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BGH: Wirksamkeit der Auflassungsvollmacht in einem formnichtigen Grundstücksvertrag

Urteil vom 27. Mai 2020 - XII ZR 107/17

erschienen am 6. October 2020

A. Sachverhalt

Die Parteien lebten seit 2012 in nichtehelicher Lebensgemeinschaft und bewohnten ein ursprünglich der Klägerin gehörendes Hausgrundstück. Mit notarieller Urkunde vom 5. November 2012 unterbreitete die Klägerin dem Beklagten ein Angebot zum Abschluss eines Übertragungsvertrages über den hälftigen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Darin heißt es unter anderem:

„Das Angebot ist unbefristet und unwiderruflich. Das Angebot ist nicht abtretbar. Es erlischt mit dem Tod des (Beklagten). Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zum notariellen Protokoll.  (Die Klägerin) bevollmächtigt hiermit den (Beklagten) unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB mit der Annahme des Angebots gleichzeitig die Auflassung in (ihrem) Namen zu erklären und alle zur vertragsgemäßen Durchführung des Vertrages erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen.“

Das Grundstück war mit einer Grundschuld in Höhe von 45.000 Euro belastet, die zum Zeitpunkt der Urkundenerstellung noch mit 34.000 Euro valutierte. Die notarielle Urkunde enthält hierzu folgende weitere Regelung:

„(…) Zum Zeitpunkt der Annahme des Angebots übernimmt der (Beklagte) die dann noch valutierende Grundschuld und die dadurch abgesicherten Kredite und stellt die (Klägerin) insoweit von jeglicher Haftung im Innenverhältnis frei. Weitere Gegenleistungen sind nicht zu erbringen.“

Der Beklagte nahm das Angebot zunächst nicht an, zahlte aber bereits ab Oktober 2014 monatliche Raten auf die Darlehensverbindlichkeit.

Im Jahr 2015 beendete die Klägerin die Beziehung zu dem Beklagten und forderte ihn in der Folgezeit mehrfach erfolglos zum Auszug auf. Im Rahmen eines – später für erledigt erklärten – Gewaltschutzverfahrens wurde dem Beklagten durch Beschluss vom 6. Oktober 2015 untersagt, die Wohnung der Klägerin zu betreten, sich der Klägerin zu nähern und Verbindung zu ihr aufzunehmen.

Am 7. Oktober 2015 erklärte der Beklagte vor einem Notar die Annahme des Angebots vom 5. November 2012 sowie die Auflassung, aufgrund derer er am 5. Januar 2016 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Am 7. Januar 2016 verschaffte er sich durch einen Schlüsseldienst Zutritt zur Wohnung der Klägerin. Infolge einer noch am selben Tag ergangenen Gewaltschutzanordnung übergab der Beklagte die neuen Schlüssel der Polizei. Ebenfalls am selben Tag stellte er Antrag auf Teilungsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks.

Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zur Rückübertragung des ideellen Miteigentumsanteils zu verurteilen, der Berichtigung des Grundbuchs zuzustimmen und die Teilungsversteigerung für unzulässig zu erklären. Der Beklagte hat Widerklage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung erhoben.

Das Landgericht Dessau-Roßlau hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht Naumburg die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

Hiergegen hat die Klägerin beim Bundesgerichtshof Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.

 

B. Überblick

Im Mittelpunkt der Entscheidung stehen Formmängel eines Grundstücksübertragungsvertrages und ihre Heilung.

  • Gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.
    Dieser Formzwang soll Veräußerer und Erwerber vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäftes hinweisen und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung eröffnen sowie Streitigkeiten vorzubeugen (BGH V ZR 268/81). Er erfasst alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das gesamte schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt, also auch die Nebenabreden.

 

  • Der nichtige Übertragungsvertrag wird jedoch gültig, wenn der Formfehler durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch geheilt worden ist (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Das dient der Rechtssicherheit, indem vermieden wird, dass sachenrechtlich abgeschlossene Verhältnisse bis zum Ablauf der Verjährung der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung unterliegen können (BGH V ZR 178/03).

 

  • Der Einfachheit halber erteilen sich die Parteien im Übertragungsvertrag häufig gegenseitig eine Auflassungsvollmacht. Es genügt dann, wenn nur eine Partei die Auflassung vor der zuständigen Stelle – regelmäßig dem Notar – erklärt, während ansonsten die gleichzeitige Anwesenheit der Parteien erforderlich ist (§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB).
    Die Formnichtigkeit des Übertragungsvertrages erfasst nach der Zweifelsregel des § 139 BGB grundsätzlich auch die Auflassungsvollmacht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Vollmacht unwiderruflich ist, um so die Vollziehung des Vertrages zu sichern und damit auch eine Formnichtigkeit zu heilen.

 

  • Die Klägerin ist der Auffassung, der Übertragungsvertrag sei formnichtig, da Nebenabreden zur Darlehenstilgung nicht beurkundet worden seien. Dieser Formmangel sei nicht geheilt worden, weil die vom Beklagten für sie erklärte Auflassung ebenfalls von dem Formmangel erfasst werde. Hätte sie Recht, wäre die Eintragung des Beklagten im Grundbuch zu Unrecht erfolgt und der Inhalt des Grundbuchs damit falsch. Dies würde zu ihren Gunsten den geltend gemachten Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB begründen.

 

  • Außerdem wendet sich die Klägerin gegen die vom Beklagten beantragte Teilungsversteigerung. Der Beklagte hält sich für den rechtmäßigen Miteigentümer des Grundstücks und möchte die bestehende Gemeinschaft mit der Klägerin (§ 741 BGB) aufheben (§ 749 Abs. 1 BGB). Dies erfolgt nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB durch Verkauf des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung gemäß § 180 ZVG (BGH XII ZR 124/06 Rn. 6).

 

Es wird deutlich, dass sowohl die maßgeblichen Ansprüche der Klägerin als auch der vom Beklagten mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 745 Abs. 2 BGB) davon abhängen, ob der Beklagte Miteigentümer des Grundstücks geworden ist oder nicht.

 

 

C. Entscheidung

Der XII. Zivilsenat des BGH hat auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin die Revision zugelassen (§ 544 Abs. 8 ZPO), das Urteil des OLG Naumburg aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung dorthin zurückverwiesen (§§ 562, 563 Abs. 1 ZPO).

Dabei musste der BGH aus revisionsrechtlichen Gründen unterstellen, dass der Übertragungsvertrag wegen der Nichtbeurkundung von Nebenabreden formnichtig ist (§§ 125 Satz 1, 311b Abs. 1 Satz 1 BGB).

 

I. Heilung eines möglichen Formmangels

Es kam also nur darauf an, ob ein solcher Formmangel durch die vom Beklagten auch für die Klägerin erklärte Auflassung und die anschließende Eintragung des Beklagten als Miteigentümer des Grundstücks geheilt worden wäre (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Der BGH hat das verneint.

Die Auflassungsvollmacht sei nach § 139 BGB ebenfalls nichtig. Nach dem Wortlaut des Übertragungsvertrages habe die Klägerin allein ihr Vertragsangebot, nicht jedoch auch die Auflassungsvollmacht als unwiderruflich bezeichnet.

Soweit das Berufungsgericht die Heilungswirkung des § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB auch auf die Auflassungsvollmacht erstreckt habe, habe es übersehen, dass die Heilung selbst gerade eine wirksame Auflassung voraussetze. Eine Heilung könne folglich nicht eintreten, wenn schon die Auflassungsvollmacht nicht wirksam erteilt war, weil dies zur Unwirksamkeit der vom Bevollmächtigten erklärten Auflassung führe.

 

II. Formnichtigkeit des Übertragungsvertrages

Da keine Heilung eines möglichen Formmangels eingetreten sei, komme es entscheidend auf die Formnichtigkeit des Übertragungsvertrages an. Dabei weist der BGH darauf hin, dass sich aus dem Vortrag der Parteien durchaus Anhaltspunkte für beurkundungsbedürftige Nebenabreden ergeben würden. Die Klägerin habe behauptet, dass der Beklagte die noch valutierenden und durch Grundschuld gesicherten Kreditverbindlichkeiten schon vor der Annahme des Angebots habe tragen sollen. Hierfür spricht nach dem BGH, dass der Beklagte die Raten bereits im Oktober 2014 übernommen, das Übertragungsangebot aber erst am 7. Oktober 2015 angenommen habe. Dies widerspreche dem beurkundeten Vertragsinhalt, denn danach habe der Beklagte die Kreditverbindlichkeiten erst zum Zeitpunkt der Annahme des Angebots übernehmen sollen.

Dem Senat sei jedoch eine Sachentscheidung verwehrt, weil das Berufungsgericht zu diesem Punkt noch keine abschließenden Feststellungen getroffen habe und den Parteien deshalb zunächst Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag und Beweisangeboten gegeben werden müsse.

 

III. Unzulässigkeit der Teilungsversteigerung

Die Klägerin sei berechtigt, die Teilungsversteigerung in entsprechender Anwendung des § 771 Abs. 1 ZPO mit der Drittwiderspruchsklage für unzulässig erklären lassen.

 

D. Prüfungsrelevanz

Die prüfungsrelevanten Aussagen der Entscheidungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

 

  • Haben die Parteien eines beurkundeten Grundstücksvertrages Nebenabreden getroffen, die den Regelungen im Vertrag widersprechen oder über diese hinausgehen, ist der Vertrag gemäß §§ 311b Abs. 1 Satz 1, 125 Satz 1 BGB formnichtig, weil auch solche Nebenabreden beurkundet werden müssen.

 

  • Die Heilung eines Formmangels nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB tritt nicht allein durch die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ein. Vielmehr muss diese Eintragung auf einer wirksamen Auflassung beruhen.

 

  • Die in einem formnichtigen Grundstücksvertrag enthaltene Vollmacht, auch für die andere Vertragspartei die Auflassung zu erklären, ist in Anwendung von § 139 BGB nur dann nicht formnichtig, wenn sie unwiderruflich erteilt worden ist.

 

  • Der Grundstückseigentümer kann die von einem vermeintlichen Miteigentümer in Gang gesetzte Teilungsversteigerung in entsprechender Anwendung von § 771 ZPO für unzulässig erklären lassen.

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