BGH zur Vermieterhaftung bei nicht gestreutem Gehweg

Haftet ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, auch für Schäden eines Mieters aufgrund eines Sturzes bei Eisglätte bei Verletzung der Räum- und Streupflicht?

A. Sachverhalt

Der Beklagte B ist Eigentümer einer Eigentumswohnung und Vermieter. Die Klägerin K ist Mieterin. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen professionellen Hausmeisterdienst, eine GmbH, mit dem Winterdienst beauftragt.

Im Mietvertrag der Parteien ist bestimmt, dass die Klägerin die Betriebskosten unter anderem für die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis nach dem “Eigentumsanteil” zu tragen hat.

An einem Tag im Januar ist K auf einem Weg, der sich auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, bei Eisglätte gestürzt. Das Berufungsgericht hat unter anderem festgestellt:

Dieser Weg sei nicht von Glatteis befreit gewesen, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden sei. Bei dem Sturz habe sich die Klägerin schwerwiegend verletzt, über einen langen Zeitraum Schmerzen erlitten und sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen müssen.

K begehrt Schmerzensgeld.

B. Entscheidung

K macht insofern einen entsprechenden Schmerzensgeldanspruch gegen B geltend.

I. § 280 I 1 i.V.m. § 253 BGB

K könnte von B Schmerzensgeld nach § 280 I 1 i.V.m. § 253 BGB verlangen. Ein Schmerzensgeldanspruch wegen Verletzung einer Pflicht aus einem Mietvertrag setzt voraus:

1. Mietvertrag, § 535 BGB
2. Pflichtverletzung
3. Verschulden
4. Schaden
5. Kausalität (zwischen Pflichtverletzung und Schaden).

1. Mietvertrag

Ein Mietvertrag zwischen der K und B über die Vermietung der Eigentumswohnung des B an K zu einem entsprechenden Preis (essentialia negotii) ist zustande gekommen, §§ 549 I, 535 BGB.

2. Pflichtverletzung

Ferner müsste B eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt haben.

a) Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag

Gem. § 535 I 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und nach § 535 I 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

aa) Erhaltungspflicht der Wege in einem verkehrssicheren Zustand

Die Erhaltungspflicht des Vermieters beinhaltet auch einen störungsfreien Zugang von dem Gelände der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zum öffentlichen Straßenraum. Insofern ist es erforderlich,

die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten, zu räumen… Insbesondere gehört die Sicherung des unmittelbaren Zugangs zum Haus bei Schnee- und Eisglätte zu den Aufgaben des Vermieters und dient vor allem dem Schutz der Mieter …

bb) Verpflichtung des Vermieters auch als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Das gilt auch, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer des Grundstücks ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Maßgeblich ist nur die Stellung des Vermieters als solche und nicht als Eigentümer.

Diese vertragliche - in Abgrenzung zu der sich aus § 823 Abs. 1 BGB ergebenden allgemeinen (deliktischen) - Verkehrssicherungspflicht des Vermieters folgt gerade nicht aus seiner eigentumsrechtlichen Stellung und der damit einhergehenden Verantwortlichkeit für eine Gefahrenquelle, sondern - wie aufgezeigt - aus seiner mietvertraglichen Erhaltungspflicht …

3. Verschulden

Schließlich müsste B die Pflichtverletzung zu vertreten haben und ihn insoweit ein Verschulden treffen. Aufgrund der negativen Formulierung des § 280 I 2 BGB wird das Verschulden grundsätzlich vermutet. Es obliegt insofern B, ein fehlendes Verschulden darzulegen und zu beweisen.

a) Kein eigenes Verschulden des Vermieters

Zwar trifft den B als Vermieter kein eigenes Verschulden.

Es ist für die allgemeine (deliktsrechtliche) Verkehrssicherungspflicht anerkannt, dass der Verkehrssicherungspflichtige diese nicht persönlich zu erfüllen hat, sondern sie grundsätzlich delegieren kann. … In diesem Fall verengt sich die Verkehrssicherungspflicht des ursprünglich allein Verantwortlichen auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob der Dritte die übernommenen Sicherungspflichten auch tatsächlich ausgeführt hat …

b) Haftung für Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB

Jedoch haftet B als Vermieter auch für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen. Nach § 278 S. 1 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden.

Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falls mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird …

Der professionelle Hausmeisterdienst, betrieben von einer GmbH, hat trotz Vorankündigung bzw. Warnung vor Glatteis im Wetterbericht keine entsprechenden Räum- und Streuarbeiten vorgenommen und dabei jedenfalls fahrlässig i.S.d. § 276 I, II BGB und somit schuldhaft gehandelt. Dieses Verschulden wird B als Vermieter zugerechnet, § 278 S. 1 BGB.

4. Schaden

Ferner müsste K einen Schaden und somit ein unfreiwilliges Vermögensopfer erlitten haben.

Die Klägerin ist nach ihrem Vortrag infolge der Glätte auf einem zum Grundstück gehörenden Weg vom Haus zur Straße zu Fall gekommen und hat sich hierbei erhebliche Verletzungen zugezogen, die eine längere Heilbehandlung erforderlich machten.

5. Kausalität

Zudem war die Pflichtverletzung, die Nichtbeseitigung der Eisglätte, kausal -also ursächlich- für den Schaden. Hätte B die Eisglätte zuvor behoben bzw. beheben lassen, wäre K nicht auf eisglatter Fläche gestürzt und hätte sich nicht verletzt und keinen Schaden erlitten.

6. Schmerzensgeld, § 253 BGB

Gem. § 253 I BGB kann wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, Entschädigung in Geld nur in durch das Gesetz bestimmten Fällen gefordert werden. Nach § 253 II BGB kann, sofern wegen einer Verletzung des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung Schadensersatz zu leisten ist, auch wegen des Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, eine billige Entschädigung in Geld gefordert werden. Insofern kann K von B Schmerzensgeld verlangen.

Ergebnis

K hat gegen B einen Anspruch auf Schmerzensgeld nach § 280 I 1 i.V.m. § 253 BGB.

C. Prüfungsrelevanz

Die Verletzung von Vertragspflichten und somit die Geltendmachung von Schadensersatz- und oder Schmerzensgeldansprüchen nach § 280 I 1 i.V.m. § 253 BGB gehört zum üblichen Repertoire des Prüfungsrechts. In der vorliegenden Entscheidung ging es dabei um Räum- und Streupflichten eines Wohnungseigentümers als Vermieter im Rahmen eines Mietvertrages.

Die Entscheidung ist prüfungsrelevant, da die Lösung eines entsprechenden Klausurfalles Kenntnisse der grundlegenden Strukturen des Zivilrechts erfordert und viele Themengebiete einbezogen werden können: Schadensersatz- bzw. Schmerzensgeldansprüche gem. § 280 I 1 i.V.m. § 253 BGB bei einem Mietvertrag nach § 535 BGB.

(BGH Urt. v. 06.08.2025 – VIII ZR 250/23)