OLG Frankfurt a. M. bestätigt Bußgeld: Vermieterin muss 6.000 Euro Strafe zahlen
Es kann ein angenehmer Nebenverdienst sein: Die Vermietung der eigenen Wohnung als Ferienwohnung, zum Beispiel über den Anbieter Airbnb. Für eine Vermieterin wird dies aber nun teuer. Sie muss 6.000 € Bußgeld bezahlen, weil sie ohne Genehmigung vermietete.
Worum geht es?
Die Betroffene hat ihre in Frankfurt am Main gelegene Wohnung über die Plattform „Airbnb“ zur Vermietung angeboten und in vier Fällen für jeweils mehrere Tage zu einem Preis von 125,00 bis 150,00 € pro Nacht vermietet. Dafür hatte sie aber nicht die erforderliche Genehmigung, die in der Frankfurter Ferienwohnungssatzung vorgeschrieben wird und von der Stadt auf Grundlage des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes erlassen wurde.
** 12a I Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz Ferienwohnungen**
Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten können durch Satzung, deren Geltungsdauer fünf Jahre nicht überschreiten darf, bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit Genehmigung zur
1. wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder
2. Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, genutzt werden darf.
Aufgrund der Tatsache, dass die Betroffene ihre Wohnung über Airbnb ohne die erforderliche Genehmigung vermietet, greift § 13 des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes, in dem die Bußgelder geregelt werden. Denn darin heißt es, dass Bußgelder bis zu 25.000 € verhängt werden können, wenn die erforderliche Genehmigung nicht vorliegt. Bei der individuellen Berechnung des Bußgeldes ist unter anderem zu berücksichtigen, dass die Bußgelder die durch die unrechtmäßige Vermietung erlangten Mieteinnahmen übersteigen. Hierdurch sollen etwaige Vermieter von der Vermietung ohne Genehmigung abgeschreckt werden.
Die Betroffene wurde Ende 2018 bereits vom Amtsgericht Frankfurt am Main zu der Geldbuße verurteilt, das OLG hat die gegen das Urteil gerichtete Rechtsbeschwerde nun verworfen, da die angefochtene Entscheidung keine Rechtsfehler zu ihrem Nachteil aufweise. Das amtsgerichtliche Urteil ist damit rechtskräftig.
Airbnb-Wohnungen werden zum „beliebten“ Streitgegenstand
Die oben geschilderte Streitigkeit ist kein Einzelfall – die Städte greifen allmählich härter durch, sodass sich derartige Fälle vor den Gerichten häufen. Spannend wird es auch, wenn ein Mieter seine selbst angemietete Wohnung an Touristen weitervermietet. In einer Entscheidung des LG Berlin heißt es:
Sofern der Mieter nicht zuvor die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung eingeholt hat, ist die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen vertragswidrig.
Das hat zur Folge, dass der Vermieter den Mietvertrag mit dem „vermietenden Mieter“ fristlos kündigen kann, wenn dieser trotz erfolgter Abmahnung davon nicht ablässt. Dafür soll es schon reichen, wenn die Wohnung lediglich bei Airbnb angeboten wird und es aber gar nicht mehr zu einer tatsächlichen vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.
540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
Grundsätzlich ist es so, dass sich das Gebrauchsrecht des Mieters nicht darauf erstreckt, die Sache einem anderen ohne Erlaubnis des Vermieters zum Gebrauch zu überlassen. Hierdurch soll verhindert werden, dass dem Vermieter, der die Mietsache einer Person seines Vertrauens überlassen hat, dazu angehalten wird, deren unkontrollierten Gebrauch durch Dritte hinnehmen zu müssen. Mit § 540 I 2 BGB hat der Gesetzgeber ein gewisses Gleichgewicht geschaffen und räumt dem Mieter ein besonderes Kündigungsrecht ein, wenn der Vermieter die Untervermietung ohne hinreichenden Grund verweigert.
Sollte es aber zu einer unerlaubten Untervermietung kommen, darf der Vermieter den hieraus erzielten Mehrerlös nicht abschöpfen. Vielmehr könnte ihm ein Anspruch aus angemaßter Eigengeschäftsführung (§§ 687 II, 681 2, 667) zustehen, wenn der Mieter die Mietsache entgeltlich an Dritte überlässt. Dies wäre der Fall bei einer tageweisen Vermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb.
Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von Untervermietungserlaubnis umfasst
Spannend ist auch ein Urteil des BGH, das sich bereits 2014 mit der Untervermietung beschäftigte. Daraus geht hervor:
Eine Untervermietungserlaubnis berechtigt einen Mieter nicht ohne Weiteres zur Überlassung der Wohnung an Touristen.
Der BGH war in einem Rechtsstreit der Auffassung, dass sich die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide. Es ging um eine Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter: Dem Mieter wurde eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ eingeräumt. Allerdings vereinbarten sie auch die Verpflichtung des Mieters, den Untermietern eine Postvollmacht zu erteilen. Hintergrund einer solchen Klausel ist, dass alle Schriften des Vermieters (wie z.B. die Betriebskostenabrechnungen) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie denn im Briefkasten der Wohnung landen – sprich auch, wenn zu der Zeit die Wohnung untervermietet ist.
Kurz darauf wurde die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung angeboten. Der Vermieter fasst das als vertragswidriges Verhalten auf und mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung ab. Ein Jahr später war das Internetangebot immer noch abrufbar, weshalb der Vermieter das Mietverhältnis kündigte. Der BGH bestätigte die Kündigung und sah insbesondere die Klausel über die Postvollmacht als Zeichen dafür an, dass eine Untervermietung an Touristen nicht von der Untervermietungserlaubnis gedeckt sei, da Touristen eine derartige Funktion nicht wahrnehmen könnten.
Hier kannst Du Dir die Lerneinheiten zum Mietrecht kostenlos anschauen und Dein Prüfungswissen vertiefen:
- [Pflichten im Mietvertrag, § 535 BGB](https://jura-online.de/lernen/pflichten-im-mietvertrag-535-bgb/98/excursus?utm_campaign=Wusstest_Du_Airbnb-Vermietung_6000_Euro_Bußgeld_wegen_fehlender_Genehmigung),
- [ordentliche und außerdordentliche Kündigung, §§ 542 ff. BGB](https://jura-online.de/lernen/kuendigung-542-ff-bgb/89/excursus?utm_campaign=Wusstest_Du_Airbnb-Vermietung_6000_Euro_Bußgeld_wegen_fehlender_Genehmigung).