BGH zur Verjährungsfrist für den Vergütungsanspruch des Bauträgers

Richtet sich die Verjährung des Vergütungsanspruchs des Bauträgers nach Kauf- oder Werkvertragsrecht?

Der Bauträgervertrag ist seit dem 1.7.2018 in § 650u BGB geregelt. In der Entscheidung ging es noch um das alte Recht. Es handelt sich bei dem Bauträgervertrag um einen Vertrag, der z.B. die Errichtung eines Hauses zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Ist dann für den Bauträgervertrag die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB wie beim werkvertraglichen Vergütungsanspruch einschlägig oder die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB wie beim Kaufrecht hinsichtlich des Vergütungsanspruchs bei Grundstücken?

A. Sachverhalt

Die Klägerin K ist Unternehmerin und schloss mit den Beklagten B im Jahr 2013 einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung (zwei Miteigentumsanteile an dem Grundbesitz, Sondereigentum an einer genau bezeichneten Wohnung und einem Pkw-Stellplatz). Im Juni 2014 wurde eine Begehung durchgeführt und in dem Abnahmeprotokoll wurden 27 Beanstandungen aufgeführt. Im November 2014 erklärten B die Abnahme. Danach erklärte K, das Objekt vollständig fertiggestellt zu haben und forderte B auf, die vertraglich vereinbarte Schlussrate von 3,5 % des Preises i.H.v. 15.711,50 Euro zu zahlen. Dies wiesen B jedoch im Dezember 2014 wegen Baumängeln zurück. Ende 2017 leitete K das Mahnverfahren ein. B legten Widerspruch ein und erklärten Verjährungseinredeverzicht bis Ende 2018. Anfang 2019 gelangte das Verfahren an das LG. Die Anspruchsbegründung der K von September 2020 ist B im Februar 2021 zugestellt worden. B haben daraufhin die Einrede der Verjährung erhoben und ein Zurückbehaltungsrecht wegen der gerügten Mängel geltend gemacht.

K verlangt von B als Gesamtschuldner die Zahlung i.H.v. 15.711,50 Euro.

B. Entscheidung

K verlangt von B als Gesamtschuldner die Zahlung der in dem Bauträgervertrag vereinbarten Schlussrate von 3,5 % des Preises i.H.v. 15.711,50 Euro.

I. Abgrenzung Bauträgervertrag und Bauvertrag

Ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB ist zunächst von einem Bauvertrag nach § 650a BGB abzugrenzen. (Die Abgrenzung war nicht Gegenstand der Entscheidung.)

1. Allgemeines

Das Werkvertragsrecht ist in Untertiteln der 631 f. BGB geregelt und ein spezieller Werkvertrag ist der Bauvertrag nach § 650a f. BGB. Eigenständige Vertragstypen sind daneben der in Untertitel 2 geregelte Architekten- und Ingenieurvertrag nach §§ 650f f. BGB und der im 3. Untertitel von § 650u BGB erfasste Bauträgervertrag. Auf den Bauträgervertrag sind nach § 650u I 2 BGB hinsichtlich der Errichtung die Werkvertragsvorschriften nach §§ 631 f. BGB anwendbar und bezüglich des Anspruchs auf Eigentumsübertragung nach § 650u I 3 BGB die Kaufvertragsvorschriften gem. §§ 433 f. BGB.

2. Abgrenzung

Gem. § 650a I 1 BGB ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ein Bauträgervertrag ist hingegen nach § 650u I 1 BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich um einen typengemischten Vertrag mit Elementen des Kauf- und Werkvertragsrechts. Vorliegend enthielt die Vereinbarung nicht nur die Verpflichtung der K zur Errichtung des Gebäudes mit der Eigentumswohnung, sondern auch die Verschaffung des Eigentums daran. Somit handelt es sich um einen Bauträgervertrag nach § 650u I 1 BGB.

II. Aufteilung Bauträgervergütung

Fraglich ist, ob die Bauträgervergütung aufteilbar ist in einen Teil als Kaufpreis für die Grundstücksanteile und einen Teil für die Bauleistungen. Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich

um einen einheitlichen Vertrag, der neben werkvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente enthält…

Eine Aufteilung der Bauträgervergütung in einen Kaufpreis für das Grundstück einer- und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits kommt nach der Rechtsprechung des BGH … allenfalls dann in Betracht, wenn die Parteien eine derartige Aufteilung vereinbaren. Eine derartige vertragliche Aufteilung haben die Parteien im Streitfall nicht vorgenommen, weshalb der Anspruch der Kl. eine einheitliche Vergütung mit der Folge zum Gegenstand hat, dass der Vergütungsanspruch nur einheitlich verjähren kann.

Dementsprechend kommt eine Aufteilung der Bauträgervergütung nicht in Betracht.

III. Verjährung

Da eine Aufteilung der Bauträgervergütung nicht möglich ist, kann der Anspruch auf die Vergütung auch nur einheitlich verjähren. Die Verjährung des Vergütungsanspruchs aus dem Bauträgervertrag könnte sich nach dreijähriger Regelverjährungsfrist des § 195 BGB oder der zehnjährigen Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück nach § 196 BGB richten. Gem. § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie Ansprüche auf die Gegenleistung in zehn Jahren. Insofern könnte die speziellere Norm des § 196 BGB die Grundnorm des § 195 BGB verdrängen. Welche Regelung einschlägig ist, bedarf der Auslegung.

1. Wortlaut

Vom Wortlaut des § 196 BGB ist nur der Anspruch auf Übertragung des Eigentums und die entsprechende Gegenleistung erfasst, nicht jedoch die Verpflichtung zur Errichtung des Bauwerks und die dafür zu erbringende Gegenleistung. Allein aus dem Wortlaut kann somit

nicht eindeutig geschlossen werden, dass der Vergütungsanspruch des Bauträgers nach dieser Vorschrift verjährt. Denn die dem Bauträger zustehende Vergütung stellt sowohl die Gegenleistung für die von ihm geschuldete Übertragung des Eigentums und damit eine Gegenleistung iSd § 196 BGB als auch die Gegenleistung für die von ihm geschuldete Errichtung des Bauwerks dar. Die Verpflichtung zur Errichtung eines Bauwerks und die Gegenleistung hierfür werden indes vom Wortlaut des § 196 BGB nicht erfasst…

2. Systematik

Die systematische Auslegung spricht für die Anwendung des § 196 BGB, da es sich hierbei um die gegenüber § 195 BGB speziellere Norm handelt.

3. Historie

Auch die historische Auslegung spricht für § 196 BGB.

Aus den Gesetzesmaterialien zu § 196 BGB (BT-Drs. 14/7052, 179) ergibt sich, dass der Gesetzgeber mit der Einbeziehung der Ansprüche auf die Gegenleistung in § 196 BGB über die dieser Vorschrift bereits unterfallenden Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück hinaus ein in der Sache nicht gerechtfertigtes Ergebnis vermeiden wollte, das bestehen könnte, wenn derartige Verträge bei Geltung der Regelverjährungsfrist für die Ansprüche auf die Gegenleistung nicht beendet werden könnten. Diese Erwägung greift ebenfalls bei Bauträgerverträgen …. Da der einheitliche Vergütungsanspruch des Bauträgers jedenfalls auch eine Gegenleistung für die von ihm – neben der Bauwerkserrichtung – geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück und damit eine Gegenleistung iSd § 196BGB darstellt, ist es gerechtfertigt, insoweit einheitlich die speziellere Verjährungsregelung des § 196 BGB anzuwenden.

4. Sinn und Zweck

Ferner führt die teleologische Auslegung zur Anwendung des § 196 BGB auf die Verjährung des Vergütungsanspruchs aus dem Bauträgervertrag. Es lässt sich auch nicht einwenden, dass

die vom Bauträger geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gegenüber der Bauwerkserrichtung von derart untergeordneter Bedeutung für das Vertragsverhältnis ist, dass § 196 BGB auf den Vergütungsanspruch nicht angewendet werden könnte. Vielmehr ist die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag von wesentlichem Interesse für den Erwerber. Der Anspruch des Erwerbers ist auf Übertragung des Grundstücks mit dem zu errichtenden Bauwerk gerichtet…. Das Bauwerk wird mit seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 I 1 BGB). Das Eigentum an dem Grundstück erstreckt sich daher auch auf das Eigentum an dem Bauwerk (§ 946 BGB). Die mit der einheitlichen Vergütung abgegoltenen Leistungen – auch die Leistungen betreffend die Bauwerkserrichtung – haben danach für den Erwerber keinen nachhaltigen Wert, wenn er nicht Eigentümer des Grundstücks wird.

5. Verjährungsbeginn

Die Verjährung beginnt nach § 200 S. 1 BGB mit der Entstehung des Anspruchs. Dies

ist der Zeitpunkt …, in welchem der Anspruch erstmalig geltend gemacht und notfalls im Weg der Klage durchgesetzt werden kann. In der Regel ist damit, sofern keine besonderen Absprachen getroffen sind, der Zeitpunkt der Fälligkeit (§ 271 BGB) maßgebend.

Demnach ist der Anspruch

auf Zahlung der letzten Rate jedenfalls nicht vor November 2014 fällig geworden.

Somit ist der Vergütungsanspruch von K aus dem Bauträgervertrag noch nicht verjährt.

Ergebnis

K kann von B als Gesamtschuldner die Zahlung der in dem Bauträgervertrag vereinbarten Schlussrate von 3,5 % des Preises i.H.v. 15.711,50 Euro verlangen. (In der Sache hat der BGH die Entscheidung des OLG aufgehoben und zurückverwiesen zwecks Feststellung eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts von B.)

C. Prüfungsrelevanz

Die Abgrenzung von verschiedenen Vertragstypen wie einem Bauträgervertrag nach § 650u BGB einerseits und einem Bauvertrag nach § 650a BGB war keine Problematik des Falles, ließe sich aber ohne Weiteres in eine Klausur einbauen. Der BGH hat sich bei der Anwendung des § 196 BGB erneut intensiv mit dem Auslegungskanon (Wortlaut, historische, systematische und teleologische Auslegung) beschäftigt. Die Entscheidung ist zudem prüfungsrelevant, da auch die Fälligkeit nach § 271 BGB zu prüfen ist und dies dürfte sich dann nach § 650g IV BGB richten, der von § 650u II BGB nicht ausgenommen wird. Danach bedarf es der Abnahme oder Abnahmereife und einer prüffähigen Schlussrechnung.

(BGH Urt. v. 7.12.2023 – VII ZR 231/22)