Sachverhalt (beruht auf einem Gedächtnisprotokoll)
M findet im Sommer 2013 nach erfolgreichem Abschluss seines Studiums einen auskömmlichen Arbeitsplatz in einem großen Unternehmen. Um seine neue Einkommenssituation auch nach außen zu zeigen, sucht M eine repräsentative Unterkunft. Im Niemannsweg 5 findet er ein geeignetes Einfamilienhaus, für das am 31.08.2013 mit der Eigentümerin E ein Mietvertrag zur Nutzung der Immobilie gegen einen monatlichen Mietzins von 2.500 € abgeschlossen wird. M, der passionierter Klavierspieler ist, darf bereits einen Tag vor Abschluss des Vertrags die in seinem Eigentum stehenden Möbel und sein Klavier (Wert 15.000 €) in dem Haus unterbringen.
M und sein Arbeitgeber merken bereits nach wenigen Wochen, dass M zwar ein hervorragender Theoretiker ist, aber den tatsächlichen Anforderungen der Arbeitswelt nicht gewachsen ist. Sie vereinbaren deshalb, dass der Arbeitsvertrag schon zum 30.09.2013 aufgehoben wird. M möchte sich fortan seiner bereits vor Jahren begonnenen Dissertation widmen und seinen Lebensunterhalt durch wissenschaftliche Vorträge bestreiten. Da M auf seine neue Freundin weiterhin als erfolgreich wirken möchte, ist er nicht bereit, auf das gemietete repräsentative Anwesen zu verzichten. Er schließt von daher mit der Bank H-AG am 06.10.2013 einen Darlehensvertrag über ein Darlehen in Höhe von 60.000 € ab, das in monatlichen Raten zu je 1000 € zurückgezahlt werden soll. Ferner wird zwischen M und der H-AG vereinbart, dass sein Klavier als Sicherheit für das Darlehen übereignet wird, aber weiterhin bei M in der gemieteten Villa stehen bleiben soll. Die Bank verpflichtet sich zur Rückübereignung an M, sobald dieser das Darlehen vollständig zurückgezahlt hat.
E, die über mehrere Grundstücke verfügt, möchte zwei ihrer Grundstücke, konkret die benachbarten Grundstücke Niemannsweg 5 und Niemannsweg 7, zum Ende des Jahres 2013 verkaufen. Der Großinvestor I findet sich als Kaufinteressent und geht aufgrund seiner Erfahrung zutreffend davon aus, dass der Wert der Immobilie Niemannsweg 5 (blaues Haus) bei 3 Millionen € und der Wert der Immobilie Niemannsweg 7 (rotes Haus) bei 4 Millionen € liegt. E und I einigen sich mit notariellem Vertrag vom 22.12.2013 darauf, dass E das Grundstück Niemannsweg 5 an I gegen einen Kaufpreis von 3,5 Millionen € verkauft und diesem das Eigentum an dem Grundstück übertragt. I geht hierbei irrtümich davon aus, dass der Kaufgegenstand das mit dem roten Haus bebaute Grundstück ist. I wird kurze Zeit später als neuer Eigentümer des Grundstücks Niemannsweg 5 in das Grundbuch eingetragen.
Bei der ersten Begehung des Grundstücks fällt I am 15.02.2014 sofort auf, dass er bei den Verhandlungsgesprächen beim Notar die beiden Grundstücke im Niemannsweg verwechselt hat. Sofort sendet er der E ein Schreiben, in dem er sie über seine Verwechslung in Kenntnis setzt und ihr mitteilt, dass er vom Vertrag zurücktrete. Das Grundstück sei seines Erachtens nach niemals 3,5 Millionen € wert und er halte außerdem die Relation zwischen der Belastung durch das Grundstück und den erzielbaren Erträgen für wirschaftlich nicht sinnvoll. Das Schreiben erreicht aufgrund eines Fehlers der Post die E nicht. Davon erfährt I erst am 15.03.2014. Noch am selben Tag sendet der I erneut ein Schreiben, in dem er mitteilt, dass er die beiden Grundstücke verwechselt habe und sich hiermit vom Vertrag lösen möchte, es sei denn E mache ihm ein gutes Verkaufsangebot über das Grundstück im Niemannsweg 7. Nach erneuter Überlegung schickt I der E am 15.04.2014 ein weiteres Schreiben, indem er den Wortlaut aus dem Schreiben vom 15.02.2014 wiederholt. Nachdem E trotz Erhalts der letzten beiden Schreiben nicht reagiert, lässt sich I von seinem Anwalt beraten, der ihm jedoch mitteilt, dass der Wert eines Grundstücks selbst keine Lösung vom Vertrag rechtfertige. I unterlässt daraufhin weitere rechtliche Schritte.
In der Zwischenzeit wird die finanzielle Situation des M immer schlechter. Trotz großen Zeitaufwands kann er seine Doktorarbeit nicht fertigstellen und das Interesse für seine wissenschaftliche Vorträge schwindet deutlich. Er kann von daher weder die Miete für die Monate Oktober, November, Dezember 2014 an I zahlen noch die Darlehensraten an die H-AG.
Die H-AG sieht keine berufliche Zukunft für M und plant aufgrund des offenen Darlehensvetrags von mehr als 45.000 € die Verwertung des Klaviers, das sich noch immer in der gemieteten Villa befindet. Auch I ist über die ausbleibenden Mietzahlungen enttäuscht. Als I nach einem Mittagessen am 15.01.2015 M in der Villa besucht, um diesen zur Zahlung des ausstehenden Miete zu bewegen, sieht er Mitarbeiter der H-AG, die gerade damit beschäftigt sind, das Klavier für den Abtransport und die Verwertung vorzubereiten. Es kommt zum Streit, da I der Auffassung ist, dass nur einer das Klavier verwerten könne und das sei er selbst. Ihm stehe nämlich ein Vermieterpfandrecht an dem Klavier zu, daran würde auch die Sicherungsübereignung des Klaviers von M an die H-AG nichts ändern. Die H-AG ist hingegen anderer Ansicht; außerdem sei I bereits aufgrund seiner Schreiben an E überhaupt nicht Eigentümer des Grundstücks geworden.
Frage 1: Hat I am 15.01.2015 ein Vermieterpfandrecht an dem Klavier?
Frage 2: Zu den Möbeln, die M am Tag vor Abschlss des Mietvertrags mit E in der Villa unterbringt, gehört auch ein alter Fernseher, im Wert von 100 €, den M primär für Nachrichtensendungen benutzt. Hat I an dem Fernseher ein Vermieterpfandrecht?
Fallabwandlung:
M feiert am 01.05.2014 in der von ihm gemieteten Villa seinen Geburstag. D, der zu den Gästen der Feier gehört und ebenfalls weit über seinen Verhältnissen lebt, überreicht M als Geschenk zwei österreichische Sammlermünzen mit einem Nominalwert von 100,00 €. M freut sich sehr über diese Aufmerksamkeit und legt die Münzen in seine Glasvitrine, damit seine Gäste dies bemerken und ihn als wohlhabenden Sammler einschätzen. M weiß aber nicht, dass D die Münzen wenige Monate zuvor gestohlen hatte.
I geht am 15.01.2015 davon aus, dass ihm auch an den Münzen ein Vermieterpfandrecht zusteht.
Frage 3: Ist die Einschätzung des I korrekt?
Unverbindliche Lösungsskizze
Frage 1: Hat I am 15.01.2015 ein Vermieterpfandrecht?
I. Entstehung des Vermieterpfandrechts, § 562 BGB
- Mietverhältnis
a) Ursprünglich: E - M
b) Übergang des Mietverhältnisses auf I, § 566 BGB
-> Veräußerung E an M, §§ 873, 925 BGB
aa) Einigung (Auflassung)
(1) Rücktritt von der Auflassung
(-); Arg.: Rücktritt vom dinglichen Vertrag mangels Gegenseitigkeit nicht möglich
(1) Anfechtung
(a) Durch Erklärung vom 15.02.2014
(-); Arg.: kein Zugang
(b) Durch Erklärung vom 15.03.2014
(-); Arg.: Anfechtung als Gestaltungsrecht bedingungsfeindlich, vgl. § 388 S. 2 BGB
(c) Durch Erklärung vom 15.04.2014
(aa) Anfechtungsgrund
Hier: Inhaltsirrtum § 119 I 1. Fall BGB betraf wohl auch das dingliche Rechtsgeschäft.
(bb) Anfechtungserklärung
-> Frist, § 121 BGB („unverzüglich“)
Hier: Mehrere Monate seit Kenntniserlangung verstrichen. Verschulden des Rechtsanwalts muss sich I zurechnen lassen. § 121 I 2 BGB greift nicht, da das Schreiben vom 15.04.2014 auch nicht unverzüglich abgesendet worden ist. Rückgriff auf Schreiben vom 15.02.2014 nicht möglich.
bb) Eintragung (+)
cc) Einigsein (+)
dd) Berechtigung (+)
Forderung aus dem Mietverhältnis (+)
Eingebrachte Sache des Mieters
Hier: Klavier. Einbringung des Klaviers vor eigentlichem Beginn des Mietverhältnisses unerheblich.
- Kein Unpfändbarkeit, § 562 I 2 ZPO i.V.m. § 811 ZPO (+)
II. Erlöschen des Vermieterpfandrechts, § 562a StGB
- Durch Sicherungsübereignung des Klaviers an die H-AG
(-); Arg.: Bei der Sicherungsübereignung gem. §§ 929, 930 BGB erfolgt gerade keine Entfernung. Aus demselben Grund erwarb die H-AG auch nicht gutgläubig lastenfrei das Sicherungseigentum, vgl. § 936 I 3 BGB.
- Durch die Aktivitäten der Mitarbeiter der H-AG
(-); Arg.: dem Sachverhalt ist nicht zu entnehmen, dass es zu einer Entfernung gekommen ist.
III. Einreden, § 562d BGB
(-); Arg.: keine Pfändungshandlung der H-AG gem. §§ 808 ff. ZPO, sondern schlichte tatsächliche Aktivitäten.
IV. Ergebnis.: (+)
Frage 2: Hat I ein Vermieterpfandrecht am Fernseher?
Wie bei Frage 1, es stellt sich nur die Frage der Unpfändbarkeit, § 562 I 2 ZPO. In Betracht kommt § 811 I Nr. 1 ZPO. Der Fernseher ist dem E zu belassen; Arg.: Auslegung des § 811 I Nr. 1 ZPO im Lichte der Informationsfreiheit, Art. 5 I 1 2. Hs. GG, und im Lichte der Menschenwürde, Art. 1 I GG.
Abwandlung: Vermieterpfandrecht des I an den gestohlenen Münzen?
Wie bei Frage 1, es stellt sich nur die Frage, ob es sich bei den gestohlenen Münzen um „eingebrachte Sachen des Vermieters“ handelt. Der Eigentumserwerb scheitert an § 935 BGB, da es keinen Eigentumserwerb an abhanden gekommen Sachen geben kann. Die Ausnahmevorschrift des § 935 II BGB greift nicht für Sammlermünzen; Arg.: Sinn und Zweck (Sicherung der Umlauffähigkeit von Zahlungsmitteln).
Problem: Gutgläubiger Erwerb eines gesetzlichen Pfandrecht (hier: Vermieterpfandrecht)
aA: (+); Arg.: §§ 1257, 1207 BGB
hM: (-); Arg.: Wortlaut des § 1257 BGB („entstandenes“, nicht: zur Entstehung zu bringendes); Umkehrschluss aus § 366 III HGB