BGH zur Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Absage einer Hochzeitsfeier

Welche Auswirkungen hat die coronabedingte Absage einer Hochzeitsfeier auf die mietvertraglichen Regelungen?

Die Entscheidung des BGH ist sehr aktuell und wurde in großen Umfang von den Medien aufgegriffen. Dies sowie der Umstand, dass die in der Entscheidung relevanten Themenkomplexe (insbesondere Mietrecht und allgemeines Leistungsstörungsrecht) zu Klassikern des Prüfungsrechts gehören, machen die Entscheidung sowohl für eine Klausur als auch für eine mündliche Prüfung hoch interessant.

A. Sachverhalt

Die Kläger, die im Jahr 2018 standesamtlich geheiratet haben, mieteten im April 2019 bei der Beklagten Räumlichkeiten für ca. 70 Personen zur Durchführung einer Hochzeitsfeier im Mai 2020 an.

Auf die von der Beklagten erstellte Rechnung zahlten die Kläger ebenfalls noch im April 2019 die vereinbarte Miete in Höhe von 2600 €. Die geplante Hochzeitsfeier konnte sodann jedoch nicht durchgeführt werden, weil zu dem geplanten Zeitpunkt der Feier nach der zu diesem Zeitpunkt gültigen Coronaschutzverordnung Veranstaltungen sowie Zusammenkünfte und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen untersagt waren.

Mit Schreiben vom 24. April 2020 baten die Kläger die Beklagte um Rückzahlung der bereits gezahlten Miete und erklärten gleichzeitig, dass sie vom Vertrag zurücktreten. Dies lehnte die Beklagte ab und wies darauf hin, dass sie den Klägern bereits am 23. März 2020 unter Angabe von Alternativterminen angeboten habe, die Hochzeitsfeier zu verschieben.

Die Kläger haben sodann beim Amtsgericht Gelsenkirchen Klagen auf Rückzahlung der gezahlten 2.600 € erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung der Kläger hatte vor dem Landgericht Essen in Höhe von 1.300 € Erfolg. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Kläger gemäß Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB iVm. § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf eine Vertragsanpassung dahingehend hätten, dass sie nur noch die Hälfte der Miete zahlen müssten. Dies ergebe sich daraus, dass die von den Klägern angemieteten Räume infolge der staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den vorgesehenen Zweck nicht verwendbar gewesen seien. Den Klägern sei ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten und eine Vertragsanpassung sei im vorliegenden Fall unter Abwägung der Umstände des Einzelfalls sachgerecht. Wegen der Zufälligkeit und der Unvorhersehbarkeit der Covid-19-Pandemie sei eine hälftige Teilung interessengerecht.

Gegen diese Entscheidung haben sowohl die Beklagte als auch die Kläger (in Form der Anschlussrevision, § 554 ZPO) Revision eingelegt. Die Kläger begehren die Rückzahlung der übrigen 1.300 €, die das Landgericht nicht zugesprochen hat und die Beklagte begehrt eine Klageabweisung im Ganzen, also eine Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

B. Überblick

Die Entscheidung behandelt eine Vielzahl von verschiedenen Themen insbesondere aus dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht. Ein Schwerpunkt bildet dabei die Prüfung der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB. Diese ist grundsätzlich subsidiär. Daher sind andere Rechte mit denen der Schuldner sich vom Vertrag lösen könnte (insbesondere Irrtumsanfechtung, Unmöglichkeit und Gewährleistungsrechte) vorrangig zu prüfen. Die Prüfung bei einer Störung der Geschäftsgrundlage erfolgt sodann nach folgendem Prüfungsschema:

I. Umstand als Geschäftsgrundlage

Ein Umstand ist Geschäftsgrundlage, wenn er von mindestens einer Partei erkennbar vorausgesetzt wurde und der Geschäftswille auf diesen Umstand beruht, ohne dass dieser Umstand Vertragsinhalt geworden wäre.

II. Nachträglich Änderung der Umstände (reales Element)

In Zusammenhang mit der Corona-Pandemie ist der Art. 240 § 7 EGBGB neu geschaffen worden, nachdem bei vermieteten Grundstücken oder vermieteten Räumen, die keine Wohnräume sind und die infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, vermutet wird, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs.1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Der Regelungsgehalt der Vorschrift stellt allerdings nur eine Vermutungswirkung auf und bezieht sich nur auf das reale Element des § 313 Abs. 1 BGB, sodass auch in diesem Anwendungsbereich § 313 BGB vollständig zu prüfen ist.

III. Schwerwiegend (hypothetisches Element)

Die Veränderung ist schwerwiegend, wenn die Parteien den Vertrag in Kenntnis der Umstände nicht oder nicht so geschlossen hätten.

IV. Risikoverteilung (normatives Element)

Die Umstände dürfen nicht aus der Sphäre der Partei herrühren, die sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, darf einer Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden können

V. Rechtsfolge

Grundsätzlich hat nach § 313 Abs. 3 BGB die Vertragsanpassung Vorrang vor der Möglichkeit den Vertrag im Rahmen des Rücktritts oder einer Kündigung vollständig aufzuheben. Nur wenn die Vertragsanpassung einer Partei nicht zumutbar ist, ist ein Rücktritt bzw. bei Dauerschuldverhältnissen eine Kündigung möglich. Der Eingriff in die zwischen den Parteien getroffenen Regelungen soll möglichst gering ausfallen.

C. Entscheidung

I. Anspruch aus §§ 346 Abs. 1, 326 Abs. 4 BGB (Unmöglichkeit der Gegenleistung)

Den Klägern könnte ein Rückzahlungsanspruch aus §§ 346 Abs. 1, 326 Abs. 4 BGB zustehen. Die angemieteten Räumlichkeiten konnten die Kläger nicht zu dem vorgesehenen Zweck nutzen, da zu dem Zeitpunkt für den die Räumlichkeiten angemietet waren, die vorgesehene Feier mit 70 Personen nicht durchgeführt werden durfte. Daher könnte die Leistung der Beklagten unmöglich im Sinne des § 275 Abs. 1 BGB geworden sein.

Um dies entscheiden zu können, ist zunächst genau zu bestimmen, was die Beklagte als Leistung schuldet. In dem vorliegenden Fall beschränkte sich die Leistung der Beklagten darin, die Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Darüberhinausgehende Leistungen (z.B. Catering, Musik etc.) hatten die Parteien nicht vereinbart. Der Beklagten war die Einräumung des Gebrauchs der Räumlichkeiten zu dem vereinbarten Zeitpunkt allerdings weiterhin möglich. Dass die geplante Hochzeitsfeier nicht in der Form durchgeführt werden konnte, wie sie von den Klägernbeabsichtigt war, beruhte auf Regelungen der Corona-Schutzverordnung, deren Adressat die Kläger als Veranstalter der Hochzeitsfeier waren, die aber der Beklagten die Erbringung der von ihr geschuldeten Leistung nicht unmöglichmachten. Ob es sich bei der Anmietung von Räumlichkeiten für eine Hochzeitsfeier um ein absolutes Fixgeschäft handelt (siehe zu dieser Frage BGH, Urteil vom 28. Mai 2009 - Xa ZR 113/08), ist daher für die Lösung des Falls nicht zu entscheiden, da die Leistung schon zu dem vereinbarten Zeitpunkt erbracht werden konnte. Eine Unmöglichkeit der Gegenleistung liegt daher nicht vor.

II. Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S.1 Alt. 1, 536 BGB (Mietminderung)

Da im Mietrecht die Minderung kraft Gesetzes eintritt läuft der Einstieg in die Prüfung über die Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Zu prüfen ist also nach dem bekannten Prüfungsschema (I. Etwas erlangt, II. Durch Leistung, III. Ohne Rechtsgrund, IV. Rechtsfolge: Herausgabe des Erlangten, V. Kein Ausschluss).

Da die Kläger durch ihre Zahlung bewusst und zielgerichtet das Vermögen der Beklagten gemehrt haben, sind die ersten beiden Prüfungspunkte unproblematisch zu bejahen.

Als solcher Rechtsgrund kommt vorliegend der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag über die Räumlichkeiten in Betracht. Da die Kläger auf die Schuld aus dem Mietvertrag gezahlt haben, stellt dieser den Rechtsgrund dar, auf den sich die Beklagte berufen kann, um die Leistung behalten zu dürfen.  

Der Mietzins könnte allerdings wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB vollständig entfallen. Dann müsste die Mietsache allerdings einen Mangel aufweisen. Der BGH führt dazu aus, dass sich aus dem Umstand eines Veranstaltungsverbots in angemieteten Räumlichkeiten zwar grundsätzlich ein Mangel ergeben könne, Voraussetzung dafür sei allerdings, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehe. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Das Veranstaltungsverbot steht in keinem direkten Zusammenhang mit den vermieteten Räumlichkeiten, sondern beruht auf dem Risiko der Virusübertragung bei engem Kontakt zwischen Menschen.

Auch aus dem Mietzweck ergibt sich nach der Entscheidung des BGH nichts anderes. Zwar war beiden Parteien klar, dass die Kläger die Räumlichkeiten zur Durchführung einer Hochzeitsfeier angemietet haben. Ohne besondere Umstände gehören aber nur rechtliche Umstände, die die körperliche Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache betreffen oder Einfluss auf sie haben, zu der vom Vermieter geschuldeten Leistung. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus sonstigen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursache haben, habe der Vermieter hingegen ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen. Um solche sonstigen Umstände handele es sich bei den Einschränkungen aufgrund der Covid-19 Pandemie, da diese das gesellschaftliche Leben insgesamt betrafen und damit nicht auf den Eigenschaften der Mietsache beruhen.

III. Anspruch aus §§ 346, 313 BGB (Rücktritt vom Vertrag wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Ein Rücktritt vom Vertrag über § 313 BGB kommt nur bei Unzumutbarkeit der Vertragsanpassung in Betracht. Erforderlich ist, dass von Seiten der Kläger im Einzelnen dargelegt wird, warum z.B. eine Verlegung des Termins nicht zumutbar sei.  Dazu führt der BGH aus, dass nach den getroffenen Feststellungen die Kläger keine tragfähigen Umstände dafür vorgetragen haben, dass eine andere Form der Vertragsanpassung unmöglich oder ihnen nicht zumutbar sei. Allein die nicht näher begründete Behauptung, eine Verschiebung der Hochzeitsfeier auf einen späteren Termin komme für sie nicht in Betracht, reiche hierfür nicht aus.

IV. Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 313 BGB (Anpassung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage)

Auch hier sind die Prüfungspunkte „etwas erlangt“ und „durch Leistung“ unproblematisch zu bejahen.

Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags wird durch die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut.

Diese gemeinsamen Erwartungen der Parteien bezogen sich auch darauf, dass die Kläger in der Zeit für die die Räumlichkeiten angemietet wurden dort eine Feierlichkeit mit 70 Personen würden durchführen können. Dies war jedoch aufgrund der zu diesem Zeitpunkt geltenden Einschränkungen nicht möglich, sodass die Erwartungen gestört sind (reales Element). Dieses Ergebnis wird auch durch die Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB gestützt.

Darüber hinaus ist nach dem BGH anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für den Fall, dass sie die Möglichkeit der Beschränkungen vorhergesehen hätten, das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Anpassung vorgesehen hätten (hypothetisches Element).

Darüber hinaus müsste den Klägern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden können (normatives Element). Dazu führt der BGH aus, dass zwar im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trage. Die Gebrauchsbeschränkung an der Mietsache aufgrund der umfangreichen staatlichen Eingriffe sei allerdings ein Umstand, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden könne, sondern dadurch habe sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst werde. Auch das normative Element ist daher erfüllt, denn ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag (Überlassung der Mieträume während des Verbots der Durchführung der Feierlichkeiten) ist den Klägern nicht zumutbar.

Als Rechtsfolge kommt zum einen eine Anpassung des Vertrages oder ein Rücktrittsrecht in Betracht. Hierzu führt der BGH aus, dass nicht nur bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB, sondern auch bei der Frage, welche Form der Vertragsanpassung im konkreten Fall angemessen ist, von besonderer Bedeutung sei, welche Regelung die Parteien gewählt hätten, wenn sie das Ereignis, das zur Störung der Geschäftsgrundlage geführt hat, bei Vertragsschluss bedacht hätten.

Die vom Landgericht gewählte Lösung, dass die Parteien im Regelfall das Risiko jeweils zur Hälfte zu tragen haben, lehnt der BGH dabei ab. Er betont vielmehr die Notwendigkeit einer Einzelfallprüfung. Die Beklagte habe mehrfach die Verlegung des Termins zur Überlassung der Mieträume angeboten. Darüber hinaus habe zwischen dem Termin der Trauung der Kläger und ihrer geplanten Hochzeit ohnehin ein erheblicher Zeitraum gelegen, sodass eine Anpassung des Vertrages in Form einer Verschiebung der Feierlichkeit den Klägern zumutbar sei. Nur durch eine solche Regelung könnten die Interessen der Parteien berücksichtigt werden und der Eingriff in die ursprünglichen Regelungen des Vertrages gering gehalten werden.

Da die Kläger somit keinen Anspruch auf eine Vertragsanpassung in Form einer Reduzierung des Mietzinses oder eine Rückabwicklung in Form des Rücktritts haben, besteht der Rechtsgrund in Form des Mietvertrages fort, sodass die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung haben. Dementsprechend hat der BGH das amtsgerichtliche Urteil auf Klageabweisung wiederhergestellt.

D. Prüfungsrelevanz

Die Entscheidung des BGH ist sehr aktuell und wurde in großen Umfang von den Medien aufgegriffen. Dies sowie der Umstand, dass die in der Entscheidung relevanten Themenkomplexe (insbesondere Mietrecht und allgemeines Leistungsstörungsrecht) zu Klassikern des Prüfungsrechts gehören, machen die Entscheidung sowohl für eine Klausur als auch für eine mündliche Prüfung hoch interessant. Hinzu kommt, dass unter dem Prüfungspunkt “Störung der Geschäftsgrundlage“ eine umfangreiche Abwägung aller Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Dadurch ist es für einen Klausurersteller möglich, sowohl die Fähigkeit eine Klausur strukturiert aufzubauen, als auch die Fähigkeit sich vertieft mit den im Sachverhalt angelegten Argumenten auseinanderzusetzen, abzuprüfen.

Anmerkung: In einer ersten Version der Urteilsbesprechung sind die verschiedenen Tatbestände aus denen sich ein Erlöschen bzw. eine Änderung des Mietverhältnisses ergeben könnte im Rahmen des § 812 BGB unter dem Prüfungspunkt “Rechtsgrund” geprüft worden. Da das Urteil des BGH die möglichen Anspruchsgrundlagen allerdings nicht nennt, dürfte es sich unter systematischen Erwägungen jedoch eher anbieten, die einzelnen Punkte jeweils gesondert unter den entsprechenden Anspruchsgrundlagen zu prüfen.

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