Fragen zur Formbedürftigkeit einer „Reservierungsvereinbarung“ und zum Bereicherungsrecht
Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft, daher schlossen zwei Parteien zur Sicherheit eine Vereinbarung über die Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 Euro. Der Kauf kam dann aber doch nicht zustande. War die Gebühr „teures Lehrgeld“? Das LG Köln musste entscheiden.
Worum geht es?
Die Gebühr zur Reservierung einer Eigentumswohnung muss zurückgezahlt werden, wenn der Kaufvertrag am Ende doch nicht zustande gekommen ist. Das hat das LG Köln nun in einem Rechtsstreit entschieden. Es ging um Fragen zur Formbedürftigkeit einer „Reservierungsvereinbarung“ und um das Bereicherungsrecht.
Die Beklagte wollte eine Immobilie in Köln verkaufen und der Kläger zeigte Interesse. Nachdem er das Hausgrundstück besichtigte, einigten sich die Parteien nicht nur auf einen Kaufpreis in Höhe von 1.200.000 Euro, sondern auch auf die Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 Euro. Der Kläger formulierte dazu eine „Reservierungsvereinbarung“, die besagte, dass die Gebühr zu Gunsten des Verkäufers verfallen sollte, wenn bis zum 31.12.2018 kein Kauf zum vereinbarten Preis zustande kommen sollte. Die 10.000 Euro wurden auf das Konto der Beklagten überwiesen.
Doch die Vertragsverhandlungen scheiterten im weiteren Verlauf: Ein Notartermin musste verlegt werden und als noch weitere Änderungswünsche des Klägers hinzukamen, scheiterten die Verhandlungen über den Kauf der Immobilie im Februar 2019 endgültig.
Der Kläger verlangte daraufhin die 10.000 Euro Reservierungsgebühr zurück. Er war der Auffassung, dass die diesbezügliche Vereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam sei und verwies weiter darauf, dass die Beklagten den Abbruch der Vertragsverhandlungen zu vertreten hätten. Diese hingegen meinten, dass eine notarielle Beglaubigung der Reservierungsvereinbarung gar nicht erforderlich sei. Außerdem müssten ihre nun wertlosen Aufwendungen für zehn Besichtigungstermine mit dem Kläger vergütet werden.
LG Köln: Vereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam
Nach § 311b I 1 BGB muss ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden. Aber gilt das auch für die vom Kläger aufgesetzte „Reservierungsvereinbarung“?
Das LG Köln ist der Auffassung: Ja. Das Gericht führte aus, dass auch die Vereinbarung genau wie ein Grundstücksgeschäft notariell hätte beurkundet werden müssen. Solche Vereinbarungen seien zwar möglich, doch komme es immer auf den Einzelfall an – entscheidend sei dabei etwa die Höhe der Reservierungsgebühr und ob diese einer etwaigen Verpflichtung zum Kauf im Sinne des § 311b I 1 BGB gleichkomme. Seitens des Gerichts heißt es zu der getroffenen Vereinbarung:
Sie sollte mit dem Kaufvertrag über die Immobilie „stehen und fallen“ und habe auch eine Höhe erreicht, die einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübe.
Eine etwaige Heilung des Formmangels sei zudem nicht eingetreten, weil überhaupt kein (formgemäßer) Kaufvertrag abgeschlossen worden sei.
Anspruch aus § 812 I 2, 2. Fall BGB (+)
Dem Kläger stehe zudem ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr zu, entschied das Kölner Gericht. Dieser ergebe sich aus einer ungerechtfertigten Bereicherung gem. § 812 I 2, 2. Fall BGB.
§ 812 I BGB:
Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
Dieser Anspruch aus dem Bereicherungsrecht wird als Zweckverfehlungskondiktion (condictio ob rem) bezeichnet und ist eine besondere Leistungskondiktion. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass Grundlage der Leistung eine Zweckabrede ist, die zwar keinen Anspruch auf den Erhalt der Leistung begründet, aber bis zur Verfehlung des Zweck als Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Leistung wirkt. Der Anspruch aus § 812 I 2, 2. Fall BGB beruhe auf dem Gedanken, so das LG Köln, dass die Beteiligten den künftigen Eintritt eines von der bloßen Erfüllung einer Verbindlichkeit abweichenden besonderen Erfolges als Zweck einer Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbaren können. Und das gelte auch für eine künftige, aber dann nicht entstandene Verpflichtung, wie es bei der „Reservierungsvereinbarung“ der Fall sei.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.
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