BGH zum Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung einer Nebenwohnung

Besteht ein Anspruch des Mieters auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung einer beruflich genutzten Nebenwohnung?

Der Mieter nutzt die gemietete Dreizimmerwohnung nur noch gelegentlich aus beruflichen Gründen. Hat er gegen die Vermieterin einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung von zwei Zimmern?

A. Sachverhalt

Der klagende Mieter (K) hat vor einigen Jahren von der beklagten Vermieterin (B) eine Dreizimmerwohnung gemietet, in der er zunächst mit seiner Familie gelebt hat. Später sind sie jedoch in ein größeres Haus gezogen. K benötigt die Wohnung nur noch in unregelmäßigen Abständen. Er möchte seine Belastung mit Mietkosten verringern. Er begehrt von B die Zustimmung zur Erlaubnis der Untervermietung von zwei Zimmern an zwei namentlich benannte Personen.

B. Entscheidung

K macht insofern einen Anspruch auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung seiner beruflich genutzten Nebenwohnung gegen B geltend.

I. § 553 I 1 BGB

K könnte gegen B einen Anspruch auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung seiner beruflich genutzten Nebenwohnung nach § 553 I 1 BGB haben.

Grundsätzlich ist der Mieter nach § 540 I 1 BGB ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Hiervon macht § 553 I 1 BGB im Bereich der Wohnraummiete eine Ausnahme. Sofern für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu nach § 553 I 1 BGB verlangen.

Ein Anspruch auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung seiner beruflich genutzten Nebenwohnung nach § 553 I 1 BGB setzt somit voraus:

1. Mietvertrag, §§ 549 I, 535 BGB
2. Teil des Wohnraums
3. Berechtigtes Interesse der Gebrauchsüberlassung an Dritten
4. Zumutbarkeit.

1. Mietvertrag, §§ 549 I, 535

Ein Mietvertrag zwischen der K und B über die Vermietung der Dreizimmerwohnung zu einem bestimmten Preis (essentialia negotii) besteht, §§ 549 I, 535 BGB.

2. Teil des Wohnraums

Bei dem zu überlassenden Wohnraum darf es sich nicht um den gesamten Wohnraum handeln, sondern nur um einen Teil des Wohnraums. Da K ein Zimmer weiterhin selbst nutzen möchte und er nur die beiden anderen Zimmer untervermieten möchte, ist diese Voraussetzung erfüllt. (Ausreichend ist sogar bei einer Einzimmerwohnung, deren Untervermietung mit Ausnahme eines Schranks und einer Kommode hinter einem Vorhang mit der Größe von einem Quadratmeter, vgl. BGH Urt. v. 13.9.2023 – VIII ZR 109/22).

3. Berechtigtes Interesse der Gebrauchsüberlassung an Dritten

Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten haben. Es ist keine Voraussetzung, dass es im Kern um den dauerhaften Erhalt des Wohnsitzes geht. Es bestehen

keine qualitativen Anforderungen bezüglich der verbleibenden Nutzung des Wohnraums durch den Mieter …. Vielmehr ist der Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Von der „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ ist dabei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es jedenfalls, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen …. Daher ist nicht erforderlich, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt.

a) Historische Auslegung

In der Gesetzgebungsgeschichte ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber nur den Bestand eines einzigen Wohnraummietverhältnisses schützen wollte.

b) Teleologische Auslegung

Auch im Rahmen der teleologischen Auslegung ergeben sich keine entsprechenden Einschränkungen. Vielmehr gehen

die berechtigten Interessen des Mieters den Interessen des Vermieters grundsätzlich vor. Sie haben nur dann zurückzustehen, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre….

Der Zweck des § 553 I BGB besteht demnach darin, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten. Schon weil der Mieter durch einen Mietvertrag nicht verpflichtet wird, in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt im Sinn des Hauptwohnsitzes zu begründen, sondern es seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Entscheidung überlassen ist, wo er im herkömmlichen Sinn wohnt …, kann nach dem dargestellten Zweck der Norm das Fortbestehen des Hauptwohnsitzes bzw. ein Zusammenhang hierzu nicht Voraussetzung für das Vorliegen des von ihr geforderten berechtigten Interesses sein. Es wäre vielmehr – was das BerGer. verkannt hat – wertungswidersprüchlich, angesichts des von § 553 I BGB verfolgten Zwecks des Erhalts einer Wohnung für den Mieter für dessen berechtigtes Interesse Anforderungen aufzustellen, die in dem ursprünglichen Mietverhältnis keine rechtliche Grundlage finden.

Es ist auch nicht erforderlich, dass der Mieter auf die Nutzung der Wohnung oder die Mieteinnahmen durch die Untermiete zwingend angewiesen ist.

Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr … jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus.

Es genügt, dass der Wunsch des Mieters, sich

in der Mietwohnung aufzuhalten und dort zwei bis drei Mal pro Woche zu übernachten, um sich nächtliche Fahrten nach Hause zu ersparen, nachvollziehbar ist.

Die Annahme eines berechtigten Interesses scheitert auch

nicht bereits an einem Widerspruch zur geltenden Rechts- und Sozialordnung, weil dem Untermieter rechtlich nicht der gleiche Schutz zukomme wie dem Hauptmieter….

Die Untervermietung als solche ist im Mietrecht des BGB anerkannt. Der Umstand, dass der Untermieter im Vergleich zum Hauptmieter einen geringeren Bestandsschutz genießt (§ 573a II BGB, § 546 II BGB), beruht auf entsprechenden gesetzgeberischen Wertentscheidungen.

4. Zumutbarkeit

Gem. § 553 I 2 BGB besteht kein Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Nur insofern sind die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Entsprechende Umstände liegen für B jedoch nicht vor.

II. Ergebnis

K hat gegen B einen Anspruch auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung seiner beruflich genutzten Nebenwohnung nach § 553 I 1 BGB.

C. Prüfungsrelevanz

Das Mietrecht ist häufig Gegenstand von Prüfungsklausuren. In der vorliegenden Entscheidung ging es um einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erlaubnis einer teilweisen Untervermietung seiner beruflich genutzten Nebenwohnung.

Die Entscheidung ist prüfungsrelevant, da sie gründliche Kenntnisse des Mietrechts voraussetzt und eine ausgewogene Gesetzesauslegung (grammatikalisch, historisch, systematisch, teleologisch) erfordert.

(BGH Urt. v. 27.9.2023 – VIII ZR 88/22)