Verjährungsbeginn der Ersatzansprüche des § 548 BGB durch verfrühte Schlüsselrückgabe?

Eine gewerbliche Mieterin kündigt den Mietvertrag, verlässt die Mieträume vor Ablauf der Kündigungsfrist und wirft die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. In seinem Urteil vom 29.01.2025 (Az. XII ZR 96/23) ist der BGH der Frage nachgegangen, ob dies als Rückerhalt der Mietsache nach § 548 I 2 BGB und somit als Verjährungsbeginn für Ersatzansprüche des Vermieters zu werten ist.

Vorzeitige Schlüsselrückgabe und ein stiller Abgang - Der Fall im Überblick

Die Mieterin mehrerer Gewerbeflächen erklärte im März 2020 die Kündigung ihres Gewerberaummietvertrages. Das vertraglich vereinbarte Mietende lief jedoch erst zum 04. Juni 2021 ab. Die Mieterin verließ die Mieträume bereits zum 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Der Vermieter nahm die Schlüssel zur Kenntnis, erkannte aber mit Schreiben vom 07. Januar 2021 die Rückgabe der Mietsache und ein dadurch erfolgtes Ingangsetzen der Verjährungsfrist von Ersatzansprüchen gegen die Mieterin nicht an. Er erklärte, dass er nicht empfangsbereit gewesen sei und die Rückgabe gegen seinen Willen erfolgt sei.

Im weiteren Verlauf machte der Vermieter gegenüber der Mieterin Schadensersatzansprüche wegen angeblicher Schäden an der Mietsache in Höhe von 32.075,52 Euro geltend. Wegen dieser Forderungen beantragte der Vermieter am 26. August 2021 einen Mahnbescheid, welcher der Mieterin am 30. August 2021 zugestellt wurde. Im nachfolgenden Streitverfahren berief sich die Mieterin insbesondere auf den rechtshemmenden Einwand der Anspruchsverjährung.

Fristauslösung durch Schlüsseleinwurf in den Briefkasten? Das sagt der BGH dazu:

Der BGH hatte im vorliegenden Fall zu entscheiden, ob die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 BGB mit Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten in Gang gesetzt worden ist und die Mieterin daher nach Fristablauf etwaig bestehende Schadensersatzansprüche des Vermieters nach §§ 280 I, III, 281 I BGB i.V.m. § 546 BGB unter Berufung auf den Einwand der Verjährung zurückweisen durfte.

Der Vermieter könnte gegen die Mieterin einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gemäß §§ 280 I, III, 281 I BGB i.V.m. § 546 BGB haben.

Der Gewerberaummietvertrag zwischen den Parteien endete nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist am 04. Juni 2021. Hier könnte die Mieterin ihrer Rückgabepflicht nach § 546 I BGB nur unzureichend nachgekommen sein, indem sie die Geschäftsräume in einem mangelhaften Zustand zurückgegeben hat. Eine Rückgabe der Mietsache durch die Mieterin ist erfolgt. Ob die Rückgabe schon am 31. Dezember 2020 durch das Verlassen der Geschäftsräume und den Schlüsseleinwurf in den Hausbriefkasten des Vermieters oder erst mit Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist am 04. Juni 2021 erfolgte, wird weiter unten bei der Ingangsetzung der besonderen Verjährungsfrist nach § 548 I BGB problematisiert.

Die Mietsache könnte jedoch in einem Zustand der Verschlechterung zurückgegeben worden sein. Der Zustand des zurückzugebenden Mietobjekts muss den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen. Im Zweifel ist die Sache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie die Mieterin übernommen hat.

Ein Vertretenmüssen des Schadens wird jedoch nur bei vertragswidrigem Gebrauch nach § 280 I 2 BGB vermutet. Im Gegensatz dazu schließt der Gesetzgeber ein Vertretenmüssen der Verschlechterung bei vertragsgemäßem Gebrauch aus, § 538 BGB.

Ob im konkreten Fall Verschlechterungen der Mietsache durch vertragswidrigen Gebrauch vorlagen, kann dahinstehen, wenn der Anspruch ohnehin untergegangen wäre.

Es sind keine rechtsvernichtenden Einwendungen ersichtlich, die den Anspruch zum Erlöschen bringen.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters könnte aufgrund des Verstreichens der kurzen Verjährungsfrist gem. § 548 I 1 BGB nicht mehr durchsetzbar sein. Mach Dir bewusst, dass hier der Schwerpunkt des Falls liegt. In Deiner Klausur solltest Du hier besonders sauber im Gutachtenstil arbeiten und problemorientiert argumentieren.

Zur Erinnerung für Dich

Verjährung beschreibt den Zeitablauf, der für den Schuldner das Recht begründet, die Leistung dauerhaft zu verweigern (§ 214 I BGB).

Nach § 548 I 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Fraglich war hier, ob die Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird, wenn die Mieterin die Schlüssel vor Beendigung des Mietverhältnisses und gegen den Willen des Vermieters in dessen Hausbriefkasten einwirft.

1. Rückerhalt der Mietsache gemäß § 548 I 2 BGB

Der BGH stellt klar: “Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache - also die Wiedererlangung der tatsächlichen Herrschaft über die Mietsache - maßgeblich”.

Nach ständiger Rechtsprechung setze der Rückerhalt i.S.d. § 548 I 2 BGB grundsätzlich “eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters” voraus, sodass dieser die unmittelbare Sachherrschaft und damit die Möglichkeit zur ungestörten Begutachtung des Zustandes der Mietsache erhalte.

Dies sei der Fall, wenn der Mieter durch Schlüsselrückgabe den Besitz eindeutig und endgültig aufgebe und der Vermieter in Kenntnis der Besitzaufgabe die Schlüssel in Alleinbesitz nehme.

Der Rückerhalt i.S.d. § 548 I 2 BGB setze daneben weder voraus, dass die Mietsache i.S.d. § 546 I BGB zurückgegeben oder der Mietvertrag beendet ist, mit der Folge, dass ein Anspruch bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren könne.

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Voraussetzungen des Besitzerwerbs nach § 854 BGB sind:

• die Aufgabe der tatsächlichen Gewalt durch den Vorbesitzer

• die Erlangung der tatsächlichen Sachherrschaft durch den neuen Besitzer

• Besitz(begründungs)willen des neuen Besitzes.

2. Verjährungsbeginn trotz aufgedrängter Rückgabe?

Die Erlangung des unmittelbaren Besitzes setzt grundsätzlich einen Besitz(begründungs)willen voraus. Der BGH betont jedoch, dass hierfür “der nach außen erkennbar gewordene generelle Besitz- oder Sachbeherrschungswille” genüge. Dieser sei auch bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich anzunehmen, wenn der Vermieter - wie hier durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten - alleiniger Besitzer der Schlüssel ist und auch in der Folgezeit bleibt, da eine entsprechende Rückgabe an die Mieterin nicht erfolgt.

Insbesondere sei der fehlende Rücknahmewille nicht ohne Weiteres dem fehlenden Besitzwillen gleichzusetzen. Laut BGH entspreche es im Regelfall “nicht dem Interesse des Vermieters, dass ein besitzloser Zustand eintritt”. Der Wille des Vermieters sei primär auf die Vermeidung von Anspruchsverlusten auf weitere Mietzahlungen und nicht gegen den Rückerhalt des Mietobjekts als solchen gerichtet.

Mit Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten am 31. Dezember 2020 und der nachfolgenden Kenntniserlangung des Vermieters spätestens am 07. Januar 2021 habe dieser die Mietsache zurückerhalten, wodurch die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche in Gang gesetzt wurde. Die Zustellung des Mahnbescheids erfolgte erst nach Fristablauf am 30. August 2021, sodass keine verjährungshemmende Wirkung nach § 204 I Nr. 3 BGB eingetreten und die später geltend gemachten Schadensersatzansprüche verjährt seien.

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Im Mietrecht ist stets an die kurze Verjährungsfrist nach § 548 BGB zu denken, die bei:

• Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache

• Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme

einschlägig ist. Diese Ansprüche verjähren 6 Monate nach Rückerhalt der Mietsache, § 548 I 2 BGB bzw. nach der Beendigung des Mietverhältnisses, § 548 II BGB.

Verjährung im Mietrecht – Was Du Dir merken solltest

Die Verjährung für Schadensersatzansprüche des Vermieters kann bereits mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten beginnen, wenn der Vermieter dadurch die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache erhält – unabhängig davon, ob er die Rückgabe will oder das Mietverhältnis bereits beendet ist.

Für Vermieter bedeutet das: Nach Schlüsselrückgabe muss die Mietsache zeitnah auf etwaige Veränderungen bzw. Verschlechterungen geprüft werden, um keine Ansprüche zu verlieren.

Klausurtipps

• Behalte bei Mietrechtsklausuren immer die spezielle, kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 I 1 BGB im Hinterkopf!

• Unterscheide sauber zwischen Rückerhalt (§ 548 BGB) und Rückgabe (§ 546 BGB) der Mietsache.

• Prüfe, ob der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft (Besitz nach § 854 BGB) erlangt hat – das ist der entscheidende Zeitpunkt für den Verjährungsbeginn nach § 548 I 2 BGB.

• Für die Fristberechnung und somit die Datierung des Verjährungsendes finden die §§ 187 ff. BGB Anwendung

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