BGH zur Qualifizierung individueller Vereinbarungen als AGB

Das AGB-Recht ist ein wesentliches Kapitel des Schuldrechts. Die §§ 307 ff. BGB sollen die Überrumpelung bzw. Überlistung durch vorformulierte Vertragsbedingungen verhindern. Daher enthalten sie einen für das BGB ungewöhnlich starken Eingriff in die Vertragsfreiheit, indem sie detaillierte inhaltliche Vorgaben dazu machen, wie AGB nicht gestaltet werden dürfen. Die Frage, ob es sich bei einer Vertragsbestimmung um AGB handelt, ist daher von großer Bedeutung. Vor kurzem musste sich der BGH (BGH, Urteil vom 13.11.2025 - III ZR 165/24) mit der Frage beschäftigen, ob individuell ausgehandelte Vereinbarungen allgemeine Geschäftsbedingungen sein können.

A. Sachverhalt

Die Entscheidung hat einen Streit über die Beendigung eines Vertrags über die Vermittlung einer Ferienwohnung zum Gegenstand. Die Kläger erwarben von einer Projektentwicklungsgesellschaft eine Ferienwohnung. Die Wohnung war Teil einer Ferienanlage, deren Betreiberkonzept vorsah, dass alle Einheiten der Anlage in den ersten zehn Jahren nach ihrer Errichtung durch einen Vermittler an Urlauber vermietet werden sollten. Zur Umsetzung dieses Konzepts schloss die Gesellschaft im Namen der künftigen Eigentümer einen Vermittlungsvertrag mit der Beklagten ab. Dieser verpflichtete die Beklagte dazu, die Wohnungen nach Maßgabe unter Beachtung einiger Vorgaben zu vermieten. Unter „Laufzeit und Kündigung” enthielt der Vertrag auszugsweise folgende Regelung:

1. Dieser Vertrag wird fest bis einschließlich 2. Samstag des Jahres 2020 abgeschlossen. Der Vertrag verlängert sich um jeweils zwei Jahre, wenn er nicht von allen Wohnungseigentümern oder dem Vermittler mit einer Frist von 7 Monaten vor dem jeweiligen Endtermin schriftlich mit Einschreibebrief gekündigt wird.

2. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt für beide Vertragsparteien unberührt. …

3. Nach den mit der Gemeinde W. getroffenen Vereinbarungen sind die Ferienwohnungen für die Dauer von 10 Jahren beginnend mit der Inbetriebnahme der letzten Vermietungseinheit pro Dorf gebündelt einem international tätigen Vermittler zur Vermittlung an die Hand zu geben. Der Vertrag endet deshalb spätestens am 2. Samstag des Jahres, welches auf den Ablauf der zehnjährigen Bündelungsfrist folgt. Gleichzeitig wird vereinbart, dass der Vertrag frühestens (und damit wahrscheinlich) am 2. Samstag des Jahres 2027 endet.

Die Käufer traten nach den Bestimmungen des Kaufvertrags als Eigentümer in die Rechte und Pflichten dieses Vermittlungsvertrags ein. 2022 kündigten sie den Vermittlungsvertrag jedoch ordentlich in der Annahme, die zehnjährige Vertragsbindung sei unwirksam.

Ist die Kündigung wirksam?

B. Entscheidung

I. Vorliegen von AGB

Zweifel an der Unwirksamkeit der zehnjährigen Vertragsbindung weckte § 307 I 1 BGB. Damit diese Inhaltsschranke zur Anwendung kommen konnte, musste es sich bei der zitierten Klausel um AGB handeln. Gemäß § 305 I BGB sind AGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Die zitierte Klausel wies die Besonderheit auf, dass sie Teil eines Vertrags war, der individuell zwischen der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft ausgehandelt wurde. Der BGH ging jedoch davon aus, dass auch eine solche Klausel als AGB gelten kann, sofern sie später für viele Vertragsverhältnisse ohne echte Verhandlungsmöglichkeit übernommen werden soll. Dies war hier der Fall, weil die Projektentwicklungsgesellschaft die Regelungen zwischen sich und dem Vermittler so gestaltete, dass sie für alle Käufer der rund 51 Wohnungen identisch galten und diese bei Abschluss des Kaufvertrags faktisch keine Mitgestaltungsmöglichkeit hatten. Deshalb handele es sich um eine AGB, die an der Inhaltskontrolle zu messen sei.

II. Wirksamkeit der AGB

Sodann stellte sich die Frage, ob die Klausel die Kläger entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligte. Dies ist gemäß § 307 I 2 BGB insbesondere der Fall, wenn die Regelung intransparent ist. Zum Inhalt des Transparenzgebots führte der BGH aus:

„Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört nicht nur, dass die einzelne Regelung für sich genommen klar formuliert ist; sie muss auch im Kontext mit dem übrigen Klauselwerk verständlich sein. Die Klausel muss die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen für einen durchschnittlichen Vertragspartner so weit erkennen lassen, wie dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach den Umständen gefordert werden kann. Der Vertragspartner des Verwenders muss bereits bei Vertragsschluss erkennen können, was gegebenenfalls „auf ihn zukommt”. Eine Vertragsgestaltung, die objektiv dazu geeignet ist, den Vertragspartner bezüglich seiner Rechtsstellung in die Irre zu führen, verstößt gegen das Transparenzgebot.”

Der BGH ging davon aus, dass die Bestimmungen zu Laufzeit und Kündigung auch für einen aufmerksamen und sorgfältigen Betrachter unverständlich war, weil sie widersprüchliche Ausführungen enthielten. So bestimmte sie einerseits, dass der Vertrag bis zum 2. Samstag des Jahres 2020 laufen sollte und dass danach die ordentliche Kündigung möglich sei. Andererseits ordnete sie an, dass die Ferienwohnungen zehn Jahre lang vermittelt werden sollten und dass der Vertrag frühestens 2027 enden sollte. Aufgrund dieses inhaltlichen Widerspruchs verwarf der BGH die Klausel als intransparent. In der Konsequenz war die Kündigung wirksam.

C. Prüfungsrelevanz

Ob genau diese Entscheidung Eingang in Deine Klausuren findet, bleibt abzuwarten. In jedem Falle aber solltest Du die Ausführungen des BGH zu der Frage nach dem Vorliegen von AGB und dem Transparenzgebot kennen. Es ist gut denkbar, dass das Prüfungsamt einen ähnlich gelagerten Fall konstruiert, worauf Du die Argumentation des BGH übertragen kannst. AGB und auch das Transparenzgebot sind beliebte Klausurthemen in schuldrechtlichen Klausuren. Daher solltest Du die hier aufgezeigten Entscheidungsgründe gut verinnerlichen.