Sachverhalt (beruht auf einem Gedächtnisprotokoll)
In der Großen Kreisstadt Traunstein (Regierungsbezirk Oberbayern) begibt sich die Rechtsreferendarin R auf Wohnungssuche und wird nach zweimonatiger Suche endlich fündig. V wohnt in einer kleinen Siedlung in einem Einfamilienhaus. Im Garten steht ein alleinstehendes geräumiges und für Wohnzwecke umgebautes Gartenhaus mit einer Wohninnenfläsche von 80qm (Brutto-Rauminhalt von 176qm). Dieses Gartenhaus vermietet V an R.
Wenige Wochen nachdem R eingezogen ist, erscheinen am 02.03.2020 zwei Baukontrolleure der Großen Kreisstadt. Sie erklären der R, die ihnen auf Nachfrage bestätigt, dass sie in dem Gartenhaus zur Miete wohne, die Stadtverwaltung sei durch Nachbarbeschwerden auf das Grundstück aufmerksam geworden, da eine lautstarke Geburtstagsfeier im Haus des V stattgefunden hätte. Dabei sein dann aufgefallen, dass ein Anfang 2010 in Kraft getretener qualifizierter Bebauungsplan für dieses Gebiet zwar überbaubare Grundstücksflächen vorsehe, das Gartenhaus sich aber außerhalb dieser überbaubaren Fläche befinde. Eine Baugenehmigung gab es nicht, schon gar nicht für eine Wohnnutzung. Der Erlass einer bauaufsichtlichen Maßnahme wurde R allerdings nicht angekündigt.
Am 03.03.2020 erhält R einen Bescheid, welcher bereits am 02.03.2020 bei der Post aufgegeben wurde. Der Bescheid ist auf den 02.03.2020 datiert. Mit diesem wird R aufgefordert bis spätestens zum 02.06.2020 16:00 Uhr, hilfsweise für den Fall, dass die aufschiebende Wirkung eines Rechtsbehelfs wiederhergestellt werden sollte, drei Monate nach Bestandskraft des Bescheides, aus dem Gartenhaus auszuziehen und so die illegale Wohnnutzung zu beenden. Diese Anordnung ist für sofort vollziehbar erklärt worden. In der Begründung wird angeführt, dass sich das Gartenhaus insbesondere außerhalb der durch den Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen befinde. Außerdem existiere keine Baugenehmigung für das Gartenhaus. Weil R das Gartenhaus rechtswidrig nutze, erhält sie den Bescheid. Die gesetzte Frist sei im Hinblick auf das öffentliche Interesse an einer baldigen Beseitigung des Rechtsverstoßes angemessen. Eine sofortige Beseitigung des Gartenhauses müsse nicht erfolgen, da die rechtlichen Voraussetzungen für eine Beseitigungsanordnung noch geprüft werden müsste. Dennoch soll schnellstmöglich der rechtswidrig anhaltende Zustand verhindert werden. Zur Begründung für die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit wird angeführt, dass der offensichtlich baurechtswidrige Zustand unverzüglich unterbunden werden müsse, damit Nachahmungen ausgeschlossen werden. Außenstehende könnten aufgrund der leichten Einsehbarkeit die Nutzung des Gartenhauses als Wohnraum durch R bemerken und nachahmen wollen. Dem Bescheid ist eine ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt.
R, die völlig überrascht ist, stellt noch am selben Tag den V zur Rede. Dieser erklärt, es gebe zwar tatsächlich keine Baugenehmigung, aber es stehe seit 60 Jahren auf dem Grundstück. Zudem habe sein ältester Sohn von 2003 bis 2008 in dem Gartenhaus gelebt, ohne dass irgendwer sich beschwert hat. Seit 2008 war das Gartenhaus leer. Ursprünglich wollte V dieses abreißen. Daher und wegen des vielen Bürokrams sei er nicht bereit eine Baugenehmigung zu beantragen. Er wolle mit alledem nichts zu tun haben. Wenn R aber eine Baugenehmigung in ihrem Namen beantragen wolle, dann habe er nichts dagegen. Als Juristin kenne sie sich ja sowieso besser aus.
R, die wenig Zeit und vor allem kein Geld für einen Umzug hat, beschließt sich gegen die Anordnung gerichtlich zu wehren. Mit Schreiben vom 04.03.2020 erhebt sie gegen den Bescheid der Großen Kreisstadt Traunstein vom 02.03.2020 formgerecht eine Hauptsacheklage und stellt einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung. Die Klage geht dem Verwaltungsgericht München am 05.03.2020 zu.
In dem Schreiben weist R zudem noch darauf hin, dass sie sich zur Nutzungsuntersagung gar nicht hätte äußern können und sie bis zum 02.06.2020 keine Ersatzwohnung finden könne. Eine solche Berücksichtigung der Behörde sei gerade ausgeblieben. Auch habe sie nichts von einer fehlenden Baugenehmigung gewusst. Man hätte sie auffordern können, einen Bauantrag zu stellen. Dass V einen solchen nicht stellen wolle, stehe dem nicht entgegen. Zudem stehe das Gartenhaus schon seit langer Zeit auf dem Grundstück, dass es nun nicht mehr darauf ankäme, ob es den einschlägigen Vorschriften gemäß errichtet wurde.
Der Leiter des städtischen Bauamtes verfasst daraufhin ein Schreiben an R, dass R sich gegenüber der Kontrolleure sehr wohl am 02.03.2020 zum Sachverhalt hätte äußern können. Letztlich habe sie sich in ihrem Schriftstück äußern können, auchgleich die Entscheidung der Behörde feststehe. Die privaten Belange der R spielen für die Einschätzung der Sache des Gartenhauses keine Belange, sodass die Nutzungsuntersagung ausgesprochen werde.
Vermerk für die Bearbeitung:
In einem Gutachten, in dem - gegebenenfalls hilfsgutachtlich - auf alle aufgeworfenen Rechtsfragen einzugehen ist, ist zu prüfen, ob der Antrag der R auf einstweiligen Rechtsschutz vom 04.03.2020 Aussicht auf Erfolg hat.
Es ist davon auszugehen, dass der im Jahr 2010 in Kraft getretene Bebauungsplan der Großen Kreisstadt Traunstein wirksam ist und sämtliche in § 30 I BauGB geforderten Festsetzungen enthält. Ausnahmen i.S.d. § 31 I BauGB sind in dem Bebauungsplan nicht vorgesehen.
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