BGH: Kann sich eine GbR auf Eigenbedarf (§ 573 II Nr. 2 BGB) berufen?

A. Sachverhalt (leicht vereinfacht)

B mietete im Jahr 2009 von der K-GbR eine 166 m2 große Fünfzimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in München. Die Miete beläuft sich zwischenzeitlich auf 1.374,12 € monatlich. Die K-GbR ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Mitgliedern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die das Anwesen noch im selben Jahr erworben hat.

 
Zweck der Gesellschaft sind nach § 2 des Gesellschaftsvertrags einerseits die Instandsetzung, die Modernisierung und der Ausbau des Anwesens und zum anderen seine Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in Wohnungseigentum. Ab dem Jahr 1994 begann die K mit der Sanierung des Anwesens. Dieses wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Teil der Wohnungen wurde verkauft, der Rest verblieb im Eigentum der Klägerin. Die Wohnung der B ist als einzige noch nicht saniert.

 
Ebenfalls im Jahr 1994 schied einer der vier Gründungsgesellschafter der K-GbR aus; an seine Stelle trat ein neuer Gesellschafter. Seitdem ist der Gesellschafterbestand unverändert geblieben. Verwandtschaftliche Beziehungen bestehen zwischen den Gesellschaftern nicht.

 
Mit Schreiben vom 30. September 2013 kündigt die K-GbR – formell ordnungsgemäß – das Mietverhältnis mit B zum 3. Juni 2014 mit der zutreffenden Begründung, die Tochter eines ihrer (Gründungs-) Gesellschafter benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. B widerspricht der Kündigung und weist darauf hin, dass im Erdgeschoss eine weitere und vergleichbare Wohnung leer stehe, die ihr von der K-GbR nicht angeboten worden sei.

 
Nach Ablauf von 3 Monaten verlangt die K-GbR Räumung und Herausgabe der Wohnung.

 
Zu Recht?

 
Bearbeitervermerk:

Gehen Sie davon aus, dass die Tochter eines Gesellschafters einen Bedarf im Sinne von § 573 II Nr. 2 BGB hat und Härtefallgründe im Sinne von § 574 BGB nicht vorliegen.

B. Die Entscheidung des BGH (Urt. v. 14.12.2016 –VIII ZR 232/15)

 
Ein Anspruch der K auf Herausgabe der Wohnung könnte sich aus § 546 BGB und § 985 BGB ergeben. Voraussetzung ist jeweils, dass der Mietvertrag durch die Kündigung vom 20.9.2013 wirksam beendet wurde (vgl. § 546 I BGB: „nach Beendigung des Mietverhältnisses“ bzw. § 986 BGB). Eine wirksame Kündigung setzt (als Gestaltungsrecht) eine Kündigungserklärung und einen Kündigungsgrund voraus. Zudem darf die Kündigung nicht ausgeschlossen sein.

I. Kündigungserklärung

Eine dem B zugegangene Kündigungserklärung liegt vor. Sie ist auch im Übrigen wirksam, insbesondere ist die Schriftform gewahrt (§§ 568, 126 BGB) und der Grund angegeben worden (§ 573 III BGB).

1. Kündigungsgrund

Die K-GbR beruft sich auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters. Daraus könnte sich ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 II Nr. 2 BGB ergeben. Zwar liegen die Voraussetzungen von § 573 II Nr. 2 BGB in der Person der Tochter als Angehörige eines Gründungsgesellschafters vor; auch die Frist des § 573c I BGB ist verstrichen. Voraussetzung wäre allerdings darüber hinaus, dass § 573 II Nr. 2 BGB auf die GbR überhaupt Anwendung findet.

a. unmittelbare Anwendung

573 II Nr. 2 BGB gewährt ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. (Personen-)Gesellschaften benötigen keine „Wohnung für sich“ und besitzen weder Familien- noch Haushaltsangehörige. § 573 II Nr. 2 BGB ist demnach auf natürliche Personen zugeschnitten, weswegen eine unmittelbare Anwendung auf die GbR ausscheidet.

b. analoge Anwendung

In Betracht kommt eine analoge Anwendung von § 573 II Nr. 2 BGB auf die GbR. Das Berufungsgericht hatte diese verneint. Dabei hatte das Landgericht auf das mit einer GbR als Vermieterin verbundene erhöhte „Verdrängungsrisiko“ der Mieter abgestellt:

„Die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts werde von Investoren insbesondere bei dem als Münchener Modell bezeichneten Vorgehen (Erwerb eines Mietshauses, Eintritt in die Mietverträge, Sanierung, Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter vor oder nach der Sanierung, Auseinandersetzung der Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Wohnungseigentum, gewinnbringende Veräußerung der Wohnungen) gewählt. Auch im vorliegenden Fall bestätige sich der mit einer auf Vermieterseite bestehenden Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einhergehende Verdrängungsprozess zu Lasten der Bestandsmieter. Zwar sei der Gesellschafterbestand mit nur vier Mitgliedern überschaubar und seit Gründung der Gesellschaft – bei nur einem Gesellschafterwechsel – nahezu unverändert geblieben. Jedoch sei der Gesellschaftszweck der nicht personalistisch geprägten Klägerin hier ebenfalls auf eine Sanierung des Grundstücks, auf eine Aufteilung in Wohnungseigentum und auf einen schrittweisen Verkauf der Wohnungen mit größtmöglicher Gewinnspanne gerichtet.
Im Hinblick auf das bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts bestehende erhöhte Verdrängungsrisiko zu Lasten der Bestandsmieter und den Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei nicht nur juristischen Personen, sondern auch Personengesellschaften im Einklang mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum generell die Möglichkeit zu versagen, sich zugunsten ihrer Gesellschafter auf Eigenbedarf zu berufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag eine Ausnahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne.“

Der BGH führt zunächst die wohlbekannten Voraussetzungen einer Analogie an:

„Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (st. Rspr.; …). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem – dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden – Regelungsplan ergeben (…).“

aa. Planwidrige Regelungslücke

Eine Regelungslücke ergebe sich daraus, dass der BGH im Jahr 2001 die Rechtsfähigkeit der (Außen-)GbR anerkannt habe (vgl. nunmehr auch § 899a BGB, § 47 II GBO). Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts habe zwar dazu geführt, dass an die Stelle einer Mehrheit von natürlichen Personen nun die rechtsfähige Gesellschaft selbst als Vermieterin trete, so dass § 573 II Nr. 2 BGB nicht mehr direkt Anwendung finde. Diese allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche Erwägungen gestützte Rechtsprechungsänderung habe zu einer Regelungslücke im Mietrecht geführt:

„Infolge der durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) vollzogenen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist eine bislang nicht vorhandene Regelungslücke entstanden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Mitglieder einer solchen Gesellschaft als natürliche Personen Vermieter, so dass die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF direkt Anwendung fand. Mit der Nachfolgeregelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sollte ausweislich der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Die vom 9. November 2000 datierende Gesetzesbegründung konnte dabei noch nicht berücksichtigen, dass die bislang als Mehrheit natürlicher Personen von dem Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts aufgrund der kurze Zeit später erfolgten Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht mehr Träger der Rechte und Pflichten der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sein würden, sondern nunmehr diese selbst Zuordnungssubjekt sein sollte. Auch im Verlauf des weiteren Gesetzgebungsverfahrens – das Gesetz trat zum 1. September 2001 in Kraft – hat dieser Umstand keine Beachtung erfahren. Da die rechtlichen Entwicklungen bezüglich der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Verlauf des auf die Reform des Mietrechts fokussierten Gesetzgebungsverfahrens außer Betracht geblieben sind, ist unbemerkt eine Regelungslücke entstanden.

Dem Gesetzesentwurf und den anschließenden Beratungen der beteiligten Gremien lag die Vorstellung zugrunde, dass sich bei der Anwendung des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) im Vergleich zu der Vorgängerregelung nichts ändern würde (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Diese Einschätzung traf aber nicht mehr zu, weil infolge der Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit nunmehr die (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts selbst die Vermieterstellung einnimmt, diese aber – anders als ihre Gesellschafter – keine natürliche Person ist und daher weder einen Wohnbedarf hat noch über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügt (vgl. auch BGH, Urteil vom 4. Dezember 2008 – V ZR 74/08, BGHZ 179, 102 Rn. 17 [zu einer durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Grundbuchrecht entstandenen Regelungslücke]).“

Dem stehe nicht entgegen, dass § 573 II Nr. 2 BGB einen gesetzlich bestimmten Anwendungsfall von § 573 I BGB darstelle und stattdessen die Anwendung der Generalklausel des § 573 I BGB in Betracht komme:

„Eine Regelungslücke ist auch nicht deswegen zu verneinen, weil es sich bei dem auf den Wohnbedarf von natürlichen Personen zugeschnittenen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lediglich um gesetzlich bestimmte Fälle des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und dem Vermieter daher an sich die Möglichkeit verbliebe, die Kündigung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Eigenbedarf eines Mitglieds einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf die Generalklausel in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu stützen. Denn der generalklauselartige Kündigungstatbestand ist zwar gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459, jeweils Rn. 13; vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13). Jedoch erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, eine umfassende Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10). Bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen handelt es sich dagegen um gesetzlich typisierte Fälle des Vorliegens eines die Belange des Mieters überwiegenden berechtigten Interesses des Vermieters (MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 34 mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 [für die Fälle des § 543 Abs. 2 BGB]).

Soweit deren tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist ohne weitere Abwägung ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben. Die entstandene Regelungslücke lässt sich daher nicht vollständig durch einen Verweis auf die Generalklausel schließen.“

bb. Vergleichbare Interessenlage

Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen durch die vermietende GbR sei auch in allen wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von § 573 II Nr. 2 BGB erfassten Kündigungen einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft (sogenannte einfache Vermietermehrheit) wegen Eigenbedarfs eines Mitglieds der Gemeinschaft oder dessen Angehörigen vergleichbar:

“(a) Miteigentümergemeinschaften (§§ 741 ff. BGB) oder Erbengemeinschaften (§§ 2038 ff. BGB) sind als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unmittelbar berechtigt, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen Gemeinschaft ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern vorliegen muss, sondern es ausreicht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Miterben gegeben ist (hM; …). Vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts galt entsprechendes auch für eine solche Vermietermehrheit (…).“

Eine Unterscheidung danach, ob die jeweiligen Gemeinschaften oder Gesellschaften eine überschaubare Struktur aufweisen oder nicht, sei nicht angemessen, zumal es auch bei anderen Vermietermehrheiten nicht auf die Zahl der Vermieter ankomme:

„Dabei gibt es bei allen eine große Bandbreite von unterschiedlichen Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Anzahl von Mitgliedern oder verflochtene Strukturen aufweisen. Das ist insbesondere bei über mehrere Generationen hinweg fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall, bei denen einzelne Miterben zwischenzeitlich verstorben und von (weiteren) Miterbengemeinschaften beerbt worden sind und bei denen der aktuelle Mitgliederbestand nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen ist. Aber auch Miteigentümergemeinschaften sind in ihrem Bestand nicht immer überschaubar.

Dies gilt insbesondere bei Investorengemeinschaften, die sich bei umfangreichen oder großangelegten Sanierungsvorhaben zusammenfinden. Auch bei der damals noch nicht als teilrechtsfähig anerkannten – (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts waren sehr unterschiedliche Strukturen anzutreffen. Das Spektrum reichte von kleinen Ehegattengesellschaften über Gesellschaften, bei denen wiederum andere Gesellschaften des bürgerlichen Rechts Mitglied waren (vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 – II ZR 249/96, NJW 1998, 376 unter A I 1 a mwN), bis hin zu Publikumsgesellschaften. Außerdem lässt sich selbst bei einer natürlichen Person als Einzelvermieter in manchen Fällen (etwa große Familie mit mehreren Zweigen) der Kreis der Eigenbedarfspersonen nicht ohne Weiteres überschauen. …

Vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Falle des Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf kleine Gesellschaften zu begrenzen, bei denen die Gesellschafter sich persönlich verbunden sind und bei denen es häufig vom Zufall abhängt, ob nur eine Miteigentumsgemeinschaft besteht oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts gegründet wurde (so aber MünchKommBGB/Häublein, aaO; ähnlich Grunewald, NJW 2009, 3486). Diese Betrachtungsweise lässt bereits außer Acht, dass auch bei einer unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf einen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter abhängt (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, aaO Rn. 16).“

Aus § 577a BGB ergebe sich, dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 573 II Nr. 2 BGB auf die GbR implizit anerkannt habe:

„Wie die Revision zu Recht geltend macht, hat er dadurch die Berechtigung einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für einen weniger einschneidenden Weg entschieden. Er verwehrt nun einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen. Zu diesem Zweck hat er die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum um einen Absatz 1a ergänzt. Er hat die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle erstreckt, in denen im Rahmen des sogenannten “Münchener Modells” eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet, stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt und so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB umgeht (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB greift ein, wenn vermieteter Wohnraum entweder nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2).

[45] Dass der Gesetzgeber hierdurch implizit die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen, anerkannt hat, ergibt sich in aller Deutlichkeit aus der Einzelbegründung zu § 577a Abs. 1a BGB. Ausweislich der dort erfolgten Ausführungen baut die zur Beseitigung der Missstände beim “Münchener Modell” vorgesehene Erstreckung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB auf der vom Senat mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff.) anerkannten Befugnis der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf, sich als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Dementsprechend heißt es in der Gesetzesbegründung weiter, die Einführung des § 577a Abs. 1a BGB ändere weder etwas daran, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts deshalb zuzurechnen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt sei, ihre Gesellschafter insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit, noch daran, dass mehrere Personen als Vermieter berechtigt seien, bei Eigenbedarf eines von ihnen den Mietvertrag zu kündigen (BT-Drucks. 17/10485, aaO; vgl. auch Klühs, RNotZ 2012, 555, 560). Der oder die Erwerber seien jedoch nun nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehindert, dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers an einer Kündigung innerhalb der Frist des § 577a Abs. 1 BGB geltend zu machen (BT-Drucks. 17/10485, aaO).“

(1) Ähnlichkeit einer Außen-GbR mit einer juristischen Person?

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH komme eine Anwendung von § 573 II Nr. 2 BGB auf juristische Personen nicht in Betracht. Daraus ist geschlossen worden, dass auch eine Analogie zugunsten der teilrechtsfähigen (Außen-)GbR nicht in Betracht komme.

Der BGH tritt dem entgegen und verweist auf die Wesensunterschiede zwischen einer juristischen Person und einer GbR. Zwar sei die (Außen-)GbR teilrechtsfähig. Diese Teilrechtsfähigkeit mache sie aber, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbstständigten Rechtssubjekt. Es sei keine vollständige Abkopplung der GbR von ihren Mitgliedern vollzogen worden; der Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völlig unbeachtlich, sei unzutreffend:

„a) … Eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist aber nicht als juristische Person zu qualifizieren (BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 – II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 343, 347; vom 23. Oktober 2001 – XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80, 84; vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, aaO Rn. 14; vom 27. November 2009 – LwZR 17/09, juris Rn. 15; vom 19. November 2013 – II ZR 149/12, juris Rn. 25), sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar (vgl. auch § 14 Abs. 2 BGB).

aa) Ihr kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, sondern die Gesamthand selbst als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 – II ZR 331/00, aaO, S. 347; vom 5. März 2008 – IV ZR 89/07, BGHZ 175, 374, 379; vom 19. November 2013 – II ZR 149/12, aaO).

bb) Diese Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbständigten Rechtssubjekt (BGH, Urteil vom 19. November 2013 – II ZR 149/12, aaO Rn. 26). Diesem grundlegenden Unterschied messen diejenigen Stimmen in der Literatur, die aus der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts eine Gleichstellung mit einer juristischen Person ableiten wollen (BeckOK-MietR/Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; Grunewald in Festschrift Karsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 554, 555; Wedemann, NZG 2011, 533, 535; Schmidt, NZM 2014, 609, 620; ähnlich Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; Fleindl, NZM 2016, 289, 298), nicht die ihm zukommende Bedeutung zu. Denn der Umstand, dass die Gesellschaft selbst nun Teilrechtsfähigkeit besitzt, zwingt im Hinblick darauf, dass hierdurch – anders als bei einer juristischen Person – eine vollständige Abkopplung von ihren Mitgliedern nicht vollzogen worden ist, nicht zu dem Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völlig unbeachtlich (so auch Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Börstinghaus, MDR 2002, 929, 930; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; Häublein, NJW 2007, 2847; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 798 f.; ähnlich auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; offen gelassen in Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, aaO).

b) Umgekehrt reicht der Umstand, dass die (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Rechtsstellung einer juristischen Person aufweist, für sich genommen noch nicht aus, sie im Rahmen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einer auf Vermieterseite auftretenden Mehrheit natürlicher Personen gleichzustellen (vgl. auch Milger, NZM 2014, 769, 771). Weiter zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel hatte, die bis dahin einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Vielmehr hat die höchstrichterliche Rechtsprechung der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts deswegen Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, um ein “praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 – 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermögens vom Privatvermögen der Gesellschafter” zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 – II ZR 331/00, aaO, S. 344). Es sollte also lediglich die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens verändert werden (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 – V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 8).

Vor diesem Hintergrund hat die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zwar zur Konsequenz, dass anstelle ihrer Mitglieder nunmehr die Gesellschaft selbst Vertragspartnerin und damit Vermieterin ist (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, aaO Rn. 11; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Oktober 2001 – XI ZR 63/01, aaO; vom 27. November 2009 – LwZR 17/09, aaO), so dass der – auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt Anwendung findet. Dagegen gibt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nichts dafür her, dass nunmehr bezüglich der Frage, ob eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts Eigenbedarf ihrer Mitglieder (oder deren Angehörigen) geltend machen kann, eine von der früheren Rechtslage abweichende Bewertung angezeigt ist, so dass auch eine entsprechende Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen wäre.“

(2) Wertungswiderspruch zu der Rechtslage bei der OHG und der KG?

„Schließlich führt die beschriebene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auch nicht zu einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu der Rechtslage bei Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG). Bei solchen Gesellschaften lehnt der Senat eine Gleichstellung mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Fallgestaltungen mit der Begründung ab, die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder einer Offenen Handelsgesellschaft setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; auch erfolge die Vermietung einer Wohnung durch eine solche Personenhandelsgesellschaft nicht zufällig, sondern beruhe auf einer bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen (Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 – VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 11). Daran ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung festzuhalten. Entscheidend ist letztlich, dass die Gesellschaft – ähnlich wie eine Publikumsgesellschaft des bürgerlichen Rechts – durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich macht, dass der persönliche Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf redlicherweise nicht rechnen muss.“

(3) Ausschluss (nur) bei Publikumsgesellschaften

Nach Ansicht des BGH scheide eine analoge Anwendung nur dann aus, wenn es sich bei der Vermieterin um eine Publikumsgesellschaft (bspw. eine Fondsgesellschaft) handele:

„Lediglich in den Fällen, in denen der Gesellschaftszweck einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönliches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen rechnen muss (so bei Publikumsgesellschaften, insbesondere Fondsgesellschaften), ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu verneinen (ähnlich MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Häublein NJW 2007, 2847; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 166; Gedächtnisschrift für Sonnenschein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. IV 121). Dies folgt aber nicht aus der Unüberschaubarkeit des Gesellschafterbestands, sondern daraus, dass die Gesellschaft durch ihren Gesellschaftszweck zum Ausdruck gebracht hat, dass persönliche Bedürfnisse der Gesellschafter zurückzutreten haben (vgl. auch, wenngleich mit anderer Begründung [fehlende persönliche Verbundenheit] Armbrüster, aaO, S. 374 mwN).“

III. Ausschlussgrund

Möglicherweise ist eine Kündigung ausgeschlossen.

1. Härtefallgrund im Sinne von § 574 BGB

Ein Grund zur Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 574 BGB liegt nicht vor.

2. Verletzung der Anbietpflicht

Möglicherweise ergibt sich aus einer Verletzung der Pflicht zur Anbietung einer anderen Wohnung ein Ausschluss der Kündigung. So hat der BGH in der Vergangenheit entschieden, dass sich daraus ein rechtsmissbräuchliches Verhalten im Sinne des § 242 BGB ergeben könne:

„Der Senat hat bei einer Verletzung der beschriebenen Anbietpflicht in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung einer verbreiteten Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum folgend (vgl. die Nachweise im Senatsurteil vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, aaO) – als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) und damit als unwirksam bewertet (vgl. zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011 – VIII ZR 166/11, aaO mwN).“

Zunächst stellt der BGH dar, dass den wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter unter bestimmten Umständen die Pflicht treffe, dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anzubieten (sogenannte Anbietpflicht):

„Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 – VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 – VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). Diese – auch weiterhin zu bejahende – Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, aaO; vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, aaO). Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entsprechende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVerfGE 89, 1, 9; Senatsurteile vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, aaO; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, aaO; vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 – VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 17). Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st. Rspr.; BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter (Senatsurteile vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, aaO).“

Daraus ergebe sich aber kein Ausschluss wegen Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB. Vielmehr könne sich daraus nur eine Schadensersatzpflicht der Vermieterin wegen Verletzung einer Rücksichtnahmepflicht nach §§ 280 I, 241 II BGB ergeben. An der entgegenstehenden früheren Rechtsprechung halte der BGH insoweit nicht mehr fest:

„bb) Die beschriebene Fallgestaltung unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt von sonstigen vom Senat als rechtsmissbräuchlich bewerteten Konstellationen einer Eigenbedarfskündigung. Denn dort haftet die Rechtsmissbräuchlichkeit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung selbst an, so dass diese nach § 242 BGB als unwirksam zu beurteilen ist, weil es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt oder sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt.

So hat der Vermieter in den Fällen, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung seine Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder sein Wohnbedarf in einer anderen, ihm gehörenden und frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15 mwN), kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, so dass sich bereits der Ausspruch der Kündigung selbst als unzulässige Rechtsausübung darstellt. Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, obwohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleichwohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Widerspruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 12; vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139 Rn. 17). Auch hier ergibt sich die Rechtsmissbräuchlichkeit aus der Eigenbedarfskündigung selbst.

cc) Anders liegen die Dinge dagegen, wenn ein Vermieter es unterlässt, dem Mieter im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung eine frei gewordene Alternativwohnung anzubieten. In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO), zwar vertragliche Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegenüber dem betroffenen Mieter (vgl. bereits Senatsurteile vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, aaO Rn. 9, 14; ähnlich Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 135; MünchKommBGB/Häublein, aaO) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02, aaO unter II 2). Zu diesen Rücksichtnahmepflichten gehört auch die Verpflichtung des Vermieters, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten. Denn der kündigende Vermieter ist, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern und so die sozial unerwünschten Folgen der aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Lösung des Vertrages gering zu halten, zur besonderen Rücksichtnahme auf die betroffenen Mieterinteressen verpflichtet (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 660, 661).

Die Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht zieht jedoch eigenständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies ergibt sich daraus, dass allein die vom Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zu unterscheidende und nicht auf den Gegenstand des gekündigten Mietverhältnisses bezogene Pflichtverletzung das rechtlich zu beanstandende Verhalten des Vermieters darstellt. Es ist unter diesen Umständen weder gerechtfertigt noch in dogmatischer Hinsicht überzeugend begründbar, den rechtmäßig erfolgten Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mit dem Verdikt der Rechtsmissbräuchlichkeit zu versehen und die Kündigung nachträglich als unwirksam zu bewerten (vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, aaO).

Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfskündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in denen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.). Diese Erwägungen sind jedoch auf die Fälle der Verletzung einer Anbietpflicht nicht übertragbar, weil sich die Fallgestaltungen grundlegend unterscheiden. Hält der Vermieter trotz Wegfalls des Eigenbedarfsgrunds vor Ablauf der Kündigung an der rechtmäßig ausgesprochenen Kündigung fest, macht er letztlich nur eine formale Rechtsposition geltend, weil er die Mietwohnung nicht mehr für seine Zwecke benötigt (Senatsurteil vom 9. November 2005 – VIII ZR 339/04, aaO S. 82). Anders liegen die Dinge bei einer Verletzung der Anbietpflicht bezüglich einer Alternativwohnung. Hier besteht der Eigenbedarf des Vermieters unverändert fort. Dieser hat es lediglich versäumt, die sich hieraus für den Mieter ergebenden nachteiligen Folgen (Wegzug aus dem gewohnten Umfeld) abzumildern.“

Der Schadensersatzanspruch sei auch nicht im Wege der Naturalrestitution auf Verlängerung des Mietverhältnisses, sondern auf Geldersatz gerichtet:

„Die Verletzung der Anbietpflicht als vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB kann daher – wie auch ein Verstoß gegen sonstige Nebenpflichten – nur Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB begründen.

Diese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet. Entgegen einer vereinzelt in der Literatur vertretenen Auffassung (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 Rn. 120) kommt ein Anspruch des Mieters auf “Fortsetzung” des bisherigen Mietverhältnisses nicht als Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB in Betracht (ablehnend auch MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK/Geib, BGB, Stand: Oktober 2016, § 573 Rn. 90). Denn die Anbietpflicht, deren Verletzung Schadensersatzansprüche auslösen kann, bezieht sich nicht auf das gekündigte Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer anderen Wohnung. Dementsprechend stellte ein Anspruch auf “Fortsetzung” des alten Mietverhältnisses oder gar auf Abschluss eines neuen Mietvertrags über die gekündigte Wohnung keine zum Ausgleich dieser Pflichtverletzung geschuldete Naturalrestitution im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB dar. Es würde gerade nicht der Zustand hergestellt, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte.“

IV. Ergebnis

Das Mietverhältnis wurde wirksam beendet. Die K-GbR hat gegen B einen Anspruch auf Räumung (§ 546 BGB) und Herausgabe der Mietwohnung (§ 985 BGB).

C. Fazit

Eine länglich, aber überzeugend begründete Entscheidung, die – nicht zuletzt wegen der mit den Rechtsfolgen einer Verletzung der Anbietpflicht einhergehenden Rechtsprechungsänderung – für einigen Wirbel gesorgt hat und sicherlich noch sorgen wird. Da Mietrecht – insbesondere im Assessorexamen – immer „geht“, lohnt sich ein vertiefter Blick!