Zu AGB von Immobilienmaklern
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Immobilienmakler keine erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren von Kaufinteressenten in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen verlangen dürfen. Der BGH erklärte eine entsprechende Klausel für unwirksam, auch wenn der Makler die Reservierungsgebühren nicht im eigentlichen Maklervertrag, sondern erst später in einer gesonderten Vereinbarung geregelt hatte.
Worum geht es?
In dem vorliegenden Fall hatten Kaufinteressenten für eine Immobilie einer Maklerin 4.200 Euro gezahlt, damit das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wurde. Die Summe sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden, aber da die Finanzierung scheiterte, nahmen die Kläger vom Kauf Abstand und verlangten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Der BGH entschied, dass die Klausel den Maklerkunden unangemessen benachteilige und daher ungültig sei. Die Kunden bekämen deshalb die 4.200 Euro plus Zinsen zurück. Der Reservierungsvertrag komme laut BGH einer erfolgsunabhängigen Provision gleich, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags widerspreche.
Die Entscheidung des BGH vom 20. April 2023 wirkt sich auf die zukünftigen Geschäftspraktiken von Immobilienmaklern aus. Es geht dabei um die grundsätzliche Frage, ob Makler in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder auch gesonderten Vereinbarungen Reservierungsgebühren von Kaufinteressenten verlangen dürfen.
Klauseln bezüglich Reservierungsgebühren sind unwirksam
Der BGH hat in diesem Fall klargestellt, dass solche Klauseln unwirksam seien und gegen das Gebot von Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB verstießen. Eine Reservierungsgebühr stelle eine unangemessene Benachteiligung der Maklerkunden dar, wenn sich aus dem Vertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei. Außerdem komme der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags widerspreche. Nach § 652 BGB solle der Maklerlohn nur dann gezahlt werden, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen sei. Prägend für den Maklervertrag nach § 652 BGB sei also die erfolgsabhängige Provisionsvereinbarung.
Diese Entscheidung des BGH hat insbesondere für Makler, die Reservierungsgebühren als Geschäftspraktik nutzen, große Auswirkungen. Als Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen auch Klauseln in Maklerverträgen der AGB Kontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB. Das heißt, Klauseln dürfen weder unklar und überraschend (§ 305c BGB) sein, noch den Vertragspartner unangemessen benachteiligen (§§ 307 ff. BGB).
Für die Makler bedeutet dies, dass sie in Zukunft keine Klauseln mehr verwenden dürfen, die eine Reservierungsgebühr vorsehen. Andernfalls riskieren sie, dass diese Klauseln für unwirksam erklärt werden und sie die gezahlten Reservierungsgebühren an die Kunden zurückzahlen müssen. Für Kaufinteressenten bedeutet die Entscheidung des BGH dagegen eine Stärkung ihrer Rechte. Sie sind in Zukunft besser vor unlauteren Geschäftspraktiken geschützt und können sicher sein, dass sie keine unangemessenen Gebühren zahlen müssen, um eine Immobilie zu reservieren.
(BGH, Urteil vom 20.04.2023 - I ZR 113/22)