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Mietminderung wegen coronabedingter Ladenschließungen?

erschienen am 17. November 2020

Mietmangel? Störung der Geschäftsgrundlage?

Eine Bekleidungskette musste coronabedingt im Frühjahr ihre Filialen in ganz Deutschland schließen. Für ihr Ladengeschäft in Frankfurt am Main wollte sie daher keine Miete entrichten und berief sich auf einen Mietmangel und Störung der Geschäftsgrundlage. Mit Erfolg?

Worum geht es?

Im Zuge der ersten Maßnahmen gegen die Verbreitung des Coronavirus mussten im Frühjahr die meisten nicht systemrelevanten Geschäfte im Einzelhandel schließen. So auch eine Bekleidungskette, die in ganz Deutschland verbreitet ist und in den Innenstädten Ladenflächen angemietet hat. Die Filiale in Frankfurt am Main etwa war vom 18. März bis zum 20. April 2020 aufgrund einer Anordnung des Landes Hessen wegen der Corona-Pandemie geschlossen.

Das Unternehmen wurde nun in einen Rechtsstreit mit dem Vermieter des Gewerbeobjekts in Frankfurt am Main verwickelt. Die Bekleidungskette wurde auf Zahlung der Miete in Höhe von rund 6.000 Euro für den besagten Zeitraum verklagt, weil sie diese nicht beglichen habe. Durch die Schließung sei ihr eine zu große Liquiditätslücke entstanden, genauer gesagt ein Umsatzrückgang von bis zu 54 Prozent im Vergleich zu den Vorjahren. Das Unternehmen berief sich daher auf einen Mietmangel, hilfsweise liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor und behielt die Miete ein.

Das LG Frankfurt am Main musste entscheiden und ist damit eines der ersten Gerichte, das auf die Frage antwortet, ob Ladenbesitzer trotz coronabedingter Schließung weiter Miete zahlen müssen.

Minderung im Mietrecht, § 536 BGB

Prüfungsrelevante Lerneinheit

Staatliche Schließung hier kein Mietmangel

Zunächst entschieden die Richter in ihrem Urteil, dass die angeordnete Schließung der Filiale keinen Mietmangel darstelle. Ein solcher hätte das Unternehmen gemäß § 536 BGB von der Entrichtung der Miete befreit. Ein Mangel liege aber nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Zwar könnten auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und –beschränkungen einen Sachmangel darstellen, wenn sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache einschränken beziehungsweise verhindern. In diesen Fällen müsse die hoheitliche Beschränkung aber gerade durch die Beschaffenheit der Mietsache bedingt sein.

Voraussetzung ist aber, dass die Beschränkungen der konkret vermieteten Sache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters.

Und dies sei hier nicht der Fall. Die Schließung diene dem Schutz der Bevölkerung vor gesundheitlichen Gefahren und knüpfe gerade nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit des Ladenlokals an.

Auch keine Störung der Geschäftsgrundlage

Außerdem stellte das LG fest, dass konkret auch keine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) vorliege. Ein Festhalten am Vertrag sei für die Bekleidungskette nicht unzumutbar, so das LG. Eine Vertragsanpassung würde nämlich voraussetzen, dass sie zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und nicht zuzumutenden Ergebnis unabweislich erscheint, heißt es im Urteil des LG, das sich damit auf die ständige Rechtsprechung des BGH bezieht. Und dies sei hier nicht der Fall.

Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB

Prüfungsrelevante Lerneinheit

Vielmehr sei ein solcher Fall nur anzunehmen, wenn es sich geradezu um eine Existenzbedrohung handeln würde. Zwar habe das Unternehmen starke Umsatzeinbußen erlitten. Es habe aber nicht vorgetragen, dass diese existenzgefährdend seien. Außerdem wies das Gericht daraufhin, dass das Unternehmen durch die Einführung von Kurzarbeit bereits Geld gespart habe und durch eine Gesetzesänderung vom Staat in Zeiten der Pandemie mietrechtlich geschützt werde.

Solchen Liquiditätsengpässen trägt jedoch bereits Art. 240 § 2 I 1 EGBGB Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Mieter vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande war.

Das LG Frankfurt am Main hat daher der Klage des Vermieters auf Mietzahlung stattgeben. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.


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