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BVerfG: Mietpreisbremse verfassungskonform

erschienen am 28. August 2019

BVerfG sorgt für Klarheit bei Mietern und Vermietern

Das 2015 eingeführte Instrument zur Mietpreisregulierung ist mit unserem Grundgesetz vereinbar. In einem aktuellen Beschluss des BVerfG heißt es, dass die sog. Mietpreisbremse weder die Eigentumsgarantie, noch die Vertragsfreiheit und auch nicht den allgemeinen Gleichheitssatz verletze. Eine Verfassungsbeschwerde wurde nicht zur Entscheidung angenommen.

 

Worum geht es?

Es ist nicht von der Hand zu weisen: In den letzten Jahren sind vor allem in Großstädten die Mieten sehr stark gestiegen. Die Politik hat darauf mit der sog. „Mietpreisbremse“ reagiert. Im Oktober 2014 wurde der Gesetzesentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) beschlossen. Als zentrale Neuregelung kann § 556d BGB angesehen werden. In der Norm ist vorgesehen, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10% höher als eine ortsübliche Vergleichsmiete sein darf. Der angespannte Wohnungsmarkt wird wie folgt definiert:

Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

 

Die entsprechende Landesregierung kann – dank § 556d II BGB – ein solches Gebiet für höchstens fünf Jahre als angespannten Wohnungsmarkt deklarieren. Dies muss auch geschehen, damit die Mietobergrenze in dem Gebiet wirksam wird.

Die Mietpreisbremse gilt aber nicht ausnahmslos, § 556e BGB ist zu beachten: Wenn die Vormiete höher ist als die nach § 556d I BGB zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Außerdem sind errichtete Wohnräume nach dem 01.10.2014 sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung von der Mietpreisbremse befreit (§ 556f BGB).

Der Senat von Berlin hat 2015 nun das gesamte Stadtgebiet als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Eine Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung reichte Verfassungsbeschwerde ein. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Feststellung der Geltung einer niedrigeren Miete in Anspruch genommen, weil die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überschritten habe.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde wandte sich die Vermieterin unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung. Darüber hinaus sieht sie den allgemeinen Gleichheitssatz, ihr Grundrecht auf Eigentum und ihre allgemeine Handlungsfreiheit verletzt.

Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Die mittelbar angegriffenen Bestimmungen zur Mietpreisbremse verletzen kein Verfassungsrecht. Darüber hinaus sind die Entscheidungen, die in der Rechtssache der Vermieterin erfolgt sind und auf den Neuregelungen beruhen, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
 

 § 556d I BGB verletzt nicht die Eigentumsgarantie

Das BVerfG führte aus, dass § 556d I BGB im Einklang mit der Eigentumsfreiheit des Art. 14 I GG stehe. Die Eigentumsgarantie ist ein zentraler Aspekt unserer Verfassung; Eigentum und Freiheit stehen in einem engen Zusammenhang. Der Einzelne bekommt durch Eigentum die notwendige Unabhängigkeit und Freiheit, um sein Leben autonom zu gestalten. In der Literatur gibt es deshalb eine Leitformel:

Ohne Eigentum keine Freiheit.

 

Demnach bietet das Eigentum dem Einzelnen die Grundlage für die freie Entfaltung der Persönlichkeit. Hieraus leitet sich auch der Schutzbereich der Eigentumsgarantie ab: Geschützt werden soll der Bestand der durch die Rechtsordnung anerkannten einzelnen Vermögensrechte gegenüber Maßnahmen der öffentlichen Gewalt.

Ein Eingriff in das Eigentum ist offensichtlich – er sei aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt und insbesondere verhältnismäßig. Mit den neuen Regelungen im Mietrecht wird vom Gesetzgeber das öffentliche Interesse verfolgt, eine Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtgebieten zu verhindern. Dazu geeignet – und auch erforderlich – sei die Begrenzung der Miethöhe, wie es durch § 556d I BGB geschehe:

Die Beschränkung der Miethöhenregulierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleistet, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen kann, in denen die Belange der Mietinteressenten besonderen Schutzes bedürfen.

 

Zusätzlich garantiere § 556d II BGB, dass die Miethöhenregulierung nicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgehe. Zum einen können Landesregierungen die Ortsverhältnisse besser bewerten als die Bundesregierung, zum anderen gibt es die zeitliche Beschränkung von fünf Jahren. Letztlich dürfte nicht vergessen werden, dass der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse auf angespannte Wohnungsmärkte beschränkt sei. Aus diesen Gründen sei an der Verfassungsmäßigkeit der mietrechtlichen Neuregelungen nichts zu beanstanden.

 

Eingriff in Vertragsfreiheit verfassungsrechtlich gerechtfertigt

Die Beschwerdeführerin rügte daneben eine Verletzung ihrer Vertragsfreiheit. Unsere gesamte soziale Marktwirtschaft fundiert auf der Vertragsfreiheit, die von Art. 2 I GG grundrechtlich garantiert wird. Geschützt ist neben der Freiheit des Abschlusses – oder eben auch Nichtabschlusses – die Gestaltung privatrechtlicher Verträge. Wenn Vermieter und Mieter sich nicht mehr freiheitlich auf eine bestimmte Miete einigen dürfen, stellt dies einen Eingriff in die Vertragsfreiheit dar. Das BVerfG machte in seinem Beschluss aber deutlich, dass aus denselben Gründen, die die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in die Eigentumsgarantie definieren, ein Eingreifen in die Vertragsfreiheit als gerechtfertigt anzusehen sei.

 

Kein Verstoß gegen allgemeinen Gleichheitssatz

Weiter rügte die Beschwerdeführerin einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 I GG. Es ist der Grundsatz unserer Rechtsordnung, dass alle Menschen gleich zu behandeln sind, wenn eine Ungleichbehandlung sich nicht durch einen sachlichen Grund rechtfertigen lässt: Gleiches ist gleich zu behandeln. Hier bezweifelte das BVerfG zunächst, ob wegen der Verschiedenheit der regionalen Wohnungsmärkte überhaupt vergleichbare Sachverhalte vorliegen würden. Selbst wenn man jedoch die Auffassung der Gleichheit vertreten würde, wäre ein Eingriff verfassungsrechtlich gerechtfertigt:

Es verstößt nicht gegen Art. 3 I GG, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Miet-Obergrenzen führt.

 

Daneben sei der Gleichheitssatz auch nicht dadurch verletzt, dass § 556f BGB Ausnahmen für die Mietpreisbremse normiere oder dass Vermieter dadurch etwa privilegiert seien, wenn sie schon früher hohe Mieten eingenommen hätten.

 

Bestimmung des gesamten Stadtgebietes als ‘angespannter Wohnungsmarkt’ verfassungsgemäß

Zuletzt beschäftigte sich das BVerfG mit der Frage, ob die Einordnung des gesamten Berliner Stadtgebiets ‘angespannter Wohnungsmarkt’ verfassungsgemäß sei. Dies bejahte das Gericht, eine Verletzung der Eigentumsgarantie aus Art. 14 I GG sei nicht ersichtlich – schließlich beruhe die Entscheidung auf den Neuregelungen, die das BVerfG vorab als verfassungskonform einstufte. Allenfalls hätte die Verordnung des Senates von Berlin verfahrensrechtlich und/oder materiell-rechtlich bemängelt werden können. Im Beschluss aber heißt es, dass der Senat von Berlin insbesondere eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen durfte.

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