Beleidigung als Kündigungsgrund?
In einem bereits angespannten Mietverhältnis soll der Mieter im Treppenhaus „F*ck You“ zum Hausverwalter gesagt haben. Sind solche Worte derart schwerwiegend und ehrverletzend, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen können? Reicht das für eine (außer-) ordentliche Kündigung aus? Das AG Berlin-Köpenick musste entscheiden.
Worum geht es?
Der Vermieter vermutete, dass der Mieter unerlaubterweise Personen in seiner Wohnung beherbergte – daraufhin kam es zum Streit. Das Berliner AG Köpenick musste sich mit der Frage über eine außerordentliche Kündigung und die Räumung der Mietwohnung befassen.
Der Vermieter soll dem Mieter schon mehrfach abgemahnt und außerordentlich gekündigt haben, da der beklagte Mieter vertragswidrig den Mitgebrauch seiner Wohnung einer weiblichen Person überlassen habe. Als der Mieter im Treppenhaus gegenüber der Hausverwaltung den Ausdruck „F*ck You“ verwendet haben soll, kündigte der Vermieter dem Beklagten erneut.
Eine entsprechende Räumungsklage wurde nun vor dem Berliner Gericht verhandelt. Sie blieb ohne Erfolg für den Vermieter. Es ging um Beweisfragen und die Wertung der Jugendsprache.
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Unerlaubte Gebrauchsüberlassung konnte nicht bewiesen werden
Um ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, ist hierzu ein wichtiger Grund erforderlich. Ein solcher liegt unter anderem vor, wenn der Mieter die Mietwohnung unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 II Nr. 2 BGB). Unter bestimmten Voraussetzungen kann allerdings ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zu einer Gebrauchsüberlassung bestehen.
Ob ein solcher hier vorlag war für das Gericht allerdings nicht entscheidend. Vielmehr sei das Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt worden, „da ein zur Kündigung berechtigender Vertragsbruch nicht festgestellt“ werden konnte. Ein benachbarter Zeuge habe lediglich regelmäßig zwei Frauen in der Nähe der Wohnung gesehen und behauptete daher, sie würden bei dem Beklagten leben. Doch das reichte dem Gericht nicht.
Aus welchen Umständen er seine Schlüsse zog, blieb diffus.
Der Mieter dürfe selbstverständlich Besuch in seiner Wohnung bekommen. Dem Kläger sei mit aller Deutlichkeit zu sagen, so das Gericht, dass Besuche der Freundin keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellen würden.
„F*ck you“ sei jugendsprachlich verbreitet
Und wie sieht es mit der Äußerung des Mieters im Treppenhaus aus? Auch hier soll es Schwierigkeiten in der Beweisfrage gegeben haben. Das Gericht führte allerdings aus, dass es dahinstehen könne, ob der Beklagte dem Hausverwalter gegenüber die Worte „F*ck You“ geäußert hat oder nicht. Bei dieser Äußerung handele es sich um eine „einmalige jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung“. Sie sei insbesondere unter der Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen könnte, entschied das Gericht.
Darüber hinaus könne die Äußerung auch keine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In § 573 II BGB finden sich Gründe, die für ein solches Interesse sprechen – etwa wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das Gericht verwies hier auf die soziale Bedeutung der Wohnung für den Mieter als Lebensmittelpunkt. Die in Rede stehende Äußerung könne zu keiner anderen Gewichtung führen.
Mietrecht oft Frage des Einzelfalls
Bei mietrechtlichen Streitigkeiten ist es daher oft eine Frage der Gewichtung der streitenden Interessen. Das AG Berlin-Köpenick wies die Klage des Vermieters ab und fand deutliche Worte zu Gunsten des Mieters.Anders sah es zum Beispiel bei einer Räumungsklage aus, die vor dem OLG Frankfurt am Main verhandelt wurde. Dort ging es hingegen nicht nur um englische Jugendsprache, sondern um eine Kündigung wegen Verdachts der Tötung des Vermieters. Während der laufenden Räumungsklage verschwand der Vermieter, der Geschäftsführer der beklagten Partei soll ihn getötet haben und kam in Untersuchungshaft. Ist unter diesen Umständen eine ausgesprochene fristlose Kündigung rechtmäßig? Die Ausführungen des OLG kannst Du in diesem Beitrag nachlesen.
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