Erstattungsfähigkeit fiktiver Kosten
Das Thema der fiktiven Schadensberechnung ist immer mal wieder ein Streitpunkt vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Auch wir haben bereits auf unserem Blog berichtet. Ob diese zulässig ist, ist stark vom Rechtsgebiet abhängig und kann grundsätzlich nicht verallgemeinert werden. Dies führt zu Rechtsunsicherheiten und daher auch immer wieder zu Klagen. Dieses Mal verhandelten die Karlsruher Richter darüber, ob ein Vermieter die fiktiven Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen und für Schäden im Treppenhaus von seinem Mieter verlangen konnte.
Das Mietverhältnis und seine Folgen
Der Mieter bewohnte das Mehrparteienhaus des Vermieters bis zum 31.12.2017. Nach Herausgabe der Mietsache am 02.01.2018 fiel dem klagenden Vermieter auf, dass sein Mieter die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hatte. Diese umfassten konkret die Erneuerung der Wandfliesen in der Küche, das Streichen einer Wand im Treppenhaus, das Zurückbauen verlegter Fliesen und des PVC Bodenbelags sowie die Reparatur der Zarge der Wohnungseingangstür. Laut Kostenvoranschlag beliefen sich die Kosten für die Reparaturen auf 7.961 Euro. Außerdem entstand im Treppenhaus ein Schaden i.H.v. 881 Euro. Da der Mieter nicht bereit war, zu zahlen, führte der Vermieter die Rückbauarbeiten teilweise auf eigene Faust aus. Er klagte daraufhin zunächst vor dem Amtsgericht (AG) Lüdenscheid auf Erstattung der geltend gemachten Kosten.
Die Entscheidung der Vorinstanzen
Ohne Erfolg. Das AG Lüdenscheid und auch das Berufungsgericht Landgericht (LG) Hagen wiesen seine Klage mit der Begründung ab, dass es im Mietvertragsrecht, anders als beispielsweise im Werkvertragsrecht (§ 637 III BGB) keine Anspruchsgrundlage für die Selbstvornahme gebe. Bezüglich des Schadensersatzes gemäß §§ 280 I, III und 281 BGB führten die Gerichte aus, dass eine fiktive Schadensberechnung nicht zulässig sei. Die Entscheidung des BGH über die Unzulässigkeit der fiktiven Schadensberechnung im Werkvertragsrecht ließe sich auf das Mietrecht übertragen. Gegen diese Entscheidungen legte der Vermieter Revision vor dem BGH ein.
Die Entscheidung des BGH
Diesmal mit einem Teilerfolg. Die Karlsruher Richter beschäftigten sich mit der Frage nach den fiktiven Kosten und hoben das Urteil der Vorinstanz insoweit auf und verwiesen den Rechtsstreit zurück zum LG. Dabei betonte der BGH, dass im Mietrecht eine fiktive Schadensberechnung problemlos möglich sei. Etwas anderes gelte allerdings für das Werkvertragsrecht. In einer Grundsatzentscheidung wich der VII. Zivilsenat 2018 nämlich von seiner jahrelangen Rechtsprechung ab und hielt die fiktive Schadensberechnung nicht mehr für zulässig. Und dabei ließ er sich auch nicht von den guten Argumenten des V. Senats (Kaufrecht) überzeugen. Die Entscheidung des VII. Zivilsenats, eine solche Berechnung im Werkvertragsrecht nicht zuzulassen, sei eine Besonderheit des Werkvertragsrechts und nicht auf andere Vertragstypen übertragbar.
Im vorliegenden Fall erklärten die Richter, dass sich diese Überlegungen nicht auf das Mietrecht anwenden ließen. Dies läge auch daran, dass im Mietrecht keine Gefahr einer Überkompensation bestehe, da der Geschädigte nur die notwendigen Kosten geltend machen könne und den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) beachten müsse. Gleiches gelte auch für den Schadensersatz neben der Leistung.
Das Landgericht muss nun neu über Grund und Höhe der Ansprüche entscheiden.