Examensreport: ZR III 1. Examen April 2014 Hamburg

Im ersten Teil dieser Examensklausur ging es um die Beseitigung eines Öltanks. K ist Eigentümer eines Grundstücks, unter dem sich ein Öltank befindet. B ist Eigentümer des Nachbargrundstücks. Beide Grundstücke bildeten bis 1975 eine Einheit, als der Voreigentümer E das Grundstück teilte und an K und B veräußerte. Bis Mitte 2011 nutzte B den Öltank für seine eigene Heizung; seitdem ist der Öltank stillgelegt, weil B eine moderne Heizung einbauen ließ. K möchte seinen Keller ausbauen, woran ihn der Tank hindert. Er verlangt von B die Beseitigung des Öltanks; B beruft sich auf Verjährung.

In dieser Examensklausur ging es darum, einen Anspruch aus § 1004 I BGB zu prüfen, in dessen Rahmen zunächst zu problematisieren war, ob B als Störer zu qualifizieren ist. Hier waren die Eigentumsverhältnisse an dem Öltank zu erörtern. Es galt zu prüfen, ob der Öltank auch nach der Grundstücksteilung als wesentlicher Bestandteil (§ 94 BGB) des Grundstücks des B einzuordnen war. Grds. zählt eine Heizungsanlage inkl. Öltank zu den zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen im Sinne von § 94 II BGB. Durch die Teilung des Grundstücks dürfte sich daran nichts geändert haben, weil bereits fraglich ist, ob der Tank als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks des K im Sinne von § 94 I BGB anzusehen ist. Dagegen spricht, dass der Tank ohne eigene Beschädigung oder eine solche des Grundstücks wieder ausgebaut werden könnte. Jedenfalls aber wird die Anwendung von § 94 I BGB durch § 94 II BGB verdrängt. Schließlich galt es im Rahmen dieser Examensklausur zu erkennen, dass B demnach als Zustandsstörer anzusehen ist.

Im weiteren Verlauf dieser Examensklausur war zu erörtern, ob den K eine Duldungspflicht nach § 1004 II BGB trifft. Hier hätte man etwa § 912 BGB, das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis oder § 242 BGB prüfen können, aber im Ergebnis – schon aus klausurtaktischen Gründen – zu der Auffassung gelangen sollen, dass eine Duldungspflicht jedenfalls Mitte 2011 entfallen ist, seitdem der B nicht mehr auf die Nutzung des Öltanks angewiesen ist.

Schließlich ging es in dieser Examensklausur darum, sich mit der Verjährungseinrede des B auseinanderzusetzen. Dabei war zu problematisieren, ob der Anspruch aus § 1004 BGB überhaupt der Verjährung unterliegt oder ob insoweit § 902 I 1 BGB gilt. Diese Frage wird sehr kontrovers diskutiert. Während eine Ansicht unter Hinweis auf einen Umkehrschluss zu § 1028 BGB davon ausgeht, dass Ansprüche aus § 1004 BGB unverjährbar seien, nimmt die Rechtsprechung des BGH an, dass negatorische Ansprüche der Verjährung unterliegen. § 902 I 1 BGB erfasse seinem Schutzzweck entsprechend nur Ansprüche, die der Verwirklichung des eingetragenen Rechts selbst dienen, was bei Ansprüchen, die eine Störung des Rechts beseitigen sollen, nicht der Fall sei. Geht man mit dem BGH, war in dieser Examensklausur desweiteren zu fragen, wann der Lauf der regelmäßigen Verjährungsfrist begann (§§ 195, 199 BGB), was erst mit der Stilllegung des Tanks Mitte 2011 der Fall gewesen sein dürfte.

Im zweiten Teil dieser Examensklausur war ein Räumungsanspruch zu prüfen. Die V-GmbH (V) hatte gewerblich ein Grundstück an die M-OHG (M) vermietet. Der im Handelsregister ordnungsgemäß eingetragene und bekannt gemachte Prokurist der V kündigt der M unter Hinweis auf einen Mietrückstand in Höhe von 4 Monatsmieten. Die M wendet einerseits ein, dass der Prokurist keine schriftliche Vollmacht vorgelegt habe, weswegen sie die Kündigung zurückweise. Zudem habe sie die Miete gemindert, nachdem ein von ihr eingeholtes Sachverständigengutachten ergeben habe, dass im Mietobjekt aufgetretener Schimmel seine Ursache in Baumängeln habe. Erst später habe sich herausgestellt, dass der Schimmel durch fehlerhaftes Lüften entstanden sei, was der Sachverständige fahrlässig verkannt habe. An dieser Stelle der Examensklausur waren Ansprüche aus § 546 I BGB und § 985 BGB zu prüfen und jeweils zu fragen, ob das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet wurde. Bei der Frage der formellen Wirksamkeit war zu erörtern, dass § 174 BGB nicht für Erklärungen von Prokuristen gilt, weil der Erklärungsempfänger insoweit nicht schutzwürdig ist. Sodann war zu fragen, ob ein Kündigungsgrund besteht. Die Kündigung könnte sich auf § 543 I, II Nr. 3a oder Nr. 3b BGB stützen, wenn M mit der Miete in Verzug war. Insoweit kann sie sich nicht darauf berufen, dass die Miete gemäß § 536 I BGB (von Gesetzes wegen) gemindert war. Denn der Schimmel stellt keinen Mietmangel dar, weil die M für sein Entstehen verantwortlich war. Allerdings könnte ein Verzug ausgeschlossen sein, wenn die M den minderungsbedingten Zahlungsrückstand nicht zu vertreten hätte (§§ 286 IV, 276 BGB), sie also von einem mangelbedingten Minderungsrecht ausgehen durfte. In dieser Examensklausur galt es, sich mit der Frage auseinanderzusetzen, inwiefern M die wahre Ursache des Schimmels fahrlässig verkannt hat und ob ihr das Verschulden des Sachverständigen gemäß § 278 BGB zuzurechnen war.

Im dritten Teil dieser Examensklausur verkauft V im Mai 2013 ein Wohnobjekt an O; im Juli 2013 wird zugunsten des O eine Vormerkung eingetragen. Im November 2013 vermietet V die Wohnung an A, und zwar – zulässigerweise – befristet für fünf Jahre. Im März 2014 wird O als Eigentümer eingetragen. O verlangt von A Räumung der Wohnung.

Auch in diesem Teil der Examensklausur waren Ansprüche aus §§ 546, 985 BGB zu prüfen und zu fragen, ob zwischen O und A ein Mietvertrag besteht, der einen Herausgabeanspruch ausschließt. Dabei war zunächst zu erörtern, dass der zwischen V und A geschlossene Mietvertrag grds. gemäß § 566 BGB auf O übergeht. Nun war zu erörtern, welchen Einfluss die zugunsten des O bestehende Vormerkung hat. Zwar ist der Abschluss des Mietvertrages keine Verfügung im Sinne von § 883 II 1 BGB, doch wird diskutiert, ob § 883 II 1 BGB auf die mietweise Überlassung analog anzuwenden ist, was zur Folge hätte, dass sich O nicht den Mietvertrag entgegenhalten lassen müsste. Dafür spricht, dass dieser Fall nicht anders behandelt werden sollte als der der Bestellung eines dinglichen Wohnrechts (§ 1093 BGB), auf den § 883 II 1 BGB unmittelbar anzuwenden ist. Dagegen spricht hingegen, dass der soziale Schutz des § 566 BGB, der dem Mieter gewährt werden soll, dem Schutz des Vormerkungsberechtigten vorzugehen hat.

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