Feuchte Kellerwände verschwiegen: OLG Hamm zur arglistigen Täuschung beim Grundstückskauf

Ein feuchter Keller kann beim Grundstückskauf schnell zum Problem werden. Doch wann wird aus einer unvollständigen oder beschönigenden Antwort des Verkäufers eine arglistige Täuschung? Das OLG Hamm (Urteil vom 23.03.2026 - 22 U 66/25) hat sich mit dieser Frage beschäftigt und stellt klar: Wer auf konkrete Fragen des Käufers antwortet, muss die Wahrheit vollständig offenlegen. Eine Bagatellisierung wesentlicher Mängel kann zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 I BGB berechtigen.

A. Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Rückzahlung des Kaufpreises für eine Immobilie. Die Kläger kauften von der Beklagten ein Wohnhaus für 320.000 Euro. Bei den Besichtigungen kam die Sprache auf Feuchtigkeitsprobleme im Keller. Die Kläger fragten deshalb nach der Trockenheit des Kellers und danach, ob dieser von einem Gutachter untersucht worden sei.

Die Beklagte bzw. ihr als Verhandlungsgehilfe auftretender Sohn verneinte Feuchtigkeitsprobleme. Tatsächlich hatte ein von der Beklagten beauftragter Fachmann zuvor festgestellt, dass die Kellerwände nass waren und erhebliche Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen vorlagen. Diese Erkenntnisse wurden den Kaufinteressenten nicht mitgeteilt. Stattdessen wurde lediglich auf einen etwa tennisballgroßen Stockfleck in der Einliegerwohnung hingewiesen.

Nach dem Kauf erfuhren die Kläger von dem tatsächlichen Ausmaß der Feuchtigkeitsprobleme. Sie fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an und verlangten die Rückzahlung des Kaufpreises.

B. Entscheidung des Gerichts

Das OLG Hamm gab der Forderung statt und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises nach § 812 I 1 Var. 1 BGB. Im Mittelpunkt der Prüfung stand die Frage, ob der Kaufpreis ohne Rechtsgrund geleistet wurde. Dies bejahte das OLG, weil es davon ausging, dass der Kaufvertrag infolge einer Anfechtung gemäß § 142 I BGB ex tunc nichtig war.

Gemäß § 123 I BGB kann eine Willenserklärung angefochten werden, wenn sie durch arglistige Täuschung veranlasst wurde. Erforderlich ist neben einer Täuschungshandlung insbesondere, dass der Getäuschte aufgrund der Täuschung einem Irrtum unterlag und dieser für seine Willensbildung ursächlich war. Auf subjektiver Seite genügt bedingter Vorsatz: Der Täuschende muss den aufklärungsbedürftigen Umstand zumindest für möglich halten und billigend in Kauf nehmen, dass der andere Teil diesen nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht in dieser Form schließen würde.

Diese Voraussetzungen sah das OLG Hamm als erfüllt an. Seine zentrale Aussage lautet, dass ein Verkäufer Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie vollständig und wahrheitsgemäß beantworten muss. Das gilt unabhängig davon, ob hinsichtlich des betreffenden Umstands bereits eine allgemeine Offenbarungspflicht bestand. Wer eine konkrete Frage beantwortet, darf den wahren Sachverhalt nicht durch unvollständige oder irreführende Angaben verzerren.

Hier hatte der Sohn der Beklagten die Frage nach Feuchtigkeitsproblemen im Keller verneint. Das war nach den Feststellungen des Senats unzutreffend. Dem Verkäufer war vielmehr bekannt, dass ein von ihm beauftragter Fachmann erhebliche Feuchtigkeitsprobleme festgestellt hatte. Die Besonderheit des Falls liegt darin, dass die Feuchtigkeit nicht vollständig verschwiegen wurde. Vielmehr wurde lediglich auf einen kleinen Stockfleck hingewiesen. Nach Auffassung des OLG Hamm war diese Darstellung grob bagatellisierend. Die tatsächlich festgestellten Schäden reichten deutlich weiter: Die Kellerwände waren nass und in der Einliegerwohnung bestanden Feuchte- und Schimmelschäden. Die Mitteilung eines lediglich tennisballgroßen Stockflecks vermittelte daher ein falsches Bild von der tatsächlichen Situation.

Die Besonderheit, dass nicht die Verkäuferin selbst, sondern ihr Sohn die Gespräche mit den Kaufinteressenten führte, stand der Anfechtung nicht entgegen. Das OLG Hamm stufte den Sohn als Verhandlungsgehilfen ein. Er übernahm im Rahmen der Vertragsanbahnung originär dem Verkäufer obliegende Aufgaben, führte die Gespräche mit den Kaufinteressenten und leitete die Besichtigungen. Sein Wissen und seine Erklärungen waren der Beklagten deshalb analog § 166 I BGB zuzurechnen.

Auch die subjektiven Voraussetzungen des § 123 I BGB lagen nach Ansicht des Senats vor. Der Sohn wusste von den Feststellungen des Fachmanns und hielt es zumindest für möglich, dass die Kenntnis der Käufer von den tatsächlichen Feuchtigkeitsproblemen deren Kaufentscheidung beeinflussen würde. Gerade die ausdrückliche Frage nach der Trockenheit des Kellers zeigte, dass dieser Umstand für die Käufer von Bedeutung war. Hinzu kam, dass der Sohn ein eigenes Interesse an einem möglichst hohen Verkaufspreis hatte. Nach Überzeugung des Senats wurden die Informationen über die Feuchtigkeit deshalb bewusst zurückgehalten, weil andernfalls mit einem Abstand vom Kauf oder jedenfalls mit Preisverhandlungen zu rechnen gewesen wäre.

Schließlich hielt es das OLG Hamm angesichts der konkreten Umstände für nachvollziehbar, dass die Feuchtigkeitsproblematik für die Kaufentscheidung von erheblicher Bedeutung war. Die Kläger hatten insbesondere erklärt, wegen ihrer finanziellen Verhältnisse keine Mittel für größere Sanierungsarbeiten zu haben. Zudem könne die Feuchtigkeit eines Kellers gerade bei einem älteren Wohnhaus die Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigen und hohe Sanierungskosten verursachen.

Damit war die Anfechtung nach § 123 I BGB wirksam. In der Konsequenz war der Kaufvertrag nach § 142 I BGB von Anfang an als nichtig anzusehen, sodass der Kaufpreis ohne Rechtsgrund geleistet worden war.

C. Prüfungsrelevanz

Die Entscheidung verbindet mehrere klassische Probleme des BGB AT und Schuldrechts. Im Zentrum steht die Anfechtung nach § 123 I BGB. Besonders wichtig ist die Abgrenzung zwischen einer Täuschung durch bloßes Verschweigen und einer Täuschung durch eine unvollständige oder bagatellisierende Antwort auf eine konkrete Frage. Daneben bietet der Fall mit der Wissenszurechnung beim Verhandlungsgehilfen nach § 166 I BGB analog und der Rückabwicklung über § 812 I 1 Alt. 1 BGB und dem Annahmeverzug zahlreiche weitere klassische Prüfungsprobleme. Fragen des Bereicherungsrechts, etwa zur Zweikondiktionenlehre oder zur Entreicherung ließen sich leicht ergänzen.

Für Prüfungen lässt sich aus der Entscheidung vor allem ein Satz mitnehmen: Wer als Verkäufer auf konkrete Fragen des Käufers antwortet, muss den tatsächlichen Sachverhalt vollständig und wahrheitsgemäß offenlegen. Eine beschönigende Antwort kann ebenso wie ein vollständiges Verschweigen eine arglistige Täuschung darstellen.