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Mietrecht: BGH zu Schönheitsreparaturen

erschienen am 9. July 2020

Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung?

BGH findet Kompromisslösung: Wenn der Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen wünscht, war lange unklar, ob er selbst oder der Vermieter die Kosten zu tragen hat. In Karlsruhe kommt man nun zu dem Schluss: 50/50!

 
 

Worum geht es?

In Karlsruhe haben sich die höchsten Zivilrichter mit der Frage auseinandergesetzt, wer eine unrenoviert angemietete Wohnung streichen muss – der Mieter oder der Vermieter? Grundlage dafür bildeten zwei Verfahren aus Berlin. Die Frage war lange ungeklärt, so dass auch die zuständigen Kammern am LG Berlin unterschiedlich geurteilt haben. Der BGH hat nun geurteilt und sich für eine Kompromisslösung entschieden.

 

Wie ist die Rechtslage?

Der Ausgangsfall ist folgender: Ein Mieter mietet eine Wohnung an, ihr Zustand ist unrenoviert. Das Mietverhältnis besteht schon über längere Zeit. Nun kommen die Mieter zu der Ansicht, dass sich der Zustand der Wohnung zwischenzeitlich verschlechtert hat und fordern eine Renovierung, also Streichen, Tapezieren und “alles, was dazugehört”.

Seit einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 steht zumindest fest, dass wer eine unrenovierte Wohnung mietet, nicht zum regelmäßigen Renovieren verpflichtet werden dürfe. Denn ansonsten könnte es zu der Konstellation kommen, dass der Mieter sie sogar in einem besseren Zustand zurückgibt, als er sie selbst damals bekommen hat. Zwar ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, für einen ordentlichen Zustand der Wohnung zu sorgen. Schönheitsreparaturen werden aber in der Regel auf den Mieter abgewälzt – solche Klauseln sind aber nicht immer zulässig: Zum Beispiel, wenn eine Wohnung unrenoviert angemietet wird.

 

Kammern am LG Berlin entschieden gegensätzlich

In Berlin zogen zwei Kläger vor Gericht, damit der Vermieter für die Renovierung aufkommt – die Kammern entschieden aber gegensätzlich.

Im ersten Verfahren sahen die Berliner Richter den Mieter nicht in der Pflicht, für die Schönheitsreparaturen aufzukommen. Zwar vereinbarte er mit den Mietern eine unzulässige Klausel über die Übernahme solcher Reparaturen, sodass er wiederum grundsätzlich zur Instandhaltung verpflichtet sei. Jedoch hätten die Kläger den unrenovierten Zustand damals bei Anmietung vertragsgemäß akzeptiert. Folge: Ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter scheide von vorne herein aus. 

Anders sahen es die Kollegen der anderen Kammer: In ihrem Fall wollten die Kläger ebenfalls ihren Vermieter verpflichten, für die Schönheitsreparaturen aufzukommen. Die Kammer gab ihnen Recht. Die Mieter hätten einen Anspruch auf Durchführung der geforderten Arbeiten aus § 535 I 2 BGB.

 § 535 I 2 BGB:

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

 

Diese Kammer kam zu dem Schluss, dass der Vermieter für die Instandhaltung einstehen müsse, da er versuchte, dem Mieter eine unzulässige Renovierung aufzuerlegen. An dieser müsse er sich nun „spiegelbildlich“ festhalten.

 

BGH findet Kompromisslösung

Beide Entscheidungen wurden vom BGH nun aufgehoben und müssen neu verhandelt werden. Dabei werden die Kammern die von den Karlsruher Richtern entwickelte Kompromisslösung beachten müssen. Der Senat hat entschieden,

dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. 

 

Im Rahmen seiner Kompromisslösung sieht der BGH vor, dass dies in der Regel eine Kostenbeteiligung von 50/50 bedeute. Grundlage dieser Lösung vom BGH sind folgende Überlegungen: Zum einen scheide die Ansicht der einen Kammer aus, der Vermieter sei nun „spiegelbildlich“ in der Pflicht, die Renovierung alleine zu leisten. Denn ansonsten würde man nicht berücksichtigen, dass der Mieter den unrenovierten Zustand als vertragsgemäß akzeptierte. Den Vermieter treffe aber schon eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der Zustand der Wohnung wesentlich verschlechtert. Der Mieter müsse sich aber beteiligen, denn auch dieser habe erfahrungsgemäß Gebrauchsspuren in die Wohnung gebracht. Würde der Vermieter alleine die Kosten für die Renovierung tragen müssen, hätte der Mieter automatisch eine Wohnung im besseren Zustand, als er sie angemietet hatte – und diesen Zustand hatte er ja als vertragsgemäß akzeptiert. Der BGH kommt zu dem Schluss:

[Daher] gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.


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