Marder im Dachstuhl - wann haftet ein Verkäufer?

Der Verkäufer will nichts von dem tierischen Untermieter gewusst haben

Dieser Fall klingt wie eine Examensklausur, ist aber ein Fall, den das Leben schreibt. Marder sind niedliche Geschöpfe, als Mitbewohner im Dachstuhl sind sie aber eher unangenehm. Dort können sie nämlich erhebliche Schäden verursachen. Sie können den Dachboden verschmutzen und zerstören die Dämmung teilweise so sehr, dass Wärmebrücken entstehen und sich Schimmel bildet. Normalerweise wird man durch Krabbelgeräusche und Kotgeruch auf sie aufmerksam. Das OLG Oldenburg urteilte in einer im Mai veröffentlichten Entscheidung darüber, ob der Verkäufer wusste, bzw. hätte wissen müssen, dass sich Marder im Dachstuhl des Hauses befanden, dass er an die Klägerin verkaufte.

Was war passiert?

Wie üblich bei Hausverkäufen (§ 433 BGB) einigten sich die Klägerin und der Beklagte auf einen Gewährleistungsausschluss von eventuellen Sachmängeln (§ 434 BGB) am Haus. Das Haus wird dann genau besichtigt und dann wie gesehen gekauft. Der Verkäufer kann sich allerdings nicht auf diese haftungsausschließende Abrede berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB. Arglist bedeutet Vorsatz, wobei alle Vorsatzarten umfasst sind. Dabei genügt Eventualvorsatz; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus.

Die Klägerin renovierte sechs Monate nach dem Kauf das Haus, wobei ihr auffiel, dass die Wärmedämmung des Hauses beschädigt war. Sie beauftragte daraufhin einen Gutachter, der feststellte, dass die Schäden auf einen Marderbefall zurückzuführen seien. Diese Marder sollen erhebliche Geräusche und eine Kotansammlung verursacht haben. Die Käuferin verlangte vom Verkäufer Schadensersatz, §§ 437 Nr. 3, 280 I BGB. Der Verkäufer soll gewusst haben, dass der Dachstuhl von Mardern befallen sei und soll dies arglistig verschwiegen haben. Dies wies der Verkäufer allerdings zurück, er soll von den Mardern nichts gewusst haben. Tatsächlich wusste der Verkäufer vom Vorbesitzer, dass sich in der Vergangenheit Marder unter dem Dach befanden. Selbst habe er sie jedoch nicht bemerkt.

Wie entschied das Gericht?

Trotz dieser Vorkenntnis des Verkäufers bestätigte das OLG Oldenburg das Urteil des Landgerichts und gab dem Verkäufer Recht. Der Marderbefall sei zwar ein Sachmangel, der Verkäufer bewohnte das Haus selbst aber nur für zwei Jahre und konnte glaubhaft machen, dass er in dieser Zeit nichts davon mitbekommen hatte. Eine Aufklärungspflicht bestehe dementsprechend nicht. Ihm konnte zumindest kein arglistiges Verhalten nachgewiesen werden. Auch die Käuferin hatte den Befall selbst nach sechsmonatiger Wohnzeit nicht bemerkt. Erst bei Renovierungsarbeiten sei dies aufgefallen und erst ein Gutachten konnte den Marderbefall bestätigen. Außerdem sei nicht zweifelsfrei feststellbar, dass die Schäden durch die Marder nicht bereits länger zurückliegen. Die Käuferin muss im Ergebnis daher die Kosten für die Marderschäden selbst tragen.