Geldbuße für Vermieter wegen überzogener Miete
550,00 Euro Kaltmiete und 180,00 Euro Nebenkostenvorauszahlung für eine Einzimmerwohnung von gerade einmal 33,1 qm Wohnfläche verlangte ein Vermieter von einem Studenten in Frankfurt am Main. Es gibt sicherlich preiswertere Städte in Deutschland als Frankfurt am Main, aber der von ihm geforderte Preis für eine Einzimmerwohnung mit fensterlosem Bad und Kochnische überstieg die Grenze des guten Geschmacks deutlich.
Worum geht es?
In den letzten Jahren sind die Mieten vor allem in großen Städten gestiegen. Diese Erfahrung machte auch ein junger Mann in Frankfurt am Main. Er suchte ganze neun Monate lang eine Wohnung, da er mit seiner Freundin zusammenwohnen wollte, was aber in seinem bislang bewohnten WG-Zimmer nicht erlaubt war. Bei etwa zehn besichtigten Wohnungen wurde er als Mieter abgelehnt. Doch dann fand er schließlich doch eine Wohnung in Frankfurt am Main. Für diese aber hielt der Vermieter allerdings sehr großzügig die Hand offen. Monatlich 550,00 € Kaltmiete zzgl. Nebenkosten von 180,00 € bei einer Wohnungsgröße von gerade einmal 33,1 qm sind auch für Frankfurt ein stolzer Preis. Das meinte auch der neue Mieter und erstattete Anzeige. Daraufhin ermittelte das Amt für Wohnungswesen wegen des Verdachts der Mietpreisüberhöhung.
Anzeige wegen des Verdachts der Mietpreisüberhöhung
Gibt es eine Anzeige aufgrund einer zu hohen Miete? Ja! Den Mechanismen von Angebot und Nachfrage sind bei Wohnraum rechtliche Grenzen gesetzt. Doch ein hoher Mietzins allein ist noch keine Ordnungswidrigkeit oder Straftat. Es müssen weitere Voraussetzungen vorliegen. Dafür bedarf es der Unterscheidung zwischen Mietwucher und Mieterhöhung.
Mietwucher
Wucher liegt vor, wenn eine Leistung zu einem sehr stark überhöhten Preis angeboten wird. Dabei wird zumeist eine missliche Lage ausgenutzt. Denkbar ist das, wenn sich jemand in einer Notlage befindet oder zu wenig Informationen hat, um die Angemessenheit des Preises einzuschätzen. Leistung und Preis müssen dabei in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Liegen diese Voraussetzungen vor, greift § 138 BGB ein.
Mietwucher ist ein Sonderfall des Wuchers gem. § 291 StGB und stellt eine Straftat dar. Diese liegt vor, wenn die Miete in einem deutlichen Missverhältnis zu dem zur Verfügung gestellten Wohnraum steht und bei Vertragsabschluss die Unerfahrenheit, eine Zwangslage oder ein Mangel an Urteilsvermögen bzw. eine erhebliche Willensschwäche des Mieters bewusst ausgenutzt wird. Anzunehmen ist das, wenn die Miete um mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich der Mieter in einer Zwangslage befindet, die dem Vermieter bekannt ist. Vermehrt kommt es dazu in Städten mit großer Wohnungsknappheit. Auch bei der Untervermietung und gewerblichen Mietverhältnissen wird der Mietwucher angewandt. Bei der gewerblichen Vermietung bedarf es jedoch einer Überschreitung von 100 % der ortsüblichen Miete, damit der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt wird.
Mietüberhöhung
Anders schaut es bei dem Studenten in Frankfurt aus. Hier war die Miete zwar ziemlich hoch, aber sie überschritt nicht die 50 % Marke der vergleichbaren Mieten in Frankfurt. Es kam deshalb eine Mietüberhöhung in Betracht. Dabei handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) gilt eine Miete, die 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, als überhöht. Auch bei der Mietüberhöhung muss der Vermieter die Zwangslage des Mieters ausnutzen. Notwendig ist also stets, dass der Vermieter in dem Bewusstsein ist, dass ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen besteht. Dieses muss er dann ausnutzen und in Folge dessen zu einem überhöhten Preis vermieten.
Gegen den Bußgeldbescheid legte der Vermieter Einspruch ein. Das zuständige AG hatte allerdings wenig Mitleid mit dem Vermieter und bestätigte den Bußgeldbescheid in Höhe von 3.000,00 € sowie eine weitere Abführung des aus der überhöhten Miete erzielten Mehrerlöses von 1.180,00 €. Unter Berücksichtigung eines angemessenen Aufschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Hinblick auf Umfang und Qualität der mitvermieteten Möbel hätte der Vermieter für seine 33,91 qm große Wohnung eine ortsübliche Gesamtmiete in Höhe von 379,00 € verlangen dürfen. Das geringe Wohnraumangebot in Frankfurt am Main sei sachverständig bestätigt worden und war dem Vermieter auch bekannt. Er hat diese Wohnsituation durch das Fordern eines unangemessen hohen Mietzinses ausgenutzt. Damit schnitt er sich letztlich ins eigene Fleisch.
Rechtsbeschwerde ohne Erfolg
Der Vermieter hatte damit aber immer noch kein Einsehen. Seine gegen die Entscheidung des AG gerichtete Rechtsbeschwerde hatte vor dem OLG Frankfurt am Main aber ebenfalls keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung wies nach Ansicht der Richter des OLG keine Rechtsfehler auf. Die Entscheidung ist damit rechtskräftig.
(OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 01.11.2022 - OWi 1115/22)