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OLG Hamm: Ergibt sich aus einer gemeinschaftlichen Grenzeinrichtung ein gesetzliches Schuldverhältnis?

erschienen am 15. November 2017

A. Sachverhalt (vereinfacht und leicht abgewandelt)

K ist Eigentümer des Grundstücks C-Straße 155 in S, B Eigentümerin des benachbarten Grundstücks 153.
Ursprünglich waren die Grundstücke mit jeweils vollständig aneinandergrenzenden Doppelhaushälften bebaut, die durch eine gemeinsame Giebelwand voneinander getrennt waren. Nach Erwerb des Grundstücks ließ B ihre Doppelhaushälfte im Juni/Juli 2011 durch die sorgfältig ausgesuchte und überwachte H-GmbH, mit der sie mehrere Pauschalpreisvereinbarungen abgeschlossen hatte, teilweise abreißen und neu errichten. Im Zuge der Baumaßnahme wurde die ehemals an die Haushälfte ihres Gebäudes grenzende Wand der Doppelhaushälfte des K freigelegt und war Witterungseinflüssen ausgesetzt. Abdichtungs- oder sonstige Schutzmaßnahmen wurden nicht vorgenommen.
Am 10.10.2011 stellte K erstmals Feuchtigkeitserscheinungen und Anzeichen von Schimmelbildung im Bereich dieser Wand im Keller und Erdgeschoss seines Hauses fest und wandte sich deshalb mündlich an B. Mit Schreiben vom 09.02.2012 beantragte K bei dem Landgericht Bochum die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Der Sachverständige Dipl.-Ing. E kam zu dem Ergebnis, dass die angezeigten Schäden vorliegen und durch Schlagregenbelastung der freigelegten gemeinsamen Wand begründet sind. Zur Beseitigung des Schimmelbefalls im Gebäude des K seien die Tapeten zu entfernen und die Wandoberfläche sei zu desinfizieren und zu reinigen. Die Gipskartonbekleidung im Wohnraum müsse ausgebaut werden. Der Sachverständige bezifferte die zur Beseitigung der Schäden einschließlich Nebenleistungen (Ausräumen der Möblierung etc.) aufzuwendenden Kosten mit insgesamt 5.000 €, die Arbeitsdauer wurde mit zwei Wochen veranschlagt, während der die Hausbewohner wegen vorübergehender Unbewohnbarkeit der Räumlichkeiten anderweitig unterzubringen seien. Die Kosten hierfür einschließlich Verpflegung bezifferte der Sachverständige mit weiteren 5.000 €.
Die H-GmbH ist mittlerweile insolvent.

K fordert von B, der ein eigenes Verschulden nicht nachzuweisen ist, die Zahlung von 10.000 Euro.

Zu Recht?

B. Die Entscheidung des OLG Hamm (Urt. v. 3.7.2017 – 5 U 104/16)

I. Anspruch aus §§ 280 I, 241 II BGB

K könnte gegen B ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 I, 241 II BGB zustehen.

1. Schuldverhältnis

Zunächst müsste ein Schuldverhältnis zwischen K und B bestehen.

a. Nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis

Nach h.M. stellt das „nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis“ kein Schuldverhältnis im Sinne von § 280 I BGB dar, weil dieses Verhältnis die eigene Rechtsausübung beschränkt, aber keine weitergehenden Rechte und Pflichten begründet. So hat der BGH in einer Entscheidung aus dem Jahre 2001 ausgeführt:

„Er [der Gedanke der Mitverantwortung] ist die Folge der Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der auch im Nachbarrecht gilt. Aus ihm hat das RG das so genannte nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis entwickelt; der BGH hat diese Rechtsprechung übernommen und weitergebildet. Zwar ergeben sich, wie der Senat in ständiger Rechtsprechung immer wieder betont hat, die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn in erster Linie aus den gesetzlichen Bestimmungen des Nachbarrechts [§§ 905 ff. BGB]; sie haben dort eine ins Einzelne gehende Sonderregelung erfahren. Deshalb begründet der Gedanke von Treu und Glauben keine selbstständigen Ansprüche, sondern wirkt sich hauptsächlich als bloße Schranke der Rechtsausübung aus. Aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis entspringt nämlich die Pflicht zu gesteigerter gegenseitiger Rücksichtnahme, die in Ausnahmefällen dazu führen kann, dass die Ausübung gewisser aus dem Eigentum fließender Rechte ganz oder teilweise unzulässig wird.“ (BGH NJW 2001, 3119 (3120 f.))

Dem schließt sich im Ausgangspunkt auch das OLG Hamm an:

„Zwar fehlt im Verhältnis von Grundstücksnachbarn regelmäßig das für ein gesetzliches Schuldverhältnis typische Geflecht wechselseitiger Duldungs-, Mitwirkungs- und Leistungspflichten. Zwischen ihnen gelten die besonderen Vorschriften der §§ 905 ff. BGB, die auf dem Grundsatz fußen, dass jeder Eigentümer mit seiner Sache nach Belieben verfahren kann (§ 903 BGB). Ebenso wie die nachbarrechtlichen Vorschriften der Länder konkretisieren sie im Wesentlichen die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und haben hauptsächlich eine einschränkende und ausgleichende Bedeutung. Sie bilden aber keine selbständige Grundlage für Rechte und Pflichten, wie es für ein gesetzliches Schuldverhältnis kennzeichnend ist (BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 277/10 , juris Rn. 7 m.w.N.; Seichter in: Herberger / Martinek / Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 278 BGB, Rn. 12).“

b. gemeinschaftliche Grenzeinrichtung („bauteilbezogenes gesetzliches Schuldverhältnis“)

Das OLG Hamm führt zunächst aus, dass die Nachbarwand eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung (§§ 921, 922 BGB) dargestellt habe, die zudem im Miteigentum beider Nachbarn gestanden habe:

„Bei einer Nachbarwand (auch halbscheidige Giebelmauer oder Kommunmauer genannt) handelt es sich um eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung, die dazu bestimmt ist, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden; das hierdurch begründete Rechtsverhältnis der Nachbarn ist durch die §§ 921, 922 BGB sowie durch landesrechtliche Vorschriften besonders geregelt (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515). Eine derartige Nachbarwand steht im Miteigentum der beiden Grundstücksnachbarn je zur Hälfte. Sie bleibt auch nach dem Abriss eines der Häuser im Miteigentum, jedenfalls dann, wenn ein neuer Anbau an die Giebelmauer beabsichtigt ist oder wenn sie sich in anderer Weise – etwa durch Vermietung zu Reklamezwecken – weiter benutzen lässt (BGH, Urteil vom 28.11.1980 – V ZR 148/79, NJW 1981, 866 m.w.N.).
Eine solche gemeinsame Giebelwand liegt hier vor. Die ursprünglich vorhandenen Doppelhaushälften waren nicht durch zwei voneinander unabhängige Wände, sondern eine gemeinsame Wand getrennt. Es handelt sich damit um eine Nachbarwand i.S.d. §§ 921 f. BGB. Auf die Frage, ob die Nachbarwand von den Beklagten weiterhin genutzt wird, kommt es nicht an; die Eigentumsverhältnisse nach dem Abbruch des Hauses sind hier nicht ausschlaggebend. Von Bedeutung ist nur, dass die Giebelmauer im Zeitpunkt des Hausabbruches Miteigentum und gemeinsame Grenzeinrichtung beider Parteien war (BGH a.a.O.).
Die Parteien waren daher „Teilhaber“ der gemeinsamen Wand (BGH, Urteil vom 11.04.2008 – V ZR 158/07, NJW 2008, 2032); diese steht bzw. stand im Miteigentum der Nachbarn zu ideellen Bruchteilen (BGH, Urteil vom 30.04.1958 – V ZR 178/56 = BGHZ 27, 197, Rz. 26; Schmidt, JuS 2010, 730 m.w.N.).“

Die Frage, ob sich daraus ein gesetzliches Schuldverhältnis ergibt, wird von der (bislang) h.M. verneint.
Die Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) erzeuge kein Schuldverhältnis im weiteren Sinne unter den Teilhabern mit wechselseitigen Erfüllungsansprüchen. Sie sei zwar Grundlage gesetzlicher Schuldverhältnisse im engeren Sinne, die in §§ 742 ff. BGB geregelt sind, aber nicht sonstiger allgemeiner Schutzpflichten iSv § 241 II BGB.
Im Ergebnis gelte nichts anderes für eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung iSv §§ 921, 922 BGB. Das ergebe sich zunächst daraus, dass die genannten Vorschriften zum 3. Buch des BGB gehören und sich das gemeinschaftliche Benutzungsrecht als eine gesetzliche Eigentumsbeschränkung zugunsten des jeweiligen anderen Grundstücks darstelle. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten seien sachenrechtlicher Natur. §§ 921, 922 BGB seien nachbarrechtliche Sondervorschriften; für die Annahme eines gesetzlichen Schuldverhältnisses bestehe weder Raum noch – im Hinblick auf §§ 823 ff., § 1004 BGB – ein Bedürfnis.

Das OLG Hamm bejaht hingegen ein gesetzliches Schuldverhältnis, das sich auf die gemeinschaftliche Grenzeinrichtung beschränke („bauteilbezogenes gesetzliches Schuldverhältnis“):

„Nach Auffassung des Senats erscheint es sachgerecht, entgegen der letztgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes bei Vorhandensein einer gemeinschaftlichen Grenzeinrichtung jedenfalls in Bezug auf diesen Bauteil ein gesetzliches Schuldverhältnis und damit die Anwendbarkeit der §§ 278 ff. BGB zu bejahen (so auch Staudinger/Roth (2016) BGB § 921, Rn. 52, § 922 Rz. 11 f., § 921 Rz. 52; Palandt/Bassenge, § 922 Rz. 5; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.11.1958 – 4 U 135/58, NJW 59, 580).
Nach § 922 S. 4 BGB bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn „im Übrigen“, d.h. soweit es nicht in den vorangehenden drei Sätzen dieses Paragraphen geregelt ist, nach den Vorschriften über die Gemeinschaft, §§ 741 ff. BGB. Die Gemeinschaft als Bruchteilsberechtigung begründet als bloßer Tatbestand gemeinsamen Habens zwar kein auf Leistung gerichtetes Schuldverhältnis mit wechselseitigen Erfüllungsansprüchen. Es besteht aber eine Sonderverbindung unter den Bruchteilsberechtigten, gerichtet auf ordentliche Erfüllung der sich aus §§ 743 ff. BGB ergebenden Pflichten. Eine Verletzung der sich hieraus ergebenden Pflichten führt unter den Voraussetzungen der §§ 276, 278 BGB zum Schadensersatz. Zwar gibt es keinen allgemeinen Grundsatz, wonach jede Schädigung eines Teilhabers durch einen anderen, insbesondere jede Unterlassung schadensabwendender Maßnahmen, Pflichtverletzung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) wäre. Aber wenn selbst schon die gemeinschaftliche Anbahnung eines Rechtsverhältnisses Sorgfalts- und Rücksichtspflichten begründen kann, wie es der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 07.07.1980 – II ZR 199/79 (NJW 1980, 2464) angenommen hat, wird für die Gemeinschaft nicht grundsätzlich etwas anderes gelten können (so auch MüKoBGB/Karsten Schmidt BGB § 741 Rn. 35, § 743 Rn. 13, beck-online). Dies gilt umso mehr, als in der neueren Rechtsprechung vermehrt die Tendenz zu erkennen ist, Vorschriften aus dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht auf dingliche Ansprüche anzuwenden. So hat der Bundesgerichtshof in seiner Leitsatzentscheidung vom 18.03.2016 (V ZR 89/15, juris Rz. 11 ff.) klargestellt, dass die §§ 280, 281 BGB auf den Herausgabeanspruch des § 985 BGB grundsätzlich Anwendung finden; dies hat er nur insoweit eingeschränkt, als die gesetzgeberischen Wertungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses (§§ 987 ff. BGB) zu beachten seien.“

Zudem sei dies „sach- und interessengerecht“, da sich daraus die Anwendbarkeit des § 278 BGB ergebe:

„Es erscheint auch sach- und interessengerecht, dem Geschädigten eine Inanspruchnahme des Grundstücksnachbarn wegen eines schuldhaften Verhaltens seiner Hilfspersonen gem. § 278 BGB zu ermöglichen und ihn nicht auf die Schadloshaltung bei der Hilfsperson zu verweisen. Die Beklagten haben als Nachbarn durch den Abriss ihres Gebäudes ohne gleichzeitige Vornahme derjenigen Maßnahmen, die zur Verhinderung oder Beseitigung nachteiliger Auswirkungen im Interesse des Klägers geboten waren, die Ursache für den Schaden ihres Nachbarn gesetzt. Zwar trifft sie möglicherweise kein Verschulden, wenn sie die Gefahr der Beeinträchtigung der Bestands- und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Wand durch die Abrissmaßnahme nicht erkennen konnten. Dennoch liegt die Verhinderung von Nutzungseinschränkungen für den die Beklagten in ihrer Sphäre bzw. in ihrem Verantwortungsbereich, so dass es gerechtfertigt erscheint, ihn auf einen Regress bei der Hilfsperson – hier dem Bauunternehmen – zu verweisen und dessen Insolvenzrisiko zu tragen, während es dem geschädigten Kläger ermöglicht wird, sich wahlweise an den Grundstücksnachbarn oder den Schädiger selbst zu wenden.“

2. Pflichtverletzung

Das OLG Hamm bejaht eine Pflichtverletzung:

„Die Mauer ist ohne Zustimmung des Klägers in einer Weise verändert worden, dass sie ihre Funktionsfähigkeit für das Nachbargebäude nicht mehr erfüllen konnte. Hierin liegt eine gegen § 922 S. 3 BGB verstoßende Änderung der Grenzeinrichtung, wenn nicht der Eigentümer des abgerissenen Hauses von vornherein diejenigen Maßnahmen trifft, die zur Verhinderung oder Beseitigung solcher Auswirkungen im Nutzungsinteresse des Nachbarn geboten sind (BGH, Urteil vom 28.11.1980 – V ZR 148/79, NJW 1981, 866; BGH, Urteil vom 21.04.1989 – V ZR 248/87, NJW 1989, 2541; OLG Dresden, Urteil vom 03.08.2007 – 11 U 19/07, NJW-RR 2008, 613; OLG Brandenburg, Urteil vom 21.04.2011 – 5 U 51/09, BeckRS 2011, 13118). Durch den von den Beklagten vorgenommenen Gebäudeabriss wurde die Nachbarwand von einer Innen- zu einer Außenwand. Im freigelegten Zustand ist eine bisherige Innenwand aber nicht mehr uneingeschränkt als Hausabschlusswand brauchbar (BGH, Urteil vom 28.11.1980 – V ZR 148/79, NJW 1981, 866; OLG Brandenburg, Urteil vom 21.04.2011 – 5 U 51/09, BeckRS 2011, 13118). Nach dem Schutzzweck des § 922 S. 3 BGB kann jeder Nachbar verlangen, dass sein Recht auf ungehinderte Benutzung der Grenzeinrichtung unangetastet bleibt. Diesem Zweck widerspricht es, wenn der Abriss des Nachbarhauses die Bestands- und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Giebelmauer derart beschädigt, dass der andere Nachbar gezwungen wird, sich durch bauliche Maßnahmen erst wieder die Nutzungsmöglichkeit zu verschaffen, die ihm die Mauer bisher bot (BGH, Urteil vom 28.11.1980 – V ZR 148/79, NJW 1981, 866; BGH, Urteil vom 21.04.1989 – V ZR 248/87, NJW 1989, 2541).“

3. Verschulden

Ein eigenes Verschulden der B scheidet aus. Sie müsse sich aber das Verschulden der H-GmbH nach § 278 BGB zurechnen lassen:

„Die Beklagten haben jedoch gemäß § 278 BGB für Pflichtverletzungen einzustehen, die ein beauftragter Bauunternehmer bei der Erfüllung seiner Pflichten begeht.
Die Vorschrift des § 278 BGB lässt dann eine Zurechnung des Verschuldens Dritter zu, wenn der Schuldner sich dieser Personen zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient. Zwischen ihm und dem Geschädigten muss bereits im Zeitpunkt der fraglichen Handlung eine aus Vertrag oder Gesetz herrührende Sonderverbindung bestanden haben (BGH, Urteil vom 03. März 2016 – IX ZR 119/15 –, Rn. 19, juris). Dies ist hier aufgrund der obigen Erwägungen zu bejahen.
Die Firma H GmbH hat zumindest fahrlässig i.S.d. § 276 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB gehandelt. Sie als Fachunternehmen hätte erkennen können und müssen, dass bei Freilegung der als Innenwand konzipierten Nachbarwand der Eintritt von Feuchtigkeit drohte, und hätte daher unmittelbar nach dem Abriss des Hauses der Beklagten entsprechende Isolierungs- und Abdichtungsmaßnahmen vornehmen müssen. Dies hat sie schuldhaft unterlassen.“

4. Schaden

Die nicht ausgeführten Schutzmaßnahmen an der freigelegten Gebäudetrennwand sind ursächlich für die Feuchtigkeitsschäden und den Schimmelbefall. Als mittelbare Schäden sind auch das Ausräumen der Möbel und die Hotelkosten während der Schadensbeseitigungsmaßnahmen ersatzfähig.

II. Ansprüche aus §§ 823 I BGB, §§ 823 II, 922 oder § 831 I BGB

B ist kein Verschulden nachzuweisen, so dass eventuelle Ansprüche aus § 823 BGB ausscheiden. Zudem hat B die H-GmbH sorgfältig ausgesucht und überwacht, so dass aus diesem Grunde auch Ansprüche aus § 831 BGB ausscheiden (§ 831 I 2 BGB).

III. Anspruch aus § 906 II 2 BGB analog

Ein verschuldensunabhängiger Anspruch aus § 906 II 2 BGB analog (allgemeiner nachbarschaftsrechtlicher Ausgleichsanspruch) scheidet wegen dessen Subsidiarität aus.

C. Fazit

Das OLG Hamm stellt sich gegen die etablierte Rechtsprechung des BGH. Die Argumentation ist dogmatisch recht dünn. Da der Senat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat (§ 543 I Nr. 1, II Nr. 1 ZPO), bleibt abzuwarten, ob der BGH Gelegenheit erhalten wird, sich zu der Frage zu äußern. In jedem Fall ist die Frage ausbildungsrelevant!

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