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Examensreport: ZR II 1. Examen aus dem Juni 2018 Hamburg

erschienen am 7. August 2018

Sachverhalt (beruht auf einem Gedächtnisprotokoll)

 

K möchte eine Immobilie für sich kaufen und durch die Mieteinnahmen einen kleinen Zuverdienst erwerben. Die X-GmbH ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 4 Mietparteien in Hamburg Barmbek und bietet dieses zu einem Preis von 1.000.000 € zum Verkauf an. Die Y-GmbH ist für die Vermietung und Verwaltung dieser Immobilie zuständig und wurde allein zu diesem Zweck gegründet. Am Ende eines jeden Jahres überweist die Y-GmbH nach Abzug aller Kosten sämtliche Überschüsse an die X-GmbH.

K ist an dem Haus interessiert, jedoch fällt ihm bei der Besichtigung auf, dass das Treppenhaus stark renovierungsbedürftig ist. Die X-GmbH und K einigen sich daher darauf, dass für den Fall des Vertragsschlusses, sich die X-GmbH an den von K in Auftrag zu gebenden Renovierungsmaßnahmen bis zu 50% der Bruttokosten, maximal aber 20.000 €, beteiligen wird. Diese Abrede wird sodann schriftlich festgehalten.

Am 05.05.2017 werden sich die  X-GmbH und K über den Kauf einig und die X-GmbH schlägt einen Termin beim Notar N zur Vertragsunterzeichnung vor. K bittet jedoch um zwei Wochen Zeit, damit er die Finanzierung durch seine Hausbank klären lassen kann. Sobald das geschehen ist, könne er alle erforderlichen Unterlagen bei der X-GmbH einreichen. Die X-GmbH macht daraufhin deutlich, dass sie allerdings vier Wochen zur Sichtung der Unterlagen benötige, vorher könne sie keine Erklärung vor einem Notar abgegeben. Daher schlägt die X-GmbH einen Termin beim von ihr ausgewählten Notar N zur Vertragsunterzeichnung am 16.06.2017 vor. Die Ausarbeitung des Finanzierungsmodells des K und seiner Hausbank dauert allerdings länger als gedacht, so dass K die Unterlagen erst nach sechs Wochen, also am 16.06.2017, einreicht. Die X-GmbH betont nochmals, dass die Sichtung der Unterlagen vier Wochen dauern wird, regt aber an, dass K den Termin beim Notar alleine wahrnehmen solle. Daraufhin nimmt K den Termin bei N wahr, der ihm folgende Abrede unterzeichnen lässt:

  1. Hiermit biete ich, K, der X-GmbH den Kauf des Mehrfamilienhauses in der C-Straße in Hamburg Barmbek zu einem Kaufpreis von 1.000.000 € an
  2. An mein Angebot bin ich bis zu dessen Widerruf gebunden. Der Widerruf kann gegenüber Notar N oder der X-GmbH erfolgen.

Vor der Unterzeichnung fragt K den N, ob sie nicht eine Höchstfrist vereinbaren können, nach dessen Ablauf K nicht mehr an sein Angebot gebunden ist. N verneint dies mit Hinweis auf die Geschäftspraxis der X-GmbH. K unterzeichnet sodann den oben genannten Text. Die Abrede über die anteilige Übernahme der Renovierungskosten ist allerdings nicht Teil der notariellen Beurkundung. K macht sich aber auch aufgrund der schriftlichen Fixierung darüber keine Sorgen.

Nach drei Wochen am 07.07.2017 hat die X-GmbH die Unterlagen geprüft und das Angebot des K vor dem N angenommen. Dies wurde auch ordnungsgemäß protokolliert. Daraufhin erklären K und die X-GmbH ordnungsgemäß die Auflassung vor N, K wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und die Schlüsselübergabe erfolgt am 31.07.2017. Am selben Tag informiert die Y-GmbH alle Mietparteien über den Eigentümerwechsel und fordert diese auf, ab dem 01.08.2017 die Miete zukünftig an K zu überweisen.

Die Freude des K an der Immobilie währt jedoch nicht lange, da sich eine Streitigkeit mit dem Mieter M anbahnt. M lebt mit seiner Ehefrau F, mit der er seit 2012 verheiratet ist, seit 2014 in der Dachgeschosswohnung. Der Mietvertrag wurde seinerzeit zwischen der Y-GmbH und M geschlossen. Die Miete beträgt 1.000 € pro Monat.

M und F sehen die Ehe aber schon seit längerer Zeit als gescheitert an und leben auch bereits seit einem Jahr getrennt in der Wohnung. Darüber hinaus haben sie ihre finanzielle Lage auseinander gerechnet und notariell beurkunden lassen. Ebenso notariell beurkundet wurde der gegenseitige Verzicht auf Unterhaltsleistungen.

M möchte nun endlich ausziehen und die Wohnung zum 30.11.2017 kündigen. Das Kündigungsschreiben geht der Y-GmbH am 15.08.2017 zu. Da M die Y-GmbH immer noch für seinen Ansprechpartner hält, sich aber dessen dennoch nicht ganz sicher ist, schickt er die Kündigung „vorsichtshalber“ auch an K, welche ihm am selben Tag (15.08.2017) zugeht. M zieht bereits am 05.08.2017 aus der Wohnung aus und übergibt sämtliche Schlüssel der F. Ebenfalls informiert er F darüber, dass er die Wohnung zum 30.11.2017 gekündigt habe und sie sich bis dahin eine neue Wohnung suchen müsse.

Nachdem K die Kündigung erreich hat, weist er diese mit der Begründung zurück, dass die F ebenfalls eine Kündigungserklärung abgeben müsse. M sieht das nicht ein und macht noch einmal deutlich, dass er das Mietverhältnis nach Ablauf des 30.11.2017 als beendet betrachtet und er ab diesem Zeitpunkt auch keine weiteren Mietzahlungen mehr tätigen wird. M zahlt die Miete bis zum 30.11.2017 ordnungsgemäß und stellt anschließend die Zahlung ein. Die F bleibt dennoch in der Wohnung wohnen.

K ist genervt und unternimmt eine Zeit lang erst einmal nichts. Nach mehreren Mahnungen und erfolglosem Kontaktversuch zu F, einigen sich K und M schließlich auf eine Räumung der Wohnung zum 31.05.2018. Die Übergabe der Wohnung sowie sämtlicher Schlüssel erfolgt am 31.05.2018.

K möchte sich mittlerweile aufgrund der Streitigkeiten mit M und aufgrund finanzieller Probleme wieder von der Immobilie trennen.

Frage 1: Hat K einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises i.H.v. 1.000.000 €?
Frage 2: Hat K gegen M einen Anspruch auf Mietzahlung für die Zeit von Dezember 2017 bis Mai 2018?

 

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