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Examensreport: ZR II 1. Examen März 2020 Bayern

erschienen am 31. March 2020

Sachverhalt (beruht auf einem Gedächtnisprotokoll)

 

K möchte gerne auf dem Land leben und wird Anfang 2018 darauf aufmerksam, dass V ein Anwesen veräußern möchte, welches diesem auch gehört. Es besteht aus einem großen Grundstück, mit einem Bauernhaus, einem landwirtschaftlichen Nebengebäude und einer Garage. V hatte das Anwesen vor 20 Jahren gekauft. 

K besichtigt die Gebäude. Hierbei fällt diesem nichts Besonderes auf, sodass er sich entschließt das Angebot des V anzunehmen und das Grundstück für 450.000€ zu kaufen. Da K und V wegen Urlaubs und Geschäftsterminen viel beschäftigt sind, finden sie keinen gemeinsamen Notartermin. Deshalb lässt V am 3. Juli 2018 sein Angebot bei einem Notar ordnungsgemäß beurkunden. Eine Woche später fährt K zu diesem Notar, um seine Annahmeerklärung beurkunden zu lassen. Beide Parteien vereinbaren in Dem Vertrag, dass jegliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind. 

Am 3. September 2018 zahlt K den vollständigen Kaufpreis und bekommt von V die Schlüssel ausgehändigt. Alsbald danach bezieht K das Anwesen. In derselben Woche erklären beide unter gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar die Auflassung und K wird Ende des Monats als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Allerdings bemerkt K nach nur wenigen Wochen an einer Wand im Badezimmer Feuchtigkeit. Die Ursache dafür ist ein Wasserrohrbruch. Nach einem Monat tritt auch in der Küche ein Rohrbruch auf. Der von K beauftragte Handwerker erklärt diesem, dass das vor ca. 40 Jahren in dem Haus verbaute Rohrmaterial aufgrund eines damaligen Produktionsfehlers eine zu geringe Korrosionsfestigkeit aufweist, sodass K mit weiteren Schäden rechnen muss. Von einem Nachbarn erfährt K, dass mehrfach, zuletzt auch wenige Wochen vor der Besichtigung des K, das Handwerkerunternehmen “Kellner und Rotter” in dem Haus Arbeiten verrichtet hätten. Der Nachbar konnte beobachten, wie neue Rohre und Putz in das Haus getragen und alte Rohre herausgetragen worden. Zudem berichtet der Nachbar, dass bis vor 40 Jahren in dem Nebengebäude ein Handel mit Pflanzenschutzmitteln sowie Motoröl betrieben wurde. Die Behälter für die teils gewässerschädlichen Stoffe wurden in einer Senke im hinteren Bereich des Grundstücks vergraben. Es könne daher gut möglich sein, so der Nachbar, dass sich noch Reste des Stoffes in den Behältern befunden hätten, weil “das damals ja noch nicht so wichtig genommen wurde mit dem Umweltschutz”, und die Stoffe so in den Boden ausgelaufen sein. 

K spricht V auf beides an. V entgegnet, dass K sich an dem Gewährleistungsausschluss halten müsse. Von dem früheren Handel -was zutrifft- weiß V nichts. Zudem erklärt V, sei schon nicht sicher, ob sich tatsächlich Reste in den Behältern befanden. Es stimmt zwar, dass in letzter Zeit immer wieder defekte Rohre ausgetauscht werden mussten. Aber wohl aus dem Grund, weil das damals verbaute Material eine brüchige Struktur aufweise, weshalb er zu einem Entgegenkommen keinesfalls bereit sei. Daraufhin erklärt K mit einem Brief vom 1. Dezember 2018, dem V am 3. Dezember 2018 zugeht, dass er den Kaufpreis mindere.

K verunglückt indessen am 10. Februar 2019 bei einem Verkehrsunfall tödlich. Davon erfährt V aus der Zeitung. Da K keine Ehefrau hat, wird seinem Sohn S ein Erbschein erteilt und ihn als Alleinerben ausweist. S zieht sodann in das Haus ein und bohrt immer wieder bei V wegen der Angelegenheiten bzgl der Rohrleitungen und der Pflanzenschutzmittel nach, sodass V nachgibt und dem S im April 2019 10.000 € in bar übergibt. S erklärt aber, dass ihm diese geringe Zahlung nicht ausreiche und er sich weitere Ansprüche offen halte. Zudem vermietet S die auf dem Grundstück stehende Garage ab April 2019 für acht Monate an D für einen monatlichen Mietpreis von 50 €.

Im Februar 2020 meldet sich überraschend ein Schulfreund des K. Dieser übergibt dem Nachlassgericht ein formgemäßes Testament, in dem K seine Nichte N als Alleinerbin eingesetzt hat. Sonst hatte niemand Kenntnis über dieses Testament.

Also bezieht N das Haus und lässt das gesamte ursprünglich verbaute Rohrnetz unverzüglich austauschen. Daraufhin verlangt sie von V Zahlung von 55.000 €. Der Kaufpreis sei außerdem in Höhe von 50.000 € wegen der maroden Leitungen und der Befürchtung, der Boden sei verunreinigt, zu mindern. Weiterhin seien ihr Kosten von 5.000 € entstanden, da für die Sanierung der Rohrleitungen das Haus erst aus- und dann wieder eingeräumt werden musste. Denn nur so konnte ein hinreichender Zugang zu den Rohrleitungen gewährleistet werden. Diese Kosten soll V der N zusätzlich zum Minderungsbetrag zahlen. V meint, er habe “aus reiner Gutmütigkeit” bereits 10.000 € an S ausgezahlt. N könne nicht allein das Geld beanspruchen. Es könne auch nicht angehen, dass ein Vater einen Sohn durch ein Testament vollständig von seinem Vermögen ausschließe. Jedenfalls gehöre S die Hälfte des geltend gemachten Betrages. Außerdem  sei -was zutrifft- für N noch kein Erbschein erstellt. 

N verlangt allerdings weiter von V Zahlung von 55.000 €, wobei sie ihm vorwirft er habe arglistig verschwiegen, dass das Rohrnetz mangelt sei und Rohrbrüche auftreten.

S macht gegen N Pflichtteilsansprüche geltend. N wendet aber ein, dass das Geld, das S von V erhalten habe, abgezogen werden müsse. Gleiches gilt für die Mieten (je 50 € für 8 Monate).

 

Vermerk für die Bearbeitung:
In einem Gutachten das -gegebenenfalls hilfsgutachtlich- auf alle aufgeworfenen Rechtsfragen eingeht, sind in der vorgegebenen Reihenfolge folgende Fragen zu beantworten:

1. Kann N von V Zahlung von 55.000 € verlangen?

2. Unterstellt, der Nachlass des K hat einen Gesamtwert von 600.000 €. Welche Ansprüche hat S gegen N?

 

Hinweise:

Ob sich Schadstoffe im Erdreich befinden und deshalb eine Bodensanierung erforderlich ist, ist bislang noch nicht aufgeklärt. Es lässt sich auch nicht sagen, ob für die Benutzer des Grundstücks deswegen Gefahren drohen. Aber es ist anzunehmen, dass ein Käufer, dem die Problematik bekannt gewesen wären, 20.000 € weniger bezahlt hätte. Wegen der maroden Rohre reduziert sich der Wert des Hausgrundstücks um 30.000 €, sodass der Wert bei einem mangelfreien Zustand 500.000 € beträgt.

Die Handwerker der Firma “Kellner und Rotter” hatten alle steuer- und sozialversicherungsrechtlichen Vorgaben erfüllt und ordnungsgemäß eine Rechnung erstellt.

 


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