Untervermietung nicht per se ausgeschlossen
Fast jeder möchte sich innerhalb seiner juristischen Ausbildung einmal den Wunsch nach einem Auslandsaufenthalt im Rahmen seines Studiums oder einer Station im Referendariat erfüllen. Das regelmäßig knappe Budget zwängt einem dabei bereits in der Vorbereitung die Frage auf, was mit der Wohnung in diesem Zeitraum passieren soll. Nicht selten ist die Untervermietung das Mittel der Wahl, um sich den Traum von der Auslandserfahrung zu ermöglichen. Hierbei lauern diverse rechtliche Tücken. Jedenfalls in Bezug auf die Zustimmung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten dürften einige Referendare und Studenten jetzt aufatmen. Denn wie der 8. Zivilsenat jüngst entschied, können auch Mieter von Einzimmerwohnungen einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters nach § 553 I 1 BGB haben. Aber warum war das eigentlich problematisch?
Problemanalyse und Sachverhalt
Der § 553 I 1 BGB sieht vor, dass der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf die Gestattung der Gebrauchsüberlassung von Wohnräumen an einen Dritten hat, soweit er sein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung darlegt und sich die Gebrauchsüberlassung nur auf einen Teil der Räumlichkeiten bezieht.
Weil der Mieter einer Einzimmerwohnung seinem Untermieter lediglich einen Raum zur Verfügung stellen kann und nicht wie teilweise bei Untervermietung von Mehrraumwohnungen praktiziert, einen Raum für seine Privatsachen für sich behalten kann, besteht hier besonderes Konfliktpotenzial, was die „Überlassung eines Teils des Wohnraums“ betrifft.
Dieses entfaltete sich vorliegend, als die beklagte Vermieterin dem Kläger die Genehmigung zur Gebrauchsüberlassung der von ihr gemieteten Einzimmerwohnung an einen namentlich benannten Dritten im März 2021 versagte. Der Kläger wollte aus beruflichen Gründen für eine begrenzte Zeit ins Ausland und lagerte seine persönlichen Gegenstände während seiner Abwesenheit weiterhin in der Einzimmerwohnung. Diese fanden in einem Schrank und einer Kommode Platz, die am Ende des Flurs hinter einem Vorhang in einem etwa 1 m² großen Bereich standen. Darüber hinaus behielt er einen der Wohnungsschlüssel in seinem Besitz.
Im Mai 2021 verklagte er seine Vermieterin daraufhin vor dem AG Mitte in Berlin vergeblich auf Zustimmung. Seine hiergegen gerichtete Berufung vor dem LG war erfolgreich. Die beklagte Vermieterin wollte dies jedoch nicht akzeptieren und strebte mit ihrer Revision nach der Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidung des BGH
Die Revision der Beklagten blieb erfolglos. Auch der BGH ist der Ansicht, dass der Kläger einen Anspruch nach § 553 I 1 BGB auf Gestattung der befristeten Gebrauchsüberlassung hat.
Zunächst beschäftigte sich der Senat mit dem Anwendungsbereich der Norm, dem er sich schulmäßig anhand der juristischen Auslegungsmethoden näherte. Dafür, dass der § 553 I BGB nicht auf Einzimmerwohnungen anzuwenden sei, sprächen weder der Wortlaut des Gesetzes noch seine Historie. Auch ließe sich aus dem Sinn und Zweck des § 553 I BGB nicht entnehmen, dass gerade Mieter von Einzimmerwohnungen gegenüber Mietern von Mehrzimmerwohnungen weniger schützenswert seien. Andernfalls liefe der Mieterschutz für Mieter von Einzimmerwohnungen gänzlich leer, wenn es um ihr Interesse geht, sich den Wohnraum für die befristete Dauer ihrer Abwesenheit zu erhalten. Ein sachlicher Grund für eine Ungleichbehandlung nach Anzahl der Wohnräume sei nicht ersichtlich. Vorliegend ist der Anwendungsbereich der Norm damit eröffnet.
Die tatbestandlichen Voraussetzungen sind ebenso erfüllt. Dies beruht unter anderem darauf, dass nur eine teilweise Gebrauchsüberlassung an den benannten Dritten i.S.d. § 553 I 1 BGB erfolge. Weil der Kläger weiterhin persönliche Gegenstände in der Wohnung lagere und einen Schlüssel behielte, gebe er den Gewahrsam (unmittelbaren Besitz) an der Wohnung folglich nicht vollständig auf. Mit dem Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen läge mithin auch das berechtigte Interesse des Klägers vor.
Diesbezüglich bestätigte der 8. Zivilsenat die ständige Rechtsprechung zum Anwendungsbereich des § 553 I BGB. Bereits im Rahmen früherer Entscheidungen stellte das Gericht heraus, dass die Norm „weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter“ festlegt. Insofern genügt auch die Lagerung von Habseligkeiten in einem 1 m² großen Bereich, der durch einen Vorhang vom Rest der Wohnung räumlich abgetrennt ist.
Relevanz
Die Entscheidung erleichtert den betroffenen Studenten und Referendaren nicht nur den vielfach gepriesenen „Blick über den Tellerrand“ im Wege eines Auslandsaufenthalts, sondern enthält eine besonders klausurrelevante Komponente. Jegliche Klausuren mit mietrechtlichen Fragestellungen lassen sich mit der Problematik um die Zustimmung des Vermieters andicken. Im Zweifel kann dies auch durch eine Zusatzfrage oder Fallabwandlung geschehen. Du bist daher gut beraten, auch die Grundsätze und Klassiker des Mietrechts (Mängelgewährleistungsrecht sowie das Vermieterpfandrecht) nicht aus dem Blick zu verlieren.