Mietrecht: Rassistische Beleidigungen als Kündigungsgrund

AG Hannover zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses

Das Mietrecht ist ein Dauerbrenner im Studium und hat eine überragende Klausurrelevanz. In den Klausuren spielen insbesondere Fragen rund um Mietmängeln oder Zahlungsverzug eine Rolle. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Hannover (Urt. v. 10.09.2025 – 465 C 781/25) zeigt eindrucksvoll, dass sich die Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht auf die Hauptleistungen und Mängelrechte beschränken, sondern auch das persönliche Verhalten des Mieters entscheidend sein kann. Konkret ging es darum, ob rassistische Beleidigungen gegenüber dem Vermieter eine fristlose Kündigung nach § 543 I BGB rechtfertigen.

Der Fall im Überblick: Von der Beleidigung zur Kündigung

A war Eigentümer und Vermieter eines Grundstücks mit Wohnhaus in Hannover. Er hatte die Immobilie 2023 erworben und war in den bestehenden Mietvertrag mit B eingetreten.

Am 22. Dezember 2024 suchte A die Mieterin an der Wohnungstür auf. Nach seiner Darstellung kam es dabei zu massiven Beschimpfungen. B soll ihn unter anderem beleidigt haben mit den Worten:

„Ihr Kanacken!“

„Bald kommt die AfD. Euer Leben wird genauso enden wie bei den Juden!“

„Scheiß Ausländer!“

Für A stand fest: Mit diesen Äußerungen hatte B das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für ihn unzumutbar. Er kündigte deshalb am 27. Dezember 2024 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich und setzte B eine Räumungsfrist bis zum 14. Januar 2025. Da B nicht auszog, erhob er Räumungsklage.

B bestritt die Vorwürfe. Sie erklärte, am 22. Dezember 2024 gar nicht zu Hause gewesen zu sein, sondern ihre Tochter und eine Nachbarin besucht zu haben. Zudem habe A sie schon zuvor unter Druck gesetzt. Einen Anlass für seinen Besuch habe es nicht gegeben, da er längst anwaltlich vertreten war.

Das Gericht hörte mehrere Zeugen. Zwei Nachbarn bestätigten die Beleidigungen. Eine von B benannte Zeugin sollte ihr Alibi stützen.

Entscheidung des Gerichts zur Räumung

Das Amtsgericht Hannover gab dem Vermieter Recht: B muss die Wohnung räumen.

Der Räumungsanspruch ergab sich aus § 546 I BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Hinweis für Dein Gutachten

In einem Gutachten müssen stets alle in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen geprüft werden. Neben § 546 BGB kommt auch § 985 BGB in Betracht, wenn der Vermieter zugleich Eigentümer ist. Der Unterschied: Nach § 546 BGB muss die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben werden (einschließlich vereinbarter Schönheitsreparaturen), während § 985 BGB nur die Herausgabe im aktuellen Zustand verlangt. Deshalb ist § 546 BGB vorrangig zu prüfen!

Das Gericht bejahte die außerordentliche Kündigung nach § 543 I BGB. Maßgeblich war, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter aufgrund der Vorfälle nicht mehr zumutbar war.

Zur Vertiefung

Für Wohnraummietverhältnisse ist stets auch § 569 BGB zu beachten, der besondere Vorschriften für die außerordentliche Kündigung enthält und § 543 I BGB modifiziert. Grundsätzlich muss das Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ durch Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter ermittelt werden. In bestimmten gesetzlich geregelten Fallgruppen besteht sogar eine unwiderlegbare Vermutung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes zum Beispiel §§ 543 II 1 Nr. 3, 569 III Nr. 1 BGB. Da hier keine der typisierten Konstellationen einschlägig war, musste das Gericht eine umfassende Einzelfallabwägung nach § 543 I BGB vornehmen.

Der Einwand, A habe sie durch seinen unangekündigten Besuch provoziert, überzeugte das Gericht nicht. Es stellte klar: Ein Vermieter darf auch ohne vorherige Absprache bei einem Mieter klingeln. Ob es zu einem Gespräch kommt, entscheidet allein der Mieter. Der Besuch sei daher keine unzulässige Einschüchterung.

Die rassistischen und menschenverachtenden Äußerungen wertete das Gericht als schwerwiegende Pflichtverletzung. Damit war das persönliche Vertrauensverhältnis irreparabel zerstört.

Auch die formellen Voraussetzungen der Kündigung waren erfüllt. Sie erfolgte schriftlich (§ 568 I BGB) und war ausreichend begründet (§ 569 IV BGB).

Vertiefung für Referendare

Die Beweiswürdigung von Zeugenaussagen gehört zu den Kernaufgaben in Klausuren und in der Praxis. Maßstab ist § 286 ZPO. Dabei ist zunächst die Ergiebigkeit des Beweismittels und anschließend dessen Überzeugungskraft zu prüfen. Bei Zeugenaussagen sind die Glaubhaftigkeit der Aussage und die Glaubwürdigkeit des Zeugen zu prüfen.

Nach Überzeugung des Gerichts stand fest, dass es am 22. Dezember 2024 zu einem Treffen kam und B die Beleidigungen äußerte. Ausschlaggebend war die Beweisaufnahme.

Die Nachbarn bestätigten den Vorfall glaubhaft. Sie konnten nicht nur den Wortlaut wiedergeben, sondern schilderten auch Randgeschehen und persönliche Eindrücke – etwa die Lautstärke und das Gefühl, selbst betroffen zu sein. Dadurch gewannen ihre Aussagen besonderes Gewicht. Die von B benannte Zeugin konnte ihr Vorbringen nicht stützen. Ihre Angaben widersprachen der eigenen Darstellung der Beklagten und passten zeitlich nicht zu den Schilderungen der anderen Zeugen.

Fazit: Verhaltenspflichten aus Mietverhältnis können Kündigung begründen

Das Urteil des Amtsgerichts Hannover verdeutlicht, dass auch Verhaltenspflichten aus dem Mietverhältnis ernst zu nehmen sind. Nicht nur Zahlungsverzug, Mängel oder vertragswidrige Nutzung können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, sondern auch das Verhalten der Mietpartei wie in diesem Fall durch massive persönliche Beleidigungen. Die Entscheidung ist deshalb sehr lesenswert und aufgrund der Ausführungen zur Beweiswürdigung der Zeugenaussagen auch für Referendare interessant!

Mehr zum Thema

Alltag im Mietrecht ist mehr als Miete und Mängel: Protokolle, Hausfrieden, vertragsgemäßer Gebrauch und Kündigungsgründe. Diese vier Beiträge vertiefen genau das – kompakt und klausurtauglich.

• Mietrecht: Wie bindend ist das Übergabeprotokoll?
  Dieser Fall zeigt, wie stark ein unterschriebenes Übergabeprotokoll die spätere Argumentation beschneidet – für beide Seiten. Mit Blick auf Minderungseinwände, prüffähige Betriebskosten und “Laminat-Aufrechnung”.

• Störung des Hausfriedens durch Duschen und Staubsaugen?
  Darf ich mitten in der Nacht meine Wohnung saugen? Dieser Fall zeigt auf, wo die Grenze zwischen zulässigen Verhalten in den eigenen vier Wänden und einer unzumutbaren Beeinträchtigung für die Nachbarn verläuft.

• Ist das Durchbohren von Fliesen noch vertragsgemäßer Gebrauch?
  Bohrmaschine, Dübel, Schrauben und schnell ist das neue Regal an die Wand gebracht. Doch darf man in einer Mietwohnung auch durch die Fliesen in Bad und Küche bohren? Das AG Paderborn nimmt Stellung zur Schadensersatzpflicht beim Durchbohren von Wandfliesen.

• Eigenbedarf als Kündigungsgrund vortäuschen?
  Muss man aufgrund einer Eigenbedarfskündigung die geliebte Wohnung räumen, ist das sehr frustrierend. Noch schlimmer wird es, wenn der Grund vorgeschoben ist und einfach an jemand anderes vermietet wird. Das wollte der Mieter in diesem Fall nicht auf sich sitzen lassen und forderte Schadensersatz.