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Gewerbemiete in Zeiten von Corona: Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 I BGB?

erschienen am 4. March 2021

Zwei Oberlandesgerichte, zwei unterschiedliche Urteile

Zwei Oberlandesgerichte haben jüngst in gleich gelagerten Fällen unterschiedlich geurteilt. In beiden Fällen ging es um Einzelhändler, die ihre Geschäfte aufgrund coronabedingter Schließungsanordnungen nicht öffnen durften. Infolgedessen zahlten sie ihre Gewerbemiete für den Monat April 2020 nicht. Die Vermieter zogen vor Gericht. Das OLG Dresden und das OLG Karlsruhe haben nun am selben Tag, dem 24. Februar 2021, zwei gänzlich verschiedene Urteile getroffen. Wie haben sie diese begründet und worauf haben sie ihre Entscheidungen gestützt?

Mieter behält Miete ein

Der Sachverhalt war in beiden Fällen gleich. Ein Textilgeschäft einer Kette im sächsischen Sehma (Erzgebirge) und ein Geschäft der Kette in Baden-Württemberg mussten im ersten Lockdown aufgrund von Allgemeinverfügungen der Länder coronabedingt vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen. Während dieser Zeit zahlten die Mieter die vereinbarte Miete für die Ladenlokale nicht. Die Vermieter klagten daraufhin bei dem jeweils zuständigen Landgericht. Bei den Landgerichten in Heidelberg und in Chemnitz erhielten die Vermieter erstinstanzlich recht, woraufhin die Beklagten Berufung einlegten. Das OLG Karlsruhe wies die Berufung zurück. Beim OLG Dresden hatte diese hingegen teilweise Erfolg.

Was sagen die Gerichte?

Die Beklagten beriefen sich jeweils darauf, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf “Null” reduziert sei und ein Mangel des Mietobjekts gem. § 536 BGB vorliege. Hilfsweise beriefen sie sich auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB), höchst hilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB. 

Das OLG Dresden änderte das Urteil der Vorinstanz zugunsten der Beklagten ab (Urt.l v. 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20). Der für Gewerbemiete zuständige V. Zivilsenat geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden. Allerdings sei infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20.03.2020 eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages eingetreten, welche eine Anpassung des Vertrages dahin auslöse, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde. Des Weiteren heißt es in der Pressemitteilung des OLG, dass eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% gerechtfertigt sei, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Siehe Dir hier die Lerneinheit zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) an

Prüfungsrelevante Lerneinheit

Im Gegensatz dazu hat das OLG Karlsruhe das vorinstanzliche Urteil des LG Heidelberg zugunsten der Vermieter bestätigt (Urt. v. 24.02.2021, Az. 7 U 109/20). Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass eine allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaube die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts weiterhin, so dass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht wegfalle.Eine gänzliche Absage erteilte das OLG Karlsruhe den Erwägungen zur Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht. Der Senat hat darauf hingewiesen, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ grundsätzlich in Betracht kommen könnte.

Dies setze jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaube. Hierfür sei eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen seien (z.B. der Erhalt von Kurzarbeitergeld oder weggefallenem Wareneinkauf). § 313 BGB gewähre keine Überkompensation. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, habe die Einzelhandelskette im entschiedenen Einzelfall nicht in ausreichender Weise geltend gemacht.

Regelungsbedarf für den BGH?

Dass die Entscheidungen den Bundesgerichtshof (BGH) bald beschäftigen werden, ist wahrscheinlich. Durch die angekündigte Revision wird außerdem eine neue Regelung Beachtung finden. In dem neuen Artikel 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB), der im Dezember 2020 vom Gesetzgeber genau für dieses Problem eingeführt wurde, heißt es in Absatz 1:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Diese neue Regelung wird der BGH in den kommenden Rechtsstreitigkeiten zu beachten haben. Was Deutschlands höchste Zivilrichter:innen überprüfen werden, hat enorme Auswirkungen auf zahlreiche Mietverhältnisse und sollte dafür sorgen, irregeleitete Argumente der Gerichte zu überprüfen und eine einheitliche Rechtsprechung in Bezug auf die Störung der Geschäftsgrundlage zu gewährleisten. Die Entwicklung bleibt im Hinblick auf die Prüfungsrelevanz mit Spannung abzuwarten.


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