BGH zur Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten

Führt ein Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns nach § 656d BGB zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung?

A. Sachverhalt

Die Kläger (K) erwarben von den Veräußerern ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Die Veräußerer hatten zuvor das beklagte Maklerunternehmen (B) mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt.

In einem als “Vereinbarung” überschriebenen und von den Klägern und der Beklagten unterschriebenen Schreiben vom 26. Juli 2021 wurde unter anderem ausgeführt, dass die Kläger wünschen,

dass ein Honorar aus dem Verkaufspreis herausgerechnet wird. Damit ermäßigt sich der Kaufpreis von Euro 395.000 auf Euro 370.000. Dieser Betrag soll beurkundet werden. Wir verpflichten uns als Käufer an L. & P. Immobilien GmbH einen Betrag in Höhe von Euro 25.000 inkl. MwSt. als Honorar zu zahlen.

K bezahlten die 25.000 Euro an B. Die Veräußerer entrichteten keinen Maklerlohn.

K verlangen von B die Rückzahlung der geleisteten Maklerkosten i.H.v. 25.000 Euro.

B. Entscheidung

K machen insofern einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch geltend.

K könnten gegen B einen Rückzahlungsanspruch i.H.v. 25.000 Euro nach § 812 I 1, 1. Alt. BGB haben.

I. § 812 I 1, 1. Alt. BGB

(Vertragliche, vertragsähnliche, dingliche oder deliktische Ansprüche kommen nicht in Betracht). Es könnte ein bereicherungsrechtlicher Anspruch bestehen. Ein Anspruch aufgrund der Leistungskondiktion nach § 812 I 1, 1. Alt. BGB (condictio indebiti) setzt voraus:

1. Etwas erlangt

2. durch Leistung

3. ohne Rechtsgrund.

Dementsprechend müsste B etwas durch die Leistung von K ohne Rechtsgrund erlangt haben.

1. Etwas erlangt

Dann müsste B etwas erlangt haben. Erlangen bedeutet Bereicherung und eine Bereicherung liegt vor, wenn ein irgendwie gearteter Vermögensvorteil (z.B. Eigentum, Besitz, Forderungsinhaberschaft, Befreiung von einer Verbindlichkeit) feststellbar ist. B wurde insgesamt ein Maklerlohn i.H.v. 25.000 Euro auf ihr Konto überwiesen. Damit hat sie einen entsprechenden Auszahlungsanspruch (im Falle eines Girokontos) gegen ihre Bank aufgrund eines unregelmäßigen Verwahrungsvertrages nach §§ 700 I 1, 488 I 2 BGB sowie bei endgültiger Gutschrift nach §§ 780, 781 BGB analog.

2. durch Leistung

Dies müsste durch Leistung von K erfolgt sein. Leistung ist die bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens zur Erfüllung einer bestehenden oder vermeintlich bestehenden Verbindlichkeit. Die Überweisung der 25.000 Euro erfolgte zur Erfüllung einer vermeintlich bestehenden Verbindlichkeit aufgrund der Vereinbarung zur Zahlung der Maklerkosten.

3. ohne Rechtsgrund

Ferner müsste dies ohne Rechtsgrund (sine causa) erfolgt sein. Dies ist der Fall, sofern die Vereinbarung über die Zahlung der Maklerkosten nach § 656d I 1 BGB unwirksam ist.

a) Verstoß gegen § 656d I 1 BGB

Die Vereinbarung über die Zahlung der Maklerkosten könnte gegen § 656d I 1 BGB verstoßen. Nach dieser Vorschrift ist eine Vereinbarung, wenn nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen hat, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

aa) Persönlicher Anwendungsbereich nach § 656b BGB

Gem. § 656b BGB ist § 656d BGB nur anwendbar, wenn der Käufer Verbraucher ist. Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. K handelten bei dem Kauf für private Zwecken und sind somit Verbraucher nach § 13 BGB. Dementsprechend ist der persönliche Anwendungsbereich nach § 656b BGB eröffnet.

bb) Umfang des § 656d I 1 BGB

Nur die Veräußerer haben einen Maklervertrag abgeschlossen und lediglich K sind zur Zahlung des Maklerlohns aufgrund einer Vereinbarung mit B verpflichtet. Damit sind die Voraussetzungen des § 656d I 1 BGB erfüllt. Die Vorschrift ist nämlich

nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar, aus denen sich ein Anspruch des Maklers auf Maklerlohn ergibt, sondern auf jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Umfasst sind daher auch alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist - etwa in Gestalt einer Schuldübernahme, eines Schuldbeitritts oder einer Erfüllungsübernahme …

Da K im Innenverhältnis zu den Veräußerern zur Zahlung des vollen Maklerlohns von 25.000 Euro verpflichtet war, waren Letztere auch nicht zur Zahlung eines Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.

b) Unwirksamkeit nach § 656d I 1 BGB

Fraglich ist, ob sich die Unwirksamkeit der Vereinbarung direkt aus § 656d I 1 BGB ergibt oder als Folge eines Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz nach § 134 BGB (Nichtigkeit).

Nach § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Vereinbarung, die … die in der Norm genannten Kriterien erfüllt, “nur wirksam, wenn” die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Hieraus ergibt sich, dass eine Vereinbarung, die diese Voraussetzungen nicht erfüllt, unwirksam ist. Ordnet eine Verbotsnorm aber selbst eine Rechtsfolge an, so ist diese maßgeblich; für eine Anwendung des § 134 BGB verbleibt dann kein Raum …

Zu prüfen ist des Weiteren, ob die Vereinbarung über den Maklerlohn nur in dem gesetzgeberisch zulässigen Rahmen der Hälfte -und somit i.H.v. 12.500 Euro- unwirksam ist oder insgesamt. Eine gegen § 656d I 1 BGB verstoßende Vereinbarung ist

insgesamt unwirksam …

Auch diese Rechtsfolge lässt sich bereits dem Wortlaut des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB entnehmen, dem zufolge eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet, nur wirksam ist, “wenn” (und nicht: “soweit”) die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt …

II. Ergebnis

K haben gegen B einen Rückzahlungsanspruch i.H.v. 25.000 Euro nach § 812 I 1, 1. Alt. BGB haben.

C. Prüfungsrelevanz

Das Bereicherungsrecht nach § 812 I 1, 1. Alt. BGB ist nicht selten Gegenstand von Prüfungsklausuren. In der vorliegenden Entscheidung ging es dabei um die Frage, ob Käufer, die alleine ohne den Verkäufer zur Zahlung eines Maklerlohns verpflichtet sind, einen Rückzahlungsanspruch gegen den Makler haben.

Die Prüfungsrelevanz der Entscheidung ergibt sich daraus, dass ein Bereicherungsanspruch in Kombination mit einem unwirksamen Maklervertrag nach § 656d I 1 BGB zu prüfen ist.

(BGH Urt. v. 06.03.2025 – I ZR 138/24)