A. Sachverhalt
Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in Berlin mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwecken und – soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind – zum Betrieb einer Hypnosepraxis. Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwendung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars des R. -Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift “Vertrag für die Vermietung eines Hauses” geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und die “Nettokaltmiete” 1.750 € beträgt. § 19 Ziffer 3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß – vorbehaltlich einer erforderlichen behördlichen Genehmigung – gestattet ist. In der maschinenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem:
“Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis.”
Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nutzen zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut – mit Wirkung zum 30. September 2012 – die Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück.
B. Worum geht es?
Das Landgericht hat das (Misch-)Mietverhältnis, das unstreitig zugleich Elemente des Wohnraummietvertrages (Wohnzwecke) als auch des Geschäftsraummietvertrages (Betrieb einer Hypnosepraxis im Erdgeschoss) enthält, einheitlich als Wohnraummietverhältnis eingeordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG findet nur Anwendung auf „Wohnraummietverhältnisse“) als unzulässig abgewiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht beantragt. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abgeändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet und der Klage stattgegeben. Der BGH hatte nun im Rahmen der Revision folgende Frage zu beantworten:
„Wie sind Mischmietverhältnisse rechtlich einzuordnen?“
C. Wie hat der BGH entschieden?
Der BGH hat im „Hypnosepraxis-Fall“ (Urteil v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13) entschieden, dass das Berufungsgericht den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechtsfehlerhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt und daher zu Unrecht die – entgegen § 23 Nr. 2a GVG nicht beim Amtsgericht erhobene – Klage als zulässig erachtet hat. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume („Mischmietverhältnis“) sei zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung sei entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiege. Dabei sei maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen könne.
Zunächst stellt der Senat dar, dass die Parteien ein „Mischmietverhältnis“ vereinbart haben:
„Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes Mischmietverhältnis begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwecken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitliche Miete zu zahlen ist.“
Sodann führt der BGH aus, dass ein solches Mischmietverhältnis einheitlich entweder als Wohnraummietvertrag oder als Mietvertrag über sonstige Räume einzuordnen sei. Das gelte sowohl im Prozessrecht als auch im materiellen Recht:
„Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das Mischmietverhältnis in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als “Wohnraummietverhältnis” oder als “Mietverhältnis über sonstige Räume” einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietverhältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetzliche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549 BGB einerseits und § 578 Abs. 2 BGB andererseits), sondern auch für das Prozessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a GVG einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG andererseits).“
Entscheidend sei der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses:
„Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist – wie auch bei sonstigen Mischverträgen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 – VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 – VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; OLG Hamm, aaO) – entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 – VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 – VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, NJW- RR 1986, 877 unter 3 c cc; OLG Schleswig, aaO S. 49 f.; OLG Hamm, aaO; OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324; OLG Karlsruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21; OLG München, aaO; OLG Saarbrücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN; aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet.“
Maßgeblich sei der Vertragszweck, der durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln sei:
„Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht – wie auch sonst bei Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. Senatsurteile vom 15. November 1978 – VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 – VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) – auf den Vertragszweck abzustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April – VIII ZR 60/85, aaO). …
Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düsseldorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956; OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, aaO).“
Im Rahmen der Auslegungen sei bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nutzungsschwerpunkts müsse der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen. Es lasse sich nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei Mischmietverhältnissen generell überwiege. Umgekehrt lasse sich auch kein Erfahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken habe:
„Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äußerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa – je nach Fallgestaltung – die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht (…).
Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (…) oder unter Umständen – die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen (…), sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaumnutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen […]).
Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (…). Entsprechendes gilt – falls die Miete für die verschiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist – für die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (…), wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird (…). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen (…). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertragsschlusses (…) oder aus einem nachträglichen Verhalten der Parteien – soweit dieses Rückschlüsse auf den übereinstimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt – ergeben (…). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Parteiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten.“
Bei Zweifeln sei der Vertrag als Wohnraummietvertrag zu qualifizieren:
„Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347; LG Hamburg, aaO; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Sternel, aaO; Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, aaO). Denn ansonsten würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (§§ 573, 543, 569 BGB) und die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a GVG), unterlaufen.“
Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liege der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietverhältnisses auf der Wohnnutzung. Deswegen hat der BGH das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und den Rechtsstreit an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht verwiesen.
D. Fazit
Die Einordnung von Mischmietverhältnissen hat erhebliche Auswirkungen in der Praxis. Das beginnt bei der (sachlichen) Zuständigkeit der Gerichte (§ 23 Nr. 2a GVG) und endet bei der Anwendung des „richtigen“ materiellen Rechts. So sind bspw. Vereinbarungen über den Ausschluss des Minderungsrechts nur außerhalb des Wohnraummietrechts – in den Grenzen des § 307 BGB – zulässig (s. § 536 IV BGB). Zudem lässt sich an dieser Frage exemplarisch das „richtige“ Auslegen von Verträgen nach §§ 133, 157 BGB erlernen.