Mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. I ZR 202/25) hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Entscheidung zur Formwirksamkeit von Maklerverträgen getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, wann das gesetzliche Textformerfordernis des § 656a BGB erfüllt ist und welche Folgen ein Formmangel für den Provisionsanspruch des Maklers hat.
A. Sachverhalt
Die Parteien streiten sich über einen Provisionsanspruch. Der Kläger und seine Ehefrau wollten ihr Einfamilienhaus verkaufen. Hierzu nahmen sie Kontakt zu einer Maklerin auf. Diese unterstützte sie bei der Vermarktung, führte Verhandlungen mit Kaufinteressenten und vermittelte schließlich erfolgreich den Verkauf der Immobilie zu einem Kaufpreis von 617.000 Euro. Nach erfolgreicher Vermittlung verlangte die Maklerin die vereinbarte Provision. Nach Abschluss des Kaufvertrags stellte die Beklagte den Verkäufern eine Provision in Höhe von 8.810,76 Euro in Rechnung. Der Kläger und seine Ehefrau beglichen die Rechnung zunächst. Später verlangten sie die Provision jedoch zurück. Sie vertraten die Auffassung, dass kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei. Für Maklerverträge über Einfamilienhäuser schreibe § 656a BGB die Textform vor. Diese Anforderungen seien durch die E-Mail-Korrespondenz nicht erfüllt worden.
Nachdem die Vorinstanzen den Rückzahlungsanspruch bejaht hatten, musste der Bundesgerichtshof entscheiden, welche Anforderungen an die Textform eines Maklervertrags zu stellen sind und ob die Maklerin die bereits erhaltene Provision behalten durfte.
B. Entscheidung des Gerichts
Der BGH wies die Revision der Maklerin zurück. Zwar korrigierte er die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach ein Maklervertrag nach § 656a BGB nur durch ausdrücklich in Textform abgegebene Antrags- und Annahmeerklärungen zustande kommen könne. Nach Ansicht des Senats können formbedürftige Maklerverträge vielmehr auch durch den Austausch mehrerer E-Mails und sogar durch konkludentes Verhalten geschlossen werden. Voraussetzung ist lediglich, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Parteien, das Objekt und die Provisionshöhe aus Erklärungen ergeben, die ihrerseits die Textform wahren.
Im konkreten Fall fehlte es hieran jedoch. Der entscheidende Hinweis auf die Pflicht zur Zahlung einer Provision befand sich lediglich in der E-Mail-Signatur der Maklerin. Nach Auffassung des BGH muss bei einer Erklärung in Textform für den Empfänger erkennbar sein, wo die rechtlich relevante Erklärung endet. Werden wesentliche Vertragsbestandteile erst nach dem erkennbaren Abschluss der Nachricht angefügt, fehle es an einer ordnungsgemäßen textförmigen Erklärung. Der unterhalb der Signatur platzierte Provisionshinweis könne daher nicht als wirksamer Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags angesehen werden.
Zwar hatten die Verkäufer im weiteren Verlauf der Kommunikation Maßnahmen der Maklerin gebilligt und etwa der Organisation eines Notartermins zugestimmt. Dieses Verhalten hätte grundsätzlich als konkludente Annahme eines Maklervertrags verstanden werden können. Eine Annahme setzt jedoch voraus, dass überhaupt ein formwirksamer Antrag vorliegt. Hier fehlte es jedoch bereits an einem wirksamen Antrag.
Da der Maklervertrag formnichtig war, bestand kein Rechtsgrund für die bereits gezahlte Provision. Der Kläger konnte die Zahlung daher nach § 812 I 1 Var. 1 BGB zurückverlangen. Zugleich stellte der BGH klar, dass dem Makler in einem solchen Fall auch keine bereicherungsrechtlichen Ersatzansprüche wegen seiner Vermittlungstätigkeit zustehen. Andernfalls würde der Zweck des § 656a BGB, das Schaffen von Klarheit über das Bestehen und den Inhalt des Maklervertrags, weitgehend vereitelt.
C. Prüfungsrelevanz
Die Entscheidung ist besonders examensrelevant, weil sie mehrere klassische Probleme des BGB AT mit den seit 2020 geltenden Sonderregelungen für Maklerverträge verbindet. Im Mittelpunkt steht zunächst die Frage, welche Anforderungen an die Textform nach §§ 126b, 656a BGB zu stellen sind. Der BGH stellt klar, dass ein formbedürftiger Maklervertrag nicht zwingend durch ausdrücklich formulierte Antrags- und Annahmeerklärungen zustande kommen muss. Vielmehr können sich die erforderlichen Willenserklärungen auch aus mehreren Nachrichten oder sogar aus konkludentem Verhalten ergeben. Entscheidend ist jedoch, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile aus Erklärungen ergeben, die ihrerseits die gesetzliche Textform wahren. Damit liefert die Entscheidung wichtige Anknüpfungspunkte für Klausuren zum Vertragsschluss unter Einhaltung gesetzlicher Formvorschriften.
Ebenfalls interessant ist die Frage, ob dem Makler trotz Unwirksamkeit des Vertrags Ansprüche aus dem Bereicherungsrecht zustehen können. Der BGH lehnt dies unter Hinweis auf den Schutzzweck des § 656a BGB ab. Die Entscheidung bietet somit einen anschaulichen Fall für das Zusammenspiel von Vertragsrecht, Formvorschriften und Bereicherungsrecht.
(BGB Urteil vom 11. März 2026 Az. I ZR 202/25)
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