.

Entscheidung mit Tragweite

Mit dieser Einschätzung widersprach das Landgericht einer älteren Entscheidung des BGH. Dieser ging damals davon aus, dass ein Anspruch aus § 285 I BGB nicht bestehe, wenn die geschuldete Gebrauchsüberlassung daran scheitere, dass der Schuldner einem Dritten weitergehende Nutzungsrechte an der Mietsache eingeräumt habe. Diese Auffassung hielt das Landgericht jedenfalls im hiesigen Fall für verfehlt, weil sie zu unbilligen Ergebnissen führen würde.

Auskunftsansprüche haben in der Praxis eine hohe Relevanz, weil sie zur Vorbereitung etwaiger Zahlungsklagen dienen. Daher können Dir solche Klausuren immer mal wieder begegnen. Natürlich gehören solche Klausursachverhalte eher zu der unliebsamen und schwierigeren Sorte. Daher solltest Du diesen Fall dazu nutzen, Dir noch einmal über die Bedeutung und Reichweite des § 285 BGB klar zu werden. Aber keine Sorge: Im Rahmen von § 285 BGB ist die Surrogatseigenschaft typischerweise problematisch. Daher kannst Du solche Klausuren gut trainieren und mit der richtigen Vorbereitung in den Griff bekommen.

Klausurtipp

Im vorliegenden Fall musst Du für einen etwaigen Zahlungsanspruch gegen die Vermieterin natürlich berücksichtigen, dass die Mieterin im Gegenzug eine Übergangswohnung von der Vermieterin erhalten hat, für die der Vermieterin auch Kosten entstanden sind. Diesen Wert muss sich die Mieterin selbstverständlich gemäß § 285 II BGB anrechnen lassen.

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