BGH: Schicksal eines zu duldenden Überbaus nach vollständigem Abbruch des Gebäudeteils auf dem Stammgrundstück

A. Sachverhalt

Die Klägerin war Eigentümerin eines ungeteilten Grundstücks in Dresden, auf dem im Jahr 1989 ein sog. Versuchsplattenbau errichtet wurde. Von den insgesamt zehn Segmenten standen sechs auf dem Grundstück der Klägerin, drei Segmente auf dem benachbarten Grundstück und ein Segment auf beiden Grundstücken. Eigentümerin des Nachbargrundstücks ist eine GbR.

In dem Gebäudeteil auf dem Nachbargrundstück befindet sich eine Wohnung, die damals von einem Gesellschafter R der GbR und seiner Ehefrau, der Beklagten, auf der Grundlage eines Mietvertrages mit der GbR bewohnt wurde.

In einem früheren Rechtsstreit erwirkte die Klägerin vor dem OLG Dresden gegen R und die GbR ein rechtskräftiges Herausgabeurteil. Im Wege der Zwangsvollstreckung erlangte sie den Besitz an dem Plattenbaurest mit Ausnahme der genannten Wohnung. Die Beklagte hatte während des Herausgabeprozesses das bis dahin gemeinschaftlich mit R bestehende Mietverhältnis allein fortgesetzt und sodann die Herausgabe verweigert.

Mit Teilungserklärung vom 27. September 2017 teilte die Klägerin ihr Grundstück in Wohnungseigentum auf. Dabei behielt sie sich den Abriss des Gebäudeteils auf dem Nachbargrundstück vor. Im Anschluss veräußerte sie die vorgesehenen Wohnungen unter Bestellung von Auflassungsvormerkungen für die Erwerber. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 29. Januar 2018 angelegt.

Die Klägerin ließ die Plattenbausegmente auf ihrem Grundstück abreißen. Dadurch wurde der Plattenbaurest auf dem Nachbargrundstück von allen Versorgungsleistungen abgeschnitten.

Im Mai 2019 wurde die erste auf dem Grundstück der Klägerin errichtete Eigentumswohnung an den Erwerber übergeben. Mit der am 30. Januar 2018 zugestellten Klage hat die Klägerin von der Beklagten die Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Klage war in zwei Instanzen erfolgreich. Die Beklagte hat gegen das Berufungsurteil Revision eingelegt.

 

B. Überblick

Der Schwerpunkt der Entscheidung liegt sowohl prozessual als auch materiell auf der Frage, ob die Klägerin überhaupt (noch) Eigentümerin der Wohnung, die von der Beklagten bewohnt wird, ist.

 

I. Überbau

Grundsätzlich richtet sich das Eigentum an einem Gebäude nach dem Eigentum an dem Grundstück, auf dem es sich befindet. Dies folgt daraus, dass es sich bei einem Gebäude um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks handelt (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB), der nicht Gegenstand besonderer Rechte sein kann (§ 93 BGB).

Nun ist die Klägerin aber gar nicht Eigentümerin des Grundstücks, auf dem sich der Gebäudeteil mit der Wohnung der Beklagten befindet. Sie hat also auf einem fremden Grundstück gebaut, was grundsätzlich dazu führen würde, dass das Eigentum am Gebäude auf den Grundstückseigentümer, hier also die GbR, übergeht (§ 946 BGB). Das gilt allerdings nur, wenn das gesamte Gebäude auf dem fremden Grundstück errichtet wurde. Vorliegend befindet sich der überwiegende Teil des Gebäudes jedoch auf dem Grundstück der Klägerin. Die Klägerin hat also lediglich die Grundstücksgrenze überbaut.

Hierfür gilt grundsätzlich § 912 Abs. 1 BGB. Danach hat der Eigentümer des überbauten Grundstücks den Überbau zu dulden, wenn

 - dem Eigentümer des Stammgrundstücks weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fallen und

 - der Eigentümer des überbauten Grundstücks nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

Diese Duldungspflicht schränkt das Recht des Eigentümers des überbauten Grundstücks, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren (§ 903 Satz 1 BGB), ein, da sie ihm verbietet, den auf seinem Grundstück befindlichen Gebäudeteil abreißen zu lassen (§ 1004 Abs. 2 BGB). Vielmehr muss er sich mit einer Geldrente begnügen (§ 912 Abs. 2 BGB). Das wird mit dem Schutz des in dem Gebäude verkörperten wirtschaftlichen Werts gerechtfertigt, der vor einer Zerschlagung bewahrt werden soll.

 

II. Wohnungseigentum

Eine weitere Besonderheit des Falls besteht darin, dass die Klägerin ihr Grundstück später in Wohnungseigentum aufgeteilt hat.

Die Aufteilung eines Grundstücks kann unterschiedlich erfolgen. Im Falle der Realteilung entstehen zwei neue Grundstücke. Bei der ideellen Teilung bleibt der Bestand des Grundstücks dagegen unverändert und es entsteht Miteigentum mehrerer Eigentümer (§§ 1008 ff., 741 ff. BGB). Die Miteigentümer können allerdings vertraglich vereinbaren, dass jeder von ihnen das Sondereigentum an einer Wohnung erhält (§ 3 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz). Die Vereinbarung bedarf der notariellen Beurkundung und muss im Grundbuch eingetragen werden (§ 4 Abs. 1, 2 WEG iVm § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB). Damit entsteht Wohnungseigentum (§ 2 Alt. 1 WEG).

Wohnungseigentum kann aber auch durch Teilung des Grundstücks entstehen (§ 2 Alt. 2 WEG). So ist im vorliegenden Fall die Klägerin vorgegangen. Sie hat eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben (§ 8 Abs. 1 WEG). Anschließend hat das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher angelegt, womit die Teilung wirksam wurde (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG).

An den einzelnen Wohnungen wird Sondereigentum begründet (§ 1 Abs. 2 WEG). An anderen Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, einem Eigentümer aber ausschließlich zugewiesen werden sollen (bspw. Kellerräume), entsteht Sondereigentum in Form eines Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG). Das Grundstück selbst und die übrigen Gebäudeteile und Außenflächen, die nicht Sondereigentum sind, stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 5 WEG).

Die Wohnungseigentümer bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 10 ff. WEG).

 

C. Entscheidung

Der V. Zivilsenat des BGH hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen.

 

I. Zulässigkeit der Klage

Der BGH hat sich zunächst mit der Prozessführungsbefugnis der Klägerin beschäftigt. Prozessführungsbefugt ist grundsätzlich derjenige, der ein eigenes Recht im eigenen Namen geltend macht.

Der BGH hat die Prozessführungsbefugnis bejaht, weil allein die wirksame Teilung des Grundstücks ebenso wenig wie der bloße Verkauf der Wohnungen etwas an dem ursprünglichen Eigentum der Klägerin geändert hätten.

Auch nach Übergabe der ersten Wohnung im Mai 2019 und der damit verbundenen Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe die Klägerin ihre Prozessführungsbefugnis nicht verloren. Dabei hat der BGH ausdrücklich offengelassen, ob § 265 ZPO auf einen Übergang der Prozessführungsbefugnis von dem bisherigen Alleineigentümer auf die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise keine Anwendung findet. Die Prozessführungsbefugnis ergebe sich schon daraus, dass sich die Klägerin in der Teilungserklärung den Abriss des Plattenbaus auf dem Grundstück der GbR und damit auch die Geltendmachung aller Ansprüche aus dem Eigentum an dem Gebäude, die diesem Ziel dienen, vorbehalten habe. Hierzu sei sie nach § 903 BGB berechtigt gewesen.

 

II. Herausgabeanspruch der Klägerin

Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus § 985 BGB.

 

1. Eigentum der Klägerin

Die Klägerin sei Eigentümerin des Gebäudeteils, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet. Sie habe das Eigentum infolge des Überbaus erworben.

Dies stehe allerdings nicht aufgrund des rechtskräftigen Herausgabeurteils gegen R und die GbR fest, das sich die Beklagte nach § 325 Abs. 1 ZPO entgegenhalten lassen müsste. Zwar habe das OLG Dresden die Verpflichtung zur Herausgabe damit begründet, dass die Plattenbausegmente auf dem Grundstück der GbR einen zu duldenden Überbau darstellen würden. Diese Feststellung sei jedoch nicht in Rechtskraft erwachsen, da es sich lediglich um eine präjudizielle Vorfrage gehandelt habe. Entscheidungen über Vorfragen könnten jedoch nur dann in materielle Rechtskraft erwachsen, wenn eine entsprechende Feststellung beantragt und in dem Urteil getroffen werde, woran es vorliegend fehle.

Die Annahme eines zu duldenden Überbaus folge jedoch daraus, dass sich der Plattenbau über beide Grundstücke erstreckt und aus baulicher und funktionaler Sicht ein einheitliches Gebäude dargestellt habe. Dies werde auch daran deutlich, dass die Wohnung der Beklagten nach dem Abriss des Gebäudeteils auf dem Grundstück der Klägerin von allen Versorgungsleitungen abgeschnitten sei. Der Gebäudeteil auf dem Grundstück der GbR sei deshalb wesentlicher Bestandteil des Grundstücks der Klägerin. Der Überbau sei auch nach dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen § 320 des Zivilgesetzbuchs der DDR gestattet gewesen.

Hieran habe sich durch den Abriss auf dem Grundstück der Klägerin nichts geändert.

Allerdings sei mit dem Abriss der Zweck der Duldungspflicht der GbR - Schutz des wirtschaftlichen Werts des Gebäudes - entfallen, wodurch die Duldungspflicht erloschen sei. Das habe jedoch keine Bedeutung für das Eigentum an dem Gebäudeteil. War der Überbau erlaubt, behält der Überbauende auch dann das Eigentum an dem Gebäudeteil auf dem überbauten Grundstück, wenn er das Gebäude auf seinem Grundstück bereits abgerissen hat. Nur so sei gesichert, dass er sein Interesse an der Beseitigung der Überbaureste auf dem Nachbargrundstück verwirklichen kann. Gleichzeitig werde sichergestellt, dass er sich allein mit dem Abbruch des Gebäudeteils auf seinem Grundstück nicht seiner Verantwortung für den Überbau entziehen kann.

 

2. Kein Recht zum Besitz

Die Beklagte habe auch kein Recht zum Besitz an der Wohnung, das sie der Klägerin nach § 986 BGB entgegenhalten könnte.

Der Mietvertrag habe ihr keine Besitzberechtigung gegenüber der Klägerin verschaffen können, da schon die GbR als Vermieterin nicht zum Besitz berechtigt gewesen sei.

Die Klägerin sei auch sonst nicht verpflichtet, den Überbau stehen zu lassen, da der Abbruch des Plattenbaurestes Teil eines einheitlichen Bauvorhaben sei. Die Klägerin habe von Anfang an vorgehabt, das gesamte Gebäude einschließlich des Überbaus abzureißen.

Im Übrigen lege die Regelung des § 914 Abs. 1 Satz 2 BGB nahe, dass der Eigentümer einen Überbau auch isoliert beseitigen dürfte, solange er dem Nachbarn keinen Schaden zufügt. Wenn die Rentenpflicht mit der Beseitigung des Überbaus erlischt, setze dies voraus, dass der Überbau jederzeit beseitigt werden darf.

 

D. Prüfungsrelevanz

Die Entscheidung enthält prüfungsrelevante Aspekte für beide Examen.

 

I. Überbau

Die Kernaussagen zum Überbau sollten im Examen bekannt sein:

 - Der Eigentümer des überbauten Grundstücks muss den Überbau nicht mehr dulden, wenn der Gebäudeteil auf dem Stammgrundstück abgerissen wurde. Er könnte nunmehr also gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB die Beseitigung des Überbaus vom Eigentümer des Stammgrundstücks verlangen.

 - Er wird jedoch nicht Eigentümer des Überbaus. Er kann dessen Abriss also nicht verhindern, muss andererseits aber auch nicht selbst für den Abriss sorgen.

Bei einem unentschuldigten Überbau erwirbt dagegen nach überwiegender Ansicht der Eigentümer des überbauten Grundstücks das Eigentum am Überbau. Es kommt damit zu einer Realteilung.

 

II. Materielle Rechtskraft

Prozessual könnte die Entscheidung Anlass geben, sich mit der materiellen Rechtskraft von Urteilen zu beschäftigen.

Im Gegensatz zu einem Prozessurteil, mit dem die Klage als unzulässig abgewiesen wird, erwächst jedes Sachurteil in materielle Rechtskraft, so dass der unterlegene Kläger dieselbe Klage nicht noch einmal erheben kann und der unterlegene Beklagte die Verurteilung befolgen muss (§ 322 Abs. 1 ZPO).

 

1. WirkungDie materielle Rechtskraft wirkt nicht nur zwischen den Parteien, sondern erstreckt sich auch auf deren Rechtsnachfolger bzw. den Besitznachfolger des Schuldners, wenn die Nachfolge nach Rechtshängigkeit eingetreten ist (§ 325 Abs. 1 ZPO). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Rechts- bzw. Besitznachfolger gutgläubig erworben hat (Abs. 2). Das setzt zwingend einen Erwerb vom Nichtberechtigten voraus, so dass sich der gute Glaube sowohl auf dessen materielle Berechtigung als auch darauf beziehen muss, dass das Recht bzw. die Sache nicht Gegenstand eines Rechtsstreits ist bzw. war (doppelte Gutgläubigkeit; vgl. BGH V ZR 267/17 Rn. 35).

 

2. Umfang
Der Umfang der materiellen Rechtskraft hängt vom Ausgang des Rechtsstreits ab:

Beispiel: Vermieter K verlangt von Mieter B die Miete für August. B behauptet, den Mietvertrag zum 31. Juli gekündigt zu haben.

Gibt das Gericht der Klage statt, erwächst nur der Tenor zur Hauptsache in materielle Rechtskraft. Wird - wie im Vorprozess des vorliegenden Falles - der Beklagte zur Herausgabe verurteilt, bedeutet das, dass rechtskräftig feststeht, dass der Beklagte die Sache an den Kläger herausgeben muss. Der Grund hierfür wird von der Rechtskraft jedoch grundsätzlich nicht erfasst. Hierbei handelt es sich lediglich um eine sog. präjudizielle Vorfrage.

Im Beispielsfall stünde rechtskräftig fest, dass B die August-Miete bezahlen muss. Grund hierfür ist u.a. die Unwirksamkeit der Kündigung. Diese Feststellung erwächst jedoch nicht in Rechtskraft. Sollte K auch die September-Miete einklagen müssen, könnte sich der Beklagte deshalb erneut auf die Kündigung berufen und ggf. neue Tatsachen vortragen oder neu Beweis antreten. Will K das verhindern, muss er im ersten Prozess eine Zwischenfeststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO erheben, mit der er die Feststellung beantragt, dass die Kündigung unwirksam ist. Hat er hiermit Erfolg, steht auch die Unwirksamkeit der Kündigung zwischen den Parteien rechtskräftig fest.

Wir die Klage abgewiesen, erwächst dagegen neben dem Tenor zur Hauptsache auch die tragende Erwägung des Gerichts in materielle Rechtskraft.

Weist das Gericht die Klage ab, weil der Beklagte den Mietvertrag wirksam gekündigt hat, steht deshalb auch die Wirksamkeit der Kündigung rechtskräftig fest und könnte dem Kläger in einem Folgeprozess entgegengehalten werden. Hier ist also keine Zwischenfeststellungsklage erforderlich.