Der Gesetzgeber hat im Maklerrecht den sogenannten Halbteilungsgrundsatz verankert und an verschiedenen Stellen im Gesetz geknüpft. Dieser Grundsatz kann Dir daher in unterschiedlicher Form begegnen. Zwei aktuelle Entscheidungen des BGH zu diesem Thema verdeutlichen dies eindrücklich. In einem Fall prüfte der BGH, ob eine vertragliche Vereinbarung gegen das Verbot aus § 656d BGB verstieß. Konkret wollte der Verkäufer nämlich die gesamten Kosten auf den Käufer abwälzen, obwohl er alleine den Maklervertrag abgeschlossen hatte. Ob dies mit dem Halbteilungsgrundsatz vereinbar ist, kannst Du hier nachlesen.
In einer weiteren Entscheidung musste der BGH nun klären, ob der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB auch dann Anwendung findet, wenn nicht die Vertragspartei selbst, sondern eine andere Person den Maklervertrag abschließt - im konkreten Fall die Ehefrau des Verkäufers. Außerdem stand hier die Frage im Vordergrund, wann eine Immobilie eigentlich ein Einfamilienhaus i.S.d. § 656c BGB ist.
A. Sachverhalt
Die Klägerin (K) ist Maklerin. Die Beklagten (B) unterzeichneten einen Maklervertrag, in dem sie sich zur Zahlung einer Courtage (Maklerlohn) von 3,57 % des Verkaufspreises bei Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichteten. K wies B eine Immobilie zum Erwerb nach.
Der Grundbesitz ist bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Anbau eines Büros und einer Garage. Er verfügt für Haus und Anbau jeweils über einen Eingang und eine Hausnummer. Die Beklagten erwarben von dem Eigentümer mit Kaufvertrag vom 22. Juli 2021 diese Immobilie zum Kaufpreis von 950.000,00 Euro. Die Klägerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei hatte sie mit dieser eine von der Provisionsvereinbarung mit den Beklagten abweichende Provisionshöhe vereinbart.
B bezahlten die Provision i.H.v. 33.915,00 Euro nicht an K.
K verlangt von B die Zahlung des Maklerlohns i.H.v. 33.915,00 Euro.
B. Entscheidung
K macht insofern einen vertraglichen Primäranspruch auf Zahlung des Maklerlohns geltend.
K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns i.H.v. 33.915,00 Euro gem. § 652 I 1 BGB haben.
I. § 652 I 1 BGB
Ein Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 I 1 BGB setzt voraus:
Maklervertrag
Erbringen der Maklerleistung
Zustandekommen des Hauptvertrages
Kausalität zwischen 2. und 3.
K und B haben einen Maklervertrag über den Nachweis für den Abschluss des Kaufvertrages einer Immobilie mit einer Courtage von 3,57 % des jeweiligen Verkaufspreises geschlossen. Für die Maklerleistung beim Nachweismaklervertrag ist es ausreichend, wenn der Makler dem Auftraggeber einen Interessenten benennt und so auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist. (Beim Vermittlungsmaklervertrag muss hingegen auf den Dritten mit dem Ziel des Vertragsabschlusses eingewirkt werden und dafür ist die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Dritten erforderlich.) K hat den entsprechenden Nachweis erbracht. Ferner ist der Hauptvertrag, also der Kaufvertrag zwischen B als Käufer und dem Eigentümer der Immobilie als Verkäufer zu einem Kaufpreis von 950.000,00 Euro nach §§ 433, 311b I 1 BGB zustandegekommen. Dafür war die Maklertätigkeit auch kausal. Dementsprechend wäre der Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 I 1 BGB i.H.v. 33.915,00 Euro (3,57 % von 950.000,00 Euro) grundsätzlich entstanden.
II. Rechtshindernde Einwendung
Der Anspruch ist jedoch nicht entstanden, wenn eine rechtshindernde Einwendung (von Amts wegen zu berücksichtigen) besteht.
1. Unwirksamkeit nach § 656c II 1 BGB
Der Maklervertrag könnte nach § 656c II 1 BGB unwirksam sein. Das ist der Fall, wenn ein Maklervertrag von § 656c I 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift kann, wenn sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lässt, dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.
a) Persönlicher Anwendungsbereich nach § 656b BGB
Gem. § 656b BGB ist § 656c BGB nur anwendbar, wenn der Käufer Verbraucher ist. Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. B handelten bei dem Kauf für private Zwecken und sind somit Verbraucher nach § 13 BGB. Dementsprechend ist der persönliche Anwendungsbereich nach § 656b BGB eröffnet.
b) Einfamilienhaus nach § 656c I 1 BGB
Ferner müsste es sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus nach § 656c I 1 BGB handeln. Der Begriff wird nicht legaldefiniert.
Unter Berücksichtigung des Schutzzwecks dieser Regelungen ist für die Einordnung entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist unter einem Einfamilienhaus im Sinne des § 656c I 1 Fall 2 BGB ein Gebäude zu verstehen, das in erster Linie dazu bestimmt ist, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen … In der Gesetzesbegründung ist ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden … Der Gesetzgeber war der Auffassung, dass von einer vergleichbaren Zwangslage nicht auszugehen sei, wenn eine Gewerbeimmobilie …Gegenstand des Kaufvertrags ist …
Der Einordnung als Einfamilienhaus, welches dem Wohnzweck dient, steht auch nicht entgegen, dass ein untergeordneter Teil des Objekts -hier 1/5- gewerblich nutzbar ist.
Es entspricht der Vorstellung des Gesetzgebers, dass das Vorhandensein einer weiteren Wohnung (etwa einer Einliegerwohnung) von untergeordneter Bedeutung für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB unschädlich ist. Lässt aber eine solche untergeordnete, potenziell nicht Wohnzwecken des Erwerbers dienende Nutzungsmöglichkeit den Schutzzweck der §§ 656c und 656d BGB unberührt, zur Förderung der Eigentumsbildung von Familien schutzbedürftige Käufer von Maklerkosten zu entlasten …, so besteht keine Veranlassung, Einfamilienhäuser mit einer (anderweitigen) gewerblichen Nutzungsmöglichkeit von gleichfalls nur untergeordneter Bedeutung aus dem Anwendungsbereich dieser Vorschriften herauszunehmen …
c) Analoge Anwendung des § 656c I 1 BGB
Fraglich ist jedoch, ob § 656c I 1 BGB auch angewandt werden kann, wenn nicht die Vertragspartei -der Verkäufer- die Maklerin beauftragt hat, sondern die Ehefrau des Verkäufers. Eine direkte Anwendung der Vorschrift scheidet aus, da die Norm von „Parteien“ spricht und dies sind nur Käufer und Verkäufer. Möglicherweise kann § 656c I 1 BGB jedoch insofern analog angewandt werden. Voraussetzung für eine Analogie ist das Vorliegen eines vergleichbaren Sachverhalts und das Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke.
aa) Vergleichbare Interessenlage
Eine vergleichbare Interessenlage ist gegeben.
Der Zweck dieser Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden …, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird. … Hat auf Seiten des Verkäufers eine dritte Person - im Streitfall: die Ehefrau des Verkäufers - den Maklervertrag abgeschlossen, wird die bezweckte Entlastung des Erwerbers von Maklerkosten ebenfalls verfehlt, wenn der Anwendungsbereich des § 656c BGB auf den Abschluss des Maklervertrags durch den Verkäufer selbst beschränkt wird. Auf ein besonderes Näheverhältnis zwischen der Kaufvertragspartei und dem an ihrer Stelle den Maklervertrag abschließenden Dritten kommt es dabei … nicht an. Verbraucher werden aus der marktbedingten Zwangslage zur Übernahme von Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nicht dadurch befreit, dass ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass andernfalls einer sachwidrigen Umgehung Tür und Tor geöffnet wäre.
bb) Planwidrige Regelungslücke
Eine Regelungslücke liegt vor, da der Abschluss des Maklervertrages durch Dritte nicht erfasst ist. Diese Regelungslücke ist planwidrig, sofern der Gesetzgeber auch diesen Umstand erfassen wollte, wenn er dies bedacht hätte.
Nach dem Wortlaut der Regelungen und der aus den Gesetzgebungsmaterialien zu erschließenden Entstehungsgeschichte ist anzunehmen, dass der Gesetzgeber bei der Einführung der Vorschriften der §§ 656c und 656d BGB nicht im Blick hatte, dass ein Maklervertrag nicht nur durch die Parteien des Hauptvertrags, sondern auch von Dritten abgeschlossen werden kann … In der Gesetzesbegründung wird die Möglichkeit der Beauftragung des Maklers durch Dritte nicht gesehen (exemplarisch etwa BT-Drucks. 19/15827, S. 19: “Obwohl in der Praxis die Initiative zur Einschaltung eines Maklers in der Regel zunächst nur von einer Partei - zumeist vom Verkäufer - ausgeht und viele der Leistungen des Maklers in seinem Interesse erbracht werden, sehen Kaufinteressenten sich oft gezwungen, die Provision des Maklers anteilig, häufig sogar zu einem Großteil oder vollständig, zu übernehmen. (…) Künftig soll die Provisionszahlungspflicht der Beteiligten sich nicht danach richten, welche Partei aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und der allgemeinen Marktlage in der Position ist, eine Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Partei durchzusetzen.”)
d) Keine Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns in gleicher Höhe
Ein Verstoß gegen § 656c I 1 BGB setzt weiterhin voraus, dass die Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nicht in gleicher Höhe erfolgt. Diese Voraussetzung ist ebenfalls erfüllt.
2. Zwischenergebnis
Der Maklervertrag weicht von § 656c I 1 BGB ab. Er ist somit nach § 656c II 1 BGB unwirksam. Folglich ist eine rechtshindernde Einwendung gegeben und der Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 I 1 BGB ist nicht entstanden.
II. Ergebnis
K hat gegen B keinen Anspruch Zahlung des Maklerlohns i.H.v. 33.915,00 Euro gem. § 652 I 1 BGB.
C. Prüfungsrelevanz
Der Maklervertrag ist im besonderen Schuldrecht geregelt und findet als Vertragstyp eher selten Einzug in Deine Klausur. Allerdings nutzen Prüfungsämter gern unbekannte Vertragstypen in Kombination mit bekannten Ansprüchen oder Problemen, um Dein Systemverständnis abzufragen. Die beiden Entscheidungen sind so lehrreich, weil der BGH in dem einen Fall einen Rückzahlungsanspruch nach § 812 I BGB prüfte - der Maklerlohn war bereits beglichen. Im anderen Fall machte der Makler seinen Lohnanspruch geltend und der BGH prüfte ganz klassisch einen Zahlungsanspruch nach § 652 BGB. Du kannst anhand dieser BGH Entscheidungen sehr schön sehen, wie die Besonderheiten aus dem Maklerrecht mit bekannten Ansprüchen verknüpft sind.
(BGH Urt. v. 06.03.2025 – I ZR 32/24)
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