BGH zu berechtigtem Interesse des Mieters an gewinnbringender Untervermietung des Wohnraums

Besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums, wenn er dadurch einen Gewinn erzielt?

Der Mieter hat seine Zweizimmerwohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin untervermietet und dadurch einen Gewinn erzielt. Hat er gegen die Vermieterin einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung?

A. Sachverhalt

Der beklagte Mieter (B) hat seit 2009 von der Klägerin, der Vermieterin (K), eine Zweizimmerwohnung gemietet mit einer monatlichen Nettokaltmiete von 460 Euro. Wegen eines Auslandsaufenthalts bat er für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 um eine Erlaubnis zur Untervermietung, welche er auch erhielt.

Da sich der Auslandsaufenthalt des Beklagten verlängerte, vermietete er die Wohnung … ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 … an zwei Untermieter. Als Nettokaltmiete war mit diesen im Untermietvertrag ein Betrag in Höhe von monatlich 962 € zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung vereinbart (insgesamt 1.100 €) … Die vorgenannte Nettokaltmiete lag… über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässigen Miete. Der Beklagte behielt einen Satz der Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung.

Nachdem die Klägerin die Wohnung im Sommer 2021 besichtigt und dabei die Untermieter angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12. Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Nachdem der Beklagte es mit der Begründung, es sei für ihn notwendig, seine laufenden Kosten für die Wohnung unter anderem durch eine Untervermietung zu “kompensieren”, abgelehnt hatte, das Untermietverhältnis zu beenden, und vergeblich um eine Zustimmung zur Untervermietung gebeten hatte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 28. Februar 2022 die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung ihres Mietvertrags mit dem Beklagten.

K begehrt von B die Herausgabe und Räumung der Wohnung.

B. Entscheidung

K macht insofern einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Wohnung gegen B geltend.

I. § 546 I BGB

K könnte gegen B einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gem. § 546 I BGB haben.

Das setzt voraus:

1. Mietvertrag, §§ 549 I, 535 BGB

2. Beendigung des Mietverhältnisses

3. Mietvertrag, §§ 549 I, 535 BGB

Ein Mietvertrag zwischen K und B über die Vermietung der Zweizimmerwohnung zu einem bestimmten Preis von 460 Euro monatlich (essentialia negotii) besteht, §§ 549 I, 535 BGB.

2. Beendigung des Mietverhältnisses

Sofern die Mietzeit nicht bestimmt ist, endet das Mietverhältnis durch eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften gem. § 542 I BGB. Die Kündigung ist eine einseitige, empfangs-, frist- und formbedürftige Willenserklärung, welche für die Vermieterin eines Grundes bedarf.

a) Kündigungserklärung

K hat gegenüber B die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt mit Schreiben vom 28.02.2022. Damit ist die Schriftform nach §§ 568 I, 126 I BGB eingehalten. Diese Erklärung ist B auch zugegangen gem. § 130 I 1 BGB. Die Frist nach § 573c I BGB wurde eingehalten.

b) Kündigungsgrund

Zudem bedarf es eines Kündigungsgrundes. Gem. § 573 I 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt nach § 573 II Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Insofern hat

der Beklagte durch die ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommene Untervermietung - unabhängig davon, ob er die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis beanspruchen konnte - seine Vertragspflichten verletzt hat … Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter - wie die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB unterstreicht - ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Diese Pflichtverletzung ist auch erheblich.

aa) Kein rechtsmissbräuchliches Verhalten nach § 242 BGB

Indem K sich auf das Fehlen einer Untervermietungserlaubnis beruft, liegt auch kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor. Ein solches käme nur in Betracht, wenn B ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hätte nach § 553 I 1 BGB.

bb) Kein berechtigtes Interesse nach § 553 I 1 BGB

K könnte gegen B einen Anspruch auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung seiner Wohnung nach § 553 I 1 BGB haben.

Grundsätzlich ist der Mieter nach § 540 I 1 BGB ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Hiervon macht § 553 I 1 BGB im Bereich der Wohnraummiete eine Ausnahme. Sofern für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu nach § 553 I 1 BGB verlangen. Ein Anspruch auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung seiner Wohnung nach § 553 I 1 BGB setzt somit voraus: (1). Teil des Wohnraums (2). Berechtigtes Interesse der Gebrauchsüberlassung an Dritten (3). Zumutbarkeit.

(1). Teil des Wohnraums

Bei dem zu überlassenden Wohnraum darf es sich nicht um den gesamten Wohnraum handeln, sondern nur um einen Teil des Wohnraums. Da K weiterhin selbst persönliche Sachen und Kleidung in der Wohnung lagerte, ist diese Voraussetzung erfüllt. (Ausreichend ist sogar bei einer Einzimmerwohnung deren Untervermietung mit Ausnahme eines Schranks und einer Kommode hinter einem Vorhang mit der Größe von einem Quadratmeter, vgl. BGH Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, NJW-RR 2023, 1435).

(2). Berechtigtes Interesse der Gebrauchsüberlassung an Dritten

Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten haben.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen…

Ob ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer gewinnbringenden Untervermietung besteht, ist durch Auslegung zu ermitteln.

Maßgebend für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen…

( a ) . Grammatikalische Auslegung

Die Auslegung am Wortlaut -grammatikalische Auslegung- ist nicht ergiebig.

( b ). Historische Auslegung

Der Entstehungsgeschichte der vorgenannten Bestimmungen ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber … gewährleisten wollte, dass das Mietverhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst aufrechterhalten bleiben sollte …

Die dem Mieter durch diese Vorschriften grundsätzlich zugebilligte Untervermietung ist in der Normgeschichte demnach … von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Gegebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen …

( c ). Teleologische Auslegung

Auch im Rahmen der teleologischen Auslegung ergeben sich keine entsprechenden Anhaltspunkte für das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters an einer gewinnbringenden Untervermietung. Von einem berechtigten Wunsch des Mieters nach einer Reduzierung seiner Mietaufwendungen ist indes nicht erfasst die

über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung.

Dies entspricht auch den grundrechtlich geschützten Positionen von Mieter und Vermieter.

( d ). Gewinnbringende Untervermietung

Es liegt auch eine gewinnbringende Untervermietung durch B vor.

Denn der Beklagte hat mit dieser Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Die von ihm mit den Untermietern vereinbarte monatliche Untermiete von 962 € (nettokalt) betrug mehr als das Doppelte der von ihm selbst geschuldeten Miete von 460 € (nettokalt). Zudem hat der Beklagte auch die Betriebskosten - als weitere wohnungsbezogene Aufwendungen - an die Untermieter weitergegeben.

Da mithin schon aus den vorgenannten Gründen ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise zu verneinen ist, kann dahinstehen, ob ein solches auch aufgrund eines - vom Berufungsgericht angenommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die Miethöhenregulierung in - wie hier - angespannten Wohnungsmärkten als Bestandteil der geltenden Rechts- und Sozialordnung zu verneinen wäre.

(3). Zumutbarkeit

Gem. § 553 I 2 BGB besteht kein Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Nur insofern sind die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Da jedoch schon kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung vorlag, bedurfte es keiner Prüfung der Zumutbarkeit.

Ergebnis:

K hat gegen B einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung nach § 546 I BGB.

II. § 985 BGB

Des Weiteren hat K gegen B einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung nach § 985 BGB.

B ist Besitzer der Wohnung nach § 854 I BGB, K ist die Eigentümerin und B hat kein Recht zum Besitz nach § 986 BGB.

C. Prüfungsrelevanz

Das Mietrecht ist häufig Gegenstand von Prüfungsklausuren. In der vorliegenden Entscheidung ging es um einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erlaubnis einer gewinnbringenden Untervermietung der Wohnung.

Die Entscheidung ist prüfungsrelevant, da sie gründliche Kenntnisse des Mietrechts voraussetzt und eine ausgewogene Gesetzesauslegung (grammatikalisch, historisch, teleologisch) erfordert.

(BGH Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23)