Hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Miete?
In Zeiten der Digitalisierung wurde ein Vermieter erfinderisch: Er vermietete einem Mieter eine Wohnung allein unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln - und vergaß zudem, ihn über sein Widerrufsrecht zu belehren. Das LG Berlin entschied jüngst, dass im Falle eines wirksamen Widerrufs durch den Mieter, der Vermieter diesem sämtliche geleistete Zahlungen zurückzugewähren hat.
Worum geht es?
In dem streitgegenständlichen Fall mietete ein Mieter ab Februar 2019 eine Wohnung von einem Unternehmer-Vermieter. Eine vorherige Besichtigung erfolgte nicht. Die Vertragsverhandlungen und der Vertragsschluss selbst erfolgten im Januar und ausschließlich online. Dem Mietvertrag war zudem keine Widerrufsbelehrung beigefügt. Ein Jahr später, im Januar 2020, widerrief der Mieter den Mietvertrag ordnungsgemäß und verlangte vom Vermieter die Erstattung der gesamten entrichteten Mieten nebst Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von gut 10.000 Euro nebst Zinsen vom Vermieter zurück. Der beklagte Vermieter beanspruchte zunächst widerklagend die Räumung der Mietsache. Der Vermieter rechnete hingegen in gleicher Höhe mit Wert- und Nutzungsansprüchen auf.
Das Amtsgericht Berlin Mitte hat die Klage des Mieters in erster Instanz ganz überwiegend abgewiesen und die Beklagte unter Berücksichtigung der Aufrechnung wegen minderungsbedingter Überzahlungen zu einer Zahlung von 1,74 Euro nebst anteiliger Zinsen verurteilt - die übrigen Zahlungsansprüche hat es verneint. Der Mietvertrag sei zwar wirksam widerrufen worden, die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Wert- und Nutzungsersatzansprüche seien aber trotz mangelnder ausdrücklicher Widerrufsbelehrung begründet.
Gegen das dem Kläger im Juni 2021 zugestellte Urteil hat dieser Berufung beim LG Berlin eingelegt. Er war der Ansicht, dass aufrechenbare Ansprüche auf Wertersatz gesetzlich ausgeschlossen seien, wenn der Mieter nicht auf sein Widerrufsrecht hingewiesen worden sei.
In diesem Beitrag geht es insbesondere um die folgenden (prüfungsrelevanten) Lerninhalte:
- Pflichten im Mietvertrag, § 535 BGB
- Widerruf, §§ 355 ff. BGB
- Widerrufsfrist
- Aufrechnung, §§ 387 ff. BGB
LG Berlin: Mieter steht Anspruch auf Rückzahlung zu
Die Berufung des Klägers hatte vor dem LG Berlin Erfolg (Urt. v. 21.10.2021, Az. 67 S 140/21). Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum 1. Februar 2019 bis einschließlich zum 16. Januar 2020 gezahlten Mieten zu. Dieser folge aus §§ 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 7 i.V.m. 312g, 355 Abs. 1, Abs. 3, 357 Abs. 8, 361 BGB.
Der Mieter habe das mit dem Vermieter geschlossene Mietverhältnis wirksam widerrufen, weshalb gemäß § 355 Abs. 3 BGB die empfangenen Leistungen zurückzugewähren seien.
Zum Widerrufsrecht führt das LG Berlin weiter aus:
“Für zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossene Wohnraummietverträge ist das Widerrufsrecht gemäß § 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 7 i.V.m § 312g BGB eröffnet, es sei denn, der Mieter hat die Mietsache vor Vertragsschluss besichtigt, § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB. Auf den Ausschlusstatbestand des § 312 Abs. 4 S. 2 BGB kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg berufen, da der Kläger die Mietsache vor dem am 6. Januar/17. Januar 2019 erfolgten Vertragsschluss unstreitig nicht besichtigt hat.”
Der streitgegenständliche Mietvertrag stelle einen gemäß §§ 312 Abs. 1, 310 Abs. 3, 312g, 312c Abs. 1, Abs. 2 BGB widerruflichen Fernabsatzvertrag dar, da er ausschließlich mit Hilfe von Fernkommunikationsmitteln - wie beispielsweise E-Mails - geschlossen wurde.
Der Kläger habe den Widerruf auch rechtzeitig erklärt - da sein Widerrufsrecht gemäß § 356 Abs. 3 S. 2 BGB erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlösche. Diese Frist hatte der Kläger hier eingehalten.
Die kurze Widerrufsfrist des § 355 Abs. 2 BGB sei zudem nicht in Gang gesetzt worden, da es der Vermieter versäumt habe, den Kläger über sein Widerrufsrecht zu unterrichten.
Kein Rechtsmissbrauch durch Kläger
Das LG Berlin sah auch keine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Widerrufsrechts durch den Kläger gegeben - er habe den Widerruf nicht treuwidrig spät erklärt.
“Zwar kann die Ausübung eines Widerrufsrechts im Einzelfall ausnahmsweise eine unzulässige Rechtsausübung darstellen (…). Diese Ausnahmevoraussetzungen sind hier aber nicht erfüllt, da es dafür erforderlich gewesen wäre, dass der Kläger bereits erhebliche Zeit vor Ausübung seines Widerrufs Kenntnis davon gehabt hätte, zum Widerruf berechtigt zu sein. Das aber hätte jedenfalls eine Widerrufsbelehrung durch die Beklagte oder eine vergleichbare Kenntnisverschaffung vorausgesetzt, an denen es hier gerade fehlte.”
Durch den wirksamen Widerruf des Klägers habe sich der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag ex-nunc gem. § 355 Abs. 3 S. 1 BGB in ein Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt, weshalb die Parteien die empfangenen Leistungen gemäß § 355 Abs. 3 S. 2 i.V.m. § 357 Abs. 1 BGB spätestens nach 14 Tagen zurückzugewähren hätten.
Kein Wert- und Nutzungsersatzanspruch
Dem Beklagten stehe auch kein Wert- und Nutzungsersatzanspruch gegen den Mieter zu.
Mangels ausdrücklicher Regelung im BGB komme laut LG Berlin lediglich ein Wertersatzanspruch des Vermieters nach § 357 Abs. 8 S.1 BGB in Betracht. Dieser setze jedoch voraus, dass die Vermietung von Wohnraum als Dienstleistung zu qualifizieren sei. Diese Frage lässt das LG Berlin offen und führt aus:
Allerdings schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz allenfalls dann, wenn er vom Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt (§ 357 Abs. 8 S. 1 BGB) und der Unternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht und eine etwaige Wertersatzpflicht informiert hat (§ 357 Abs. 8 S. 2 BGB). Außerdem muss der Verbraucher sein Leistungsverlangen dem Unternehmer auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt haben (§ 357 Abs. 8 S. 3 BGB). An diesen für einen Wertersatzanspruch der Beklagten erforderlichen Voraussetzungen fehlte es hier sämtlich, so dass der Beklagte als Ergebnis seines Widerspruchs befugt war, die Mietsache - abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs - bis zu 13 Monaten kostenfrei zu nutzen (…).
Das LG Berlin hat die Revision aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zugelassen - bleibt abzuwarten, ob der Vermieter weitere Rechtsmittel einlegt.
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