Examensreport: ZR II 1. Examen aus dem September 2016 Durchgang in Baden-Württemberg

Sachverhalt (beruht auf einem Gedächtnisprotokoll)

V besitzt ein großes Grundstück, auf dem sein Sohn S eine Werkstatt hat und es an diesen verpachtet. Die andere Grundstückshälfte ist leerstehend. S würde dieses Grundstück gerne haben und für sich ein Einfamilienhaus darauf errichten. Daher vereinbaren V und S ein Vorkaufsrecht des S, das auch notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird.

V beginnt mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern, die er teilweise vermieten will. Auch eine Wohnung für S ist vorgesehen. Davon ist S nicht begeistert, weil er lieber ein einzelnes Einfamilienhaus für sich hätte. Nach Beginn des Bauvorhabens nimmt V ein Darlehen bei der B-Bank in Höhe von 35.000€ auf. Für die Mehrfamilienhäuser bestellt V 6 Heizkörper beim Unternehmer U, die zugeliefert werden und unter Eigentumsvorbehalt stehen. Ein Heizkörper wird probeweise in die Wohnungen eingebaut, die anderen 5 nicht.

Der Freund F von V erfährt von dem Bauvorhaben und möchte das Grundstück für sich. V erzählt seinem F von dem Vorkaufsrecht, doch dieser überzeugt ihn, das Grundstück an ihn für 150.000€ zu verkaufen. Die beiden gehen zum Notar und erklären die Einigung. Der Notar weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Vorkaufsrecht des S bestehe. Dennoch einigen sich V und F vor dem Notar auf einen Kaufpreis von 120.000€, um Kosten zu sparen. Der eigentliche Kaufpreis beträgt weiterhin 150.000€. V teilt dem S von dem Verkauf mit, der kann jedoch die Summe des Kaufpreises nicht aufbringen und macht von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch. Dies war von V und F von Anfang an so geplant.

Auf einer Familienfeier kommt es zum Streit zwischen V und S. Im Zuge dessen wirft S dem V vor, Steuern zu hinterziehen. Daraufhin bekommt V ein schlechtes Gewissen und lässt zusammen mit F den Kaufpreis vor dem Notar auf 150.000€ ändern. F bezahlt den vollen Kaufpreis und wird als Eigentümer des Grundstückes im Grundbuch eingetragen. F teilt dies dem S auch mit. Währenddessen ist S doch noch durch ein Erbe seiner Frau zu Geld gekommen und möchte jetzt sein Vorkaufsrecht ausüben. Seit F und V das erste Mal beim Notar waren, sind mehr als 6 Monate vergangen. Nicht aber seit der Änderung des Kaufvertrages auf 150.000€ und nicht seit der Auflassung. F ist der Meinung, das sei nicht mehr möglich, da er im Grundbuch als Eigentümer stehe.

Frage 1: Kann S Eigentum an dem Grundstück erlangen?

Frage 2: Kann S Übereignung der sechs Heizkörper verlangen?

Frage 3: Kann F von V den Kaufpreis zurückverlangen?

Abwandlung:

Wie ändert sich die Rechtslage, wenn S und V ein Preislimit von 100.000€ eingetragen hätten?

Unverbindliche Lösungsskizze:

Ausgangsfall

Frage 1: Kann S Eigentum an dem Grundstück erlangen?

A. S gegen V auf Übereignung des Grundstücks, §§ 433 I 1, 463 BGB

I. Einräumung eines Vorkaufsrechts, §§ 463 ff. BGB (+)

II. Vorkaufsfall

-> (Wirksamer) Kaufvertrag zwischen Verpflichtetem (V) und Dritten (F)

1. Erste Übereinkunft

a) Einigung (+)

b) Wirksamkeit

(-); Arg.: §§ 117 I , II, 125 S. 1, 311b I 1 BGB

2. Zweite Übereinkunft

a) Einigung (+)

b) Zweite Übereinkunft

-> § 125 S. 1, 311b I 1 BGB (+)

III. Ausübung des Vorkaufsrechts durch S (+)

-> Formlos möglich, § 464 I 2 BGB

IV. Einhaltung der Ausübungsfrist, § 469 II BGB

-> 2 Monate ab Mitteilung (+); Arg.: bei Unwirksamkeit des ersten Kaufvertrages ist der zweite Kaufvertrag maßgeblich (a.A. vertretbar)

II. Anspruch nicht erloschen

-> Unmöglichkeit, § 275 I BGB wegen Übereignung des Grundstücks an F, §§ 873, 925 BGB

1. Einigung (+)

2. Eintragung des F (+)

3. Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung (+)

4. Berechtigung (+)

5. Relative Unwirksamkeit der Übereignung gegenüber S, §§ 1098 II, 883 II BGB

-> Voraussetzung: Dingliches Vorkaufsrecht, §§ 1094 ff. BGB

a) Einigung (+)

b) Eintragung (+)

c) Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung (+)

d) Berechtigung (+)

e) Rechtsfolge: Relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen, § 883 II BGB

III. Anspruch durchsetzbar (+)

IV. Ergebnis: (+)

B. S gegen F auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung, §§ 1098 II, 888 BGB

I. Eintragung des F (+)

II. Dingliches Vorkaufsrecht des S (+)

III. Ergebnis: (+)

Frage 2: S gegen V auf Übereignung der Heizkörper, § 433 I 1 BGB

I. Anspruch entstanden

-> Voraussetzung: Erstreckung des Vorkaufsrechts auch auf Zubehörstücke

-> Im Zweifel: (+), § 1096 BGB

-> Zubehör, § 97 BGB

1. Bewegliche Sachen (+)

2. Kein Bestandteil

• Bzgl. des eingebauten Heizkörpers (+); Arg.: nur Scheinbestandteil, § 95 I, II BGB (a.A. vertretbar)

• Bzgl. der 5 nicht eingebauten Heizkörper: (+)

3. Räumliches Verhältnis zur Hauptsache

Hier: Alle Heizkörper auf dem Grundstück

4. Wirtschaftliche Zweckbestimmung

Hier: Bewohnbarkeit des Hauses

5. Verkehrsanschauung

Hier: Heizung gehört zum Haus

6. Einfluss des Eigentumsvorbehalts

• Hier: Kein Einfluss; Arg.: Eigentumsvorbehalt ändert nichts an der schuldrechtlichen Verpflichtung, das Eigentum zu übertragen

II. Anspruch nicht erloschen

-> Unmöglichkeit, § 275 I BGB (-); Arg.: V zwar nur Anwartschaftsberechtigter und nicht Eigentümer, aber Eigentumsübertragung gem. §§ 929 S. 1, 932 BGB, abgesichert durch §§ 1098 II, 883 II BGB, noch möglich

III. Anspruch durchsetzbar (+)

IV. Ergebnis: (+)

Frage 3: F gegen V auf Rückzahlung des Kaufpreises, § 812 I 2 1. Fall BGB

I. Etwas erlangt

Hier: Kaufpreis

II. Durch Leistung

Hier: Zahlung zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit aus dem Grundstückskaufvertrag

III. Wegfall des Rechtsgrundes

Hier: Durch Ausübung des Vorkaufsrechts ist S in die Position des Käufers F getreten

IV. Rechtsfolge: Herausgabe

-> Wertersatz, § 818 II BGB

V. Kein Ausschluss

Hier: Beim dinglichen Vorkaufsrecht kann der berichtigte Kaufpreis nicht herausverlangt werden, § 1102 2. Hs. BGB

• Eventuelle Korrektur über § 242 BGB (-); Arg.: Sachenrecht zwingendes Recht

VI. Ergebnis: (-)

Abwandlung: Vereinbarung eines Preislimits von 100.000 Euro

Die Vereinbarung eines Preislimits im Verhältnis V und S ist im Rahmen eines Vorkaufsrechts schuldrechtlich möglich; Arg.: Vertragsfreiheit im Schuldrecht. Im Sachenrecht führt dies zur Unwirksamkeit; Arg.: Sachenrecht ist zwingendes Recht (a.A. vertretbar). Für die gestellten Fragen bedeutete dies:

Frage 1: Der Anspruch S gegen V auf Übereignung scheitert aufgrund der wirksamen Übereignung an F an der dadurch eingetretenen Unmöglichkeit, § 275 I BGB.

Frage 2: Der Anspruch des S gegen V auf Übereignung der Heizkörper scheitert aus selbigem Grund.

Frage 3: Der Anspruch des F gegen den V aus Rückzahlung des Kaufpreises ist nicht ausgeschlossen; Arg.: Bei einem bloß schuldrechtlichen Vorkaufsrecht gilt der Ausschlussgrund des § 1102 2. Hs. BGB systematisch nicht.