A. Sachverhalt (leicht abgewandelt)
Mit dem von K verwendetem Formularvertrag vom 10. November 2008 mietete B von der K eine Erdgeschosswohnung in C an. Als Mietbeginn ist der 1. Januar 2009 vereinbart worden. Der Vertrag enthält unter anderem folgende Regelung (auszugsweise):
“§ 4 Schönheitsreparaturen
(1) Die Schönheitsreparaturen sind von dem Mieter auszuführen.
…
(3) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von Innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre.
Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle acht Jahre durchzuführen, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle acht Jahre, in anderen Nebenräumen einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle zehn Jahre.
Die Fristen beginnen erstmals mit Beginn der Mietzeit. …
(4) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.”
B kam mit der Vormieterin A, die die Wohnung von der K im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 angemietet hatte, überein, verschiedene von der Vormieterin in die Wohnung eingebrachte Gegenstände (unter anderem einen Teppichboden) gegen Zahlung einer bestimmten Geldsumme zu übernehmen. Weiter erklärte sich der B aufgrund einer Vereinbarung mit der Vormieterin bereit, an deren Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Am 22. Dezember 2008 wurde dem B die Wohnung von einem Vertreter der K in nicht renoviertem Zustand übergeben; die Wohnung wies zu diesem Zeitpunkt Gebrauchsspuren der Vormieterin A auf.
Aufgrund Kündigung des B endete das Mietverhältnis zum 28. Februar 2014. Im Rahmen einer Wohnungsbegehung am 6. Januar 2014 wurde festgestellt, dass Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizkörpern erforderlich waren. K forderte den B auf, diese Arbeiten durchzuführen. B gab die Wohnung am 14. Februar 2014 an die K zurück. Noch am selben Tage übergab die K die Wohnung an eine Nachmieterin. B führte keine Renovierungsarbeiten durch und lehnte gegenüber K jegliche Arbeiten ernsthaft und endgültig ab. Diese wurden daher durch einen von der K beauftragten Malerfachbetrieb zu Kosten in Höhe von 799,89 € durchgeführt.
K verlangt von B Ersatz der Kosten für den Malerfachbetrieb. Zu Recht?
C. Die Entscheidung des BGH (Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 277/16)
K könnte gegen B ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 799,89 € aus §§ 280 I, III, 281, 535 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrages zustehen.
Dazu müsste B eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis verletzt haben.
1. Schuldverhältnis
Zwischen B und K besteht ein Mietvertrag (§ 535 BGB) und damit ein Schuldverhältnis im Sinne von § 280 BGB.
2. Pflichtverletzung
B müsste eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt haben. In Betracht kommt hier, dass er es unterlassen hat, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dazu müsste B verpflichtet gewesen sein, diese Reparaturen durchzuführen.
Im Grundsatz ist der Vermieter K verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 I 2 BGB), wozu auch Schönheitsreparaturen gehören. Möglicherweise wurde die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 4 des Mietvertrages auf den Mieter B übergewälzt. § 4 des Mietvertrages könnte aber wegen § 307 I, II Nr. 1 BGB unwirksam sein. Dafür könnte sprechen, dass B die Wohnung unrenoviert überlassen wurde.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird:
„Im Ansatzpunkt zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 24).“
Das Berufungsgericht hatte indes angenommen, dass diese Grundsätze hier keine Anwendung fänden. B habe sich hier nämlich zur Übernahme von Renovierungsarbeiten aufgrund einer Vereinbarung mit der Vormieterin A bereit erklärt. Der Mieter, der Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vormieter durchführe, sei so zu behandeln, als sei ihm die Wohnung vom Vermieter in renoviertem Zustand übergeben worden. Ein Verstoß gegen § 307 BGB liege daher nicht vor:
„Die vorstehenden Maßstäbe könnten dem vorliegenden Fall indes nur eingeschränkt zugrunde gelegt werden. Zwar habe der Beklagte für die von ihm zu Mietbeginn durchgeführten Schönheitsreparaturen keinen Ausgleich seitens der Klägerin (Vermieterin) erhalten. Dies allein könne jedoch nicht ausschlaggebend sein, denn der Beklagte habe sich hier zur Übernahme von Renovierungsarbeiten aufgrund einer Vereinbarung mit der Vormieterin A. bereit erklärt. Zwar führe auch eine solche Vereinbarung dazu, dass der Mieter verpflichtet sei, Abnutzungsspuren seines Vormieters zu beseitigen. Doch sei diese Vereinbarung nicht der Sphäre des Vermieters zuzuordnen, der deshalb auch nicht gehalten sei, dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Die Interessen des Vermieters seien nicht berührt, wenn sich Mieter und Vormieter untereinander über die Durchführung von Renovierungsarbeiten verständigten.“
Der BGH tritt dem indes entgegen und verweist zunächst auf den Grundsatz der Relativität der Schuldverhältnisse, weswegen eine Vereinbarung zwischen Mieter (B) und Vormieter (A) grds. keinen Einfluss auf das Verhältnis zwischen Mieter (B) und Vermieter (K) haben könne:
„Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten - von Ausnahmen wie zum Beispiel §§ 328, 566 BGB abgesehen - grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt (MünchKommBGB/Ernst, 7. Aufl., Einl. § 241 Rn. 18; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2015, § 241 Rn. 299). Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen - hier der Vornahmeklausel - haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
Wie bereits ausgeführt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Abwälzung der nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter - dem Vermieter gegenüber - verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. So verhält es sich aber, wenn der Vermieter dem Mieter - wie hier die Klägerin dem Beklagten - eine nicht renovierte Wohnung übergibt und ihn gleichzeitig durch Formularklausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Etwaige Verpflichtungen, die der neue Mieter - hier der Beklagte - gegenüber dem Vormieter - hier gegenüber der in erster Instanz vernommenen Zeugin A. - übernommen hat, vermögen an der Unwirksamkeit der im neuen Mietverhältnis enthaltenen Vornahmeklausel somit nichts zu ändern.“
Auch die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung angestellte Überlegung, die Interessen von neuem Mieter, Vormieter und Vermieter würden es gebieten, den neuen Mieter wegen der nur zwischen ihm und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt, teilt der Senat nicht.
Insbesondere verlange es das vom Berufungsgericht genannte Interesse des Vermieters, bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses in der Lage zu sein, verlässlich beurteilen zu können, ob die von ihm verwendete Vornahmeklausel wirksam ist, nicht, dem Vermieter eine Vereinbarung zugutekommen zu lassen, die der neue Mieter mit dem Vormieter geschlossen hat:
„Denn die Beurteilung der rechtlichen Wirksamkeit einer von ihm gestellten Vornahmeklausel ist dem Vermieter unabhängig von der Existenz etwaiger zweiseitiger Renovierungsvereinbarungen zwischen altem und neuem Mieter verlässlich möglich.
aa) Am Ende eines Mietverhältnisses obliegt dem Vermieter mit Blick auf das auslaufende Vertragsverhältnis mit dem bisherigen Mieter im eigenen Interesse die Prüfung, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Ist dies der Fall, kann er diesen Anspruch, der durch eine etwaige zweiseitige Renovierungsvereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergeht, geltend machen und so ohne weiteres sicherstellen, dass er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben kann mit der Folge, dass die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis vereinbarten Vornahmeklausel jedenfalls aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt nicht in Frage steht.
bb) Besteht ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den bisherigen Mieter hingegen nicht, obliegt es ohnehin dem Vermieter, mit Blick auf den Bestand einer Vornahmeklausel im neuen Mietverhältnis, entweder die ihm notwendig erscheinenden Maßnahmen selbst durchzuführen, um dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben zu können oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Übergabe einer nicht renovierten Wohnung zu gewähren.
cc) Entscheidet sich der Vermieter hingegen dafür, dem neuen Mieter weder eine renovierte Wohnung noch einen angemessenen Ausgleich zu gewähren, besteht auch kein Grund, ihn als Verwender einer formularmäßigen Vornahmeklausel allein deshalb besser zu stellen, weil der neue Mieter Verpflichtungen gegenüber dem Vormieter eingegangen ist, an denen der Vermieter nicht beteiligt ist und die ihm gegenüber keine rechtliche Wirkung entfalten.
dd) Haben der scheidende Mieter und der neue Mieter ein wie auch immer geartetes Interesse daran, eine Regelung zur schuldbefreienden Übernahme einer im alten Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter wirksam bestehenden Renovierungsverpflichtung zu treffen, wird dies nach § 415 Abs. 1, 2 BGB nicht ohne die Beteiligung des Vermieters erfolgen können. Mit Blick auf die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis formularmäßig vereinbarten Vornahmeklausel obliegt es dabei dem der Schuldübernahme zustimmenden Vermieter im eigenen Interesse, in geeigneter Weise sicherzustellen, dass ein im Vertragsverhältnis Altmieter/Neumieter eventuell gewährter finanzieller Vorteil zum einen als angemessene Kompensation für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung angesehen werden kann und zum anderen in der gebotenen Gesamtschau jedenfalls wirtschaftlich so zu bewerten ist als hätte ihn der Vermieter als Ausgleich für die von ihm unrenoviert übergebene Wohnung selbst gewährt.“
Damit ist § 4 des Mietvertrages gemäß § 307 I, II Nr. 1 BGB unwirksam. An dessen Stelle tritt die gesetzliche Regelung aus § 535 I 2 BGB (§ 306 II BGB). B war daher nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet und hat keine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt.
III. Ergebnis
B war nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 I, III, 281 BGB besteht mangels Pflichtverletzung nicht.
C. Fazit
Mietrecht ist Kernstoff der juristischen Ausbildung und beider Prüfungen. Noch dazu ist es hoch praxisrelevant und steht deswegen im Fokus der Öffentlichkeit. Grund genug, den Fall zum Anlass zu nehmen, die Grundsätze über die Grenzen der formularvertraglichen Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu wiederholen. Anknüpfungspunkt ist hier § 307 I, II Nr. 1 BGB, weil es sich bei der Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache nach § 535 I 2 BGB um einen wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts handelt.