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BVerfG: Ist das “Bestellerprinzip” im Wohnungsvermittlungsrecht verfassungskonform?

erschienen am 2. August 2016

A. Sachverhalt (leicht vereinfacht)

Mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610), will der Gesetzgeber zwei nach seiner Einschätzung drängenden Problemen auf dem Mietwohnungsmarkt begegnen. Diese werden nach der Begründung des Entwurfs der Bundesregierung für das Mietrechtsnovellierungsgesetz zum einen darin gesehen, dass in prosperierenden Städten die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen stark angestiegen seien und teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete lägen. Zum anderen könnten gerade auf diesen angespannten Wohnungsmärkten Vermieterinnen und Vermieter auch die Kosten der von ihnen eingeschalteten Maklerinnen und Makler auf die Wohnungssuchenden umschlagen.

Um diese Probleme zu lösen, erfolgen durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz unter anderem Änderungen im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (im Folgenden: WoVermRG), die dem sogenannten Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung Geltung verschaffen sollen und für den Vermittlungsvertrag das Textformerfordernis vorschreiben.

Die zentrale Regelung des Bestellerprinzips beruht auf Art. 3 Nr. 1b MietNovG, mit dem § 2 WoVermRG um den neuen Absatz 1a ergänzt wurde. Ferner wurde durch Art. 3 Nr. 1e MietNovG die Regelung zur Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen in § 2 V WoVermRG durch eine neue Nummer 2 ergänzt; das Textformerfordernis findet sich in § 2 I 2 WoVermRG. Die genannte Vorschrift lautet nunmehr – soweit hier von Interesse – wie folgt:

㤠2

(1) Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.

(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).

(2) bis (4) …

(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn

1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder

2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.“

Unverändert darf der Wohnungsvermittler nach § 6 I WoVermRG Wohnräume nur dann anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhalten hat.

Zudem wurde in § 8 I Nr. 1 WoVermRG ein neuer Bußgeldtatbestand hinzugefügt worden. Danach handelt nunmehr auch ordnungswidrig, wer

„entgegen § 2 Absatz 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, … .“

Verstöße können mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 € geahndet werden (§ 8 II WoVermRG).

Gegen diese Neuregelungen erheben A, B und C unmittelbar nach deren Inkrafttreten zum 1. Juni 2015 Verfassungsbeschwerde.

A (Beschwerdeführer zu 1)) betreibt seit dem Jahr 1994 ein einzelkaufmännisches Unternehmen zur Immobilienvermittlung. Seine Geschäftstätigkeit besteht unter anderem in der Vermittlung von Miet- und Kaufverträgen. Nach eigenen Angaben führt er jährlich bis zu eintausend Grundstücks- und Wohnungsbesichtigungen durch. Dabei seien bislang etwa 30 % seines Umsatzes auf den Bereich der Wohnraumvermietung entfallen. Bereits seit der Verabschiedung des Gesetzes hätten sich erhebliche Umsatzeinbußen bemerkbar gemacht. Mehrere Eigentümer, die dem A zuvor schon verschiedene Objekte zur Vermittlung von Mietverträgen an die Hand gegeben hätten, hätten ihm gegenüber zum Ausdruck gebracht, dass sie nach dem 1. Juni 2015 die Zusammenarbeit einstellen oder zumindest stark einschränken wollten. Er sei daher gezwungen gewesen, Personal abzubauen, insbesondere die Zusammenarbeit mit anderen selbständigen Maklern zu beenden. Trotz intensivierter Planung und Einsparungen an anderer Stelle habe er angesichts der zu erwartenden Umsatzentwicklung seinen Mitarbeitern eine Entlohnung nicht mehr garantieren können.

B (Beschwerdeführer zu 2)) betreibt ein auf die Vermittlung von Mietwohnungen spezialisiertes Maklerbüro. Nach eigenen Angaben erzielt er seit etwa 20 Jahren durchschnittlich mindestens 95 % seiner Einnahmen aus diesem Bereich. Es hätten sich 68 Wohnungen in seinem Bestand befunden, die mit Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Juni 2015 nicht mehr vermittelbar seien, weil er weder von den Eigentümern noch von den Mietinteressierten eine Provision erhalten könne.

C (Beschwerdeführer zu 3)) ist Mieter einer Wohnung, die ihm von A vermittelt worden ist. Er beabsichtigt, auch künftig Wohnungen über ihn und andere Makler anzumieten und diese für ihre Tätigkeit angemessen zu bezahlen. Letzteres sei mit Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Juni 2015 jedoch nicht mehr möglich.

Sie sind der Ansicht, dass die Gesetzgebungskompetenz des Bundes nicht gegeben sei, weil die Voraussetzungen des Art. 72 II GG nicht vorlägen. Der räumliche Wirkungsbereich eines Maklers sei in der Regel regional begrenzt, daher sei die Neuregelung nicht zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit erforderlich.

Ferner beanstanden die Beschwerdeführer das Gesetzgebungsverfahren, weil der Bundesrat – was zutrifft – gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz zwar keinen Antrag nach Art. 77 II GG gestellt, aber auch keine Zustimmung erklärt habe, obwohl das Gesetz nach Art. 84 I 6 GG insgesamt zustimmungspflichtig gewesen sei. Der zugleich eingeführte § 556d II BGB („Mietpreisbremse“) nämlich gebe den Ländern das des Verwaltungsverfahrens abweichungsfest vor.

Hat die Verfassungsbeschwerde Aussicht auf Erfolg?

 

B. Die Entscheidung des BVerfG (Beschl. v. 29.06.2016 – 1 BvR 1015/15)

Die Verfassungsbeschwerde hat Erfolg, soweit sie zulässig und begründet ist.

I. Zulässigkeit

Die Zuständigkeit des Bundesverfassungsgerichts ergibt sich aus Art. 93 I Nr. 4a GG, §§ 13 Nr. 8a, 90 ff. BVerfGG.

A, B und C, die als natürliche Personen grundrechtsfähig und damit „jedermann“ i.S.v. Art. 93 I Nr. 4a GG, § 90 I BVerfGG sind, wenden sich gegen die gesetzlichen Neuregelungen durch Art. 3 MietNovG. Bei diesem formellen Gesetz handelt es sich um einen Akt öffentlicher Gewalt – hier des Bundestages, der nach Art. 1 III GG unmittelbar an die Grundrechte gebunden ist –und damit um einen tauglichen Beschwerdegegenstand (Art. 93 I Nr. 4a GG, § 90 I BVerfGG).

Fraglich ist, ob die nach § 90 I BVerfGG erforderliche Beschwerdebefugnis vorliegt. Dazu müssten die Beschwerdeführer selbst, gegenwärtig und unmittelbar durch die Neuregelungen betroffen sein.

Wohnungsvermittler sind unmittelbar von der Neufassung des § 2 WoVermRG betroffen, ohne dass es eines weiteren Vollzugsaktes bedarf. Deswegen bejaht das BVerfG Beschwerdebefugnis von A und B:

„Als Immobilienmakler im Bereich der Wohnungsvermittlung dürfen die Beschwerdeführer zu 1) und 2) nach der gesetzlichen Neuregelung nicht mehr in der bisher üblichen, nach Form und Inhalt freien vertraglichen Gestaltung ein Vermittlungsentgelt von Wohnungssuchenden verlangen. Sie sind auch unmittelbar betroffen, weil ein besonderer Vollziehungsakt nicht erforderlich ist (vgl. BVerfGE 109, 279 <306>). Eine vertragliche Verpflichtung der Wohnungssuchenden zur Zahlung von Maklercourtage ist aufgrund des gesetzlichen Verbots in § 2 Abs. 5 WoVermRG ebenso unwirksam wie die Überwälzung des Vermittlungsentgelts vom Vermieter auf Wohnungssuchende. Die Nichtbeachtung des Textformerfordernisses führt nach § 125 Satz 1 BGB unmittelbar zur Nichtigkeit eines Vermittlungsvertrages.“

Der ordentliche Rechtsweg ist gegen ein formelles Gesetz nicht eröffnet, aber auch der Grundsatz der Subsidiarität steht der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerden von A und B nicht entgegen. Bei einer Rechtssatzverfassungsbeschwerde ist besonders sorgfältig zu prüfen, ob der Beschwerdeführer alle zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergriffen hat, um die geltend gemachte Grundrechtsverletzung im sachnächsten Verfahren zu verhindern oder zu beseitigen. Wegen der Gefahr eines Bußgeldverfahrens ist es den Wohnungsvermittlern aber nicht zumutbar, gegen § 2 WoVermRG n.F. zu verstoßen und – bspw. im Rahmen eines zivilgerichtlichen Verfahrens – um fachgerichtliche Klärung nachzusuchen:

„Zwar muss ein Beschwerdeführer über eine nur formelle Erschöpfung des Rechtswegs hinaus vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde grundsätzlich alle nach Lage der Dinge zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreifen, um die geltend gemachte Grundrechtsverletzung in dem unmittelbar mit ihr zusammenhängenden sachnächsten Verfahren zu verhindern oder zu beseitigen (vgl. BVerfGE 112, 50 <60>; stRspr). Eine solche Möglichkeit besteht vorliegend aber nicht. Insbesondere ist es den Beschwerdeführern zu 1) und 2) nicht zumutbar, sich zunächst um eine Klärung im fachgerichtlichen Verfahren zu bemühen, weil sie sich hiermit der Gefahr eines Bußgeldverfahrens aussetzen müssten (vgl. BVerfGE 81, 70 <82 f.>; 97, 157 <165>; 131, 47 <56>). Würden sie ihre bisherige Vertragspraxis zur Provisionsverpflichtung der Wohnungssuchenden trotz des Verbots in § 2 Abs. 1a WoVermRG fortführen, so könnten sie sich damit einer Ordnungswidrigkeit nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG schuldig machen.”

Die Verfassungsbeschwerde von A und B sind damit zulässig.

Die von C erhobene Verfassungsbeschwerde ist hingegen unzulässig:

„Er ist weder als Wohnungsvermittler noch als Vermieter, sondern nur als potentieller Wohnungssuchender am Verfahren beteiligt. Das stellt bereits seine Beschwer in Frage. In jedem Fall hat der Beschwerdeführer zu 3) seine Verfassungsbeschwerde nicht hinreichend begründet. Insbesondere ist für eine Verletzung seiner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit nichts erkennbar.“

II. Begründetheit

Die Verfassungsbeschwerden von A und B sind begründet, soweit die angegriffenen Normen A und B in ihren Grundrechten oder in Art. 93 I Nr. 4a GG genannten (grundrechtsgleichen) Rechten verletzen.

Dabei ist zwischen dem Bestellerprinzip nach § 2 Ia und V WoVermRG einerseits (dazu unter 1.) und dem Textformerfordernis nach § 2 I 2 WoVermRG (dazu unter 2.) zu unterscheiden.

1. Bestellerprinzip (§ 2 Ia und V WoVermRG)

In Betracht kommt eine Verletzung der Berufsfreiheit (Art. 12 I GG), der Eigentumsfreiheit (Art. 14 I GG), der Vertragsfreiheit (Art. 2 I GG) und des allgemeine Gleichheitsgrundsatzes (Art. 3 I GG).

a. Berufsfreiheit (Art. 12 I GG)

aa. Eingriff in den Schutzbereich

Der sachliche (einheitliche) Schutzbereich der Berufsfreiheit nach Art. 12 I GG gewährleistet das Recht der freien Wahl und Ausübung von Beruf, Arbeitsplatz und Ausbildungsstätte, wobei unter Beruf jede auf Dauer angelegte Tätigkeit zur Schaffung und Erhaltung einer Lebensgrundlage verstanden wird. Danach liegt in dem „Bestellerprinzip“ des § 2 Ia und V WoVermRG ein Eingriff in die Berufsfreiheit von A und B:

„Die gesetzliche Neuregelung betrifft den Schutzbereich der Berufsfreiheit. Die geänderten oder neugeschaffenen Vorschriften im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung hindern die Beschwerdeführer zu 1) und 2) in einer Vielzahl von Fällen daran, von Wohnungssuchenden ein Entgelt für ihre berufliche Vermittlungstätigkeit zu erhalten. Schließen die Beschwerdeführer zu 1) und 2) mit Wohnungssuchenden Verträge ab, nach denen sie von diesen ein Entgelt erhalten sollen, obwohl sie nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag zum Angebot der Wohnung (§ 6 Abs. 1 WoVermRG) eingeholt haben, sind diese Vereinbarungen unwirksam (§ 2 Abs. 1a, Abs. 5 Nr. 1 WoVermRG). Gleiches gilt für den bislang zulässigen Abschluss von Verträgen, durch die Wohnungssuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG).“

bb. Verfassungsrechtliche Rechtfertigung

Möglicherweise ist der Eingriff gerechtfertigt. Die Berufsausübungsfreiheit ist nicht schrankenlos gewährleistet. Vielmehr sieht Art. 12 I 2 GG einen Regelungsvorbehalt vor. Davon müsste der Gesetzgeber ordnungsgemäß Gebrauch gemacht haben. Das setzt voraus, dass die Norm formell verfassungsgemäß zustande gekommen ist (1). Zudem muss die Vorschrift materiell verfassungsgemäß, insbesondere verhältnismäßig sein (2).

(1) Formelle Verfassungsmäßigkeit

Das Gesetz müsste formell verfassungsgemäß zustande gekommen sein. Das richtet sich in erster Linie nach den Vorschriften der Art. 76 ff. GG. Hier ist die formelle Verfassungsmäßigkeit unter zwei Gesichtspunkten fraglich: Einerseits könnte es an der Erforderlichkeit einer Regelung durch Bundesgesetz nach Art. 72 II GG (dazu unter aaa.), andererseits an der Zustimmung des Bundesrates (dazu unter bbb.) fehlen.

aaa. Erforderlichkeit einer bundesgesetzlichen Regelung nach Art. 72 II GG

Nach Art. 72 II GG hat der Bund in bestimmten Fällen der konkurrierenden Gesetzgebung nach Art. 74 GG nur dann das Gesetzgebungsrecht, wenn und soweit die Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet oder die Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse eine bundesgesetzliche Regelung erforderlich macht.

Es kommt damit darauf an, ob die Gesetzgebungskompetenz des Bundes aus einem der in Art. 72 II GG genannten Kompetenztitel folgt.

§ 2 Ia und V WoVermRG n.F. regelt das zivilrechtliche Verhältnis zwischen dem Wohnungsvermittler und dem Wohnungssuchenden. Das BVerfG leitet die (konkurrierende) Gesetzgebungskompetenz des Bundes daher aus Art. 74 I Nr. 1 GG für das bürgerliche Recht her:

„Die Befugnis zur Regelung des bürgerlichen Rechts umfasst alle Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden (vgl. BVerfGE 126, 331 <357> m.w.N.). Damit geht es im Wesentlichen um die Ordnung der Individualrechtsverhältnisse, weshalb die Kompetenz des Bundes für bürgerliches Recht nicht nur die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, sondern auch die vielfältigen Nebengesetze des Privatrechts umfasst (vgl. BVerfGE 42, 20 <31>). Die angegriffenen Vorschriften des Mietrechtsnovellierungsgesetzes zur Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes zählen hiernach zum bürgerlichen Recht i.S.d. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Von den Änderungen durch Art. 3 Nr. 1 bis Nr. 4 MietNovG werden Regelungen erfasst, die das Privatrechtsverhältnis zwischen Wohnungsvermittlern und Wohnungssuchenden ausgestalten und ordnen. Bei den Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes handelt es sich um Spezialnormen in einem Nebengesetz zum Maklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches.“

Denkbar wäre demgegenüber auch die Verortung im Kompetenztitel des Art. 74 I Nr. 11 GG für das Recht der Wirtschaft. Dann wäre zugleich der Anwendungsbereich von Art. 72 II GG eröffnet. Dafür könnte sprechen, dass der Gesetzgeber durch § 2 WoVermRG in das Wirtschaftsleben eingreift, um sozialstaatliche Zwecke zu verfolgen. Das BVerfG erteilt dieser Argumentation eine Absage. Es sei dem bürgerlichen Recht immanent, auch am Wirtschaftsleben Beteiligte zu betreffen und in gewisser Hinsicht für eine soziale Regulierung wirtschaftlicher Vorgänge zu sorgen:

„Gegen die Zuordnung der Regelungen zur Gesetzgebungskompetenz für das bürgerliche Recht (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG) spricht nicht, dass der Gesetzgeber mit dem Bestellerprinzip in Verfolgung sozialstaatlicher Zwecke ins Wirtschaftsleben eingreift. Zwar können Regelungen des bürgerlichen Rechts, die darauf zielen, soziale Disparitäten auszugleichen oder zu beseitigen, im weitesten Sinne als Regulierung wirtschaftlicher Vorgänge angesehen werden. Dass eine in Wahrnehmung sozialstaatlicher Gestaltungsaufträge getroffene Regelung des Privatrechts auch wirtschaftsregulierende Effekte zeitigt, macht diese jedoch nicht ohne Weiteres zu einer Regelung des Rechts der Wirtschaft (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) und nimmt ihr insbesondere nicht ihren Charakter als Regelung des bürgerlichen Rechts. Das im Bürgerlichen Gesetzbuch und den Nebengesetzen des Privatrechts geregelte bürgerliche Recht ist und war stets auch durch Elemente sozialer Regulierung von wirtschaftlichen Vorgängen geprägt.“

Die Gesetzgebungskompetenz für den neuen Bußgeldtatbestand in § 8 I Nr. 1 WoVermRG folgt ebenfalls aus Art. 74 I Nr. 1 GG. Zu den dort genannten Gebieten zählt auch das „Strafrecht“, das in kompetenzrechtlicher Hinsicht neben dem Strafrecht im herkömmlichen Sinne auch das Ordnungswidrigkeitenrecht erfasst.

Art. 74 I Nr. 1 GG ist nicht in Art. 72 II GG genannt. Damit ist der Anwendungsbereich des Art. 72 II GG nicht eröffnet.

bbb. Fehlende Zustimmung des Bundesrates

Der Bundesrat hat keine Zustimmung erklärt, sondern (nur) keinen Antrag auf Einrufung des Vermittlungsausschusses nach Art. 77 II GG gestellt. Es kommt daher darauf an, ob es sich bei dem Mietrechtsnovellierungsgesetz um ein Zustimmungs- oder Einspruchsgesetz handelt.

Bei sogenannten Zustimmungsgesetzen hat der Bundesrat in angemessener Frist über seine Zustimmung Beschluss zu fassen (Art. 77 IIa GG). Zustimmungsgesetze kommen nur bei einer ausdrücklichen Zustimmung des Bundesrates zustande (Art. 78 Var. 1 GG). Ein Bundesratsbeschluss, den Vermittlungsausschuss nicht anzurufen, kann nicht in eine Zustimmung umgedeutet werden.

Einspruchsgesetzes sind die Regel, Zustimmungsgesetze die Ausnahme. Ein Gesetz bedarf nur dann der Zustimmung des Bundesrates, wenn dies ausdrücklich im Grundgesetz angeordnet ist (sogenanntes Enumerationsprinzip).

Das Zustimmungserfordernis könnte hier aus Art. 84 I 5, 6 GG folgen. Danach besteht ein Zustimmungsbedürfnis aber nur dann, wenn die Länder ein Bundesgesetz als eigene Angelegenheit ausführen, der Bund aber ausnahmsweise unter den Voraussetzungen des Art. 84 I 5 GG das insoweit maßgebliche Verwaltungsverfahren ohne Abweichungsmöglichkeit für die Länder regelt.

Um eine solche – die Zustimmungspflicht auslösende – Regelung könnte es sich bei § 556d BGB handeln, der durch Art. 1 Nr. 3 MietNovG in das BGB eingeführt wurde. Nach§ 556d II BGB sind die Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen ermächtigt, um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Zwar betrifft diese Regelung nur den Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, der als sogenannte Mietpreisbremse zur Dämpfung des Mietanstiegs beitragen soll, während die Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für die bundesweit geltende Einführung des von den Beschwerdeführern angegriffenen Bestellerprinzips ohne Bedeutung ist. Allerdings spricht Einiges dafür, dass die Verknüpfung von „Mietpreisbremse“ und „Bestellerprinzip“ in einem Gesetz dazu führt, dass die Zustimmungsbedürftigkeit nur eines Teils zur Zustimmungsbedürftigkeit des Mietrechtsnovellierungsgesetzes im Ganzen führt (sogenannte Einheitsthese).

Art. 85 I 5 GG setzt voraus, dass ein Bundesgesetz das Verwaltungsverfahren „ohne Abweichungsmöglichkeit für die Länder“ geregelt hat. Eine solche „Abweichungsfestigkeit“ setze – so das BVerfG – eine ausdrückliche, zumindest aber hinreichend deutliche Regelung voraus. Nur ein solches Verständnis werde dem Anliegen der Föderalismusreform gerecht, die politischen Verantwortlichkeiten deutlicher zuzuordnen. Einen solchen ausdrücklichen Ausschluss einer Abweichungsmöglichkeit enthalte § 556d BGB aber nicht:

„Vielmehr belässt der Gesetzgeber die Umsetzung den Ländern je nach den regionalen Gegebenheiten selbst, indem er die Begrenzung der Miethöhe gemäß § 556d BGB nur insoweit vorsieht, als eine Landesregierung die bundesgesetzliche Regelung durch Rechtsverordnung komplettiert und Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Nur für Wohnungen in solchen Gebieten kann es bei Neuvermietungen zu einer Begrenzung der Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB kommen. Eine Landesregierung ist insoweit nicht gehindert, die Umsetzung nach den Verhältnissen des jeweiligen Bundeslandes auszurichten und gegebenenfalls vom Erlass einer Rechtsverordnung auch ganz abzusehen, sollte sie für ihr Land kein Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten ausmachen können. Vor diesem Hintergrund haben derzeit die Landesregierungen von Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und dem Saarland von der Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht und den Erlass einer Rechtsverordnung auch nicht in Aussicht gestellt.“

Es handelt sich damit um ein Einspruchsgesetz; einer Zustimmung des Bundesrates bedurfte es nicht.

(2) Materielle Verfassungsmäßigkeit

Die Neuregelungen in § 2 Ia und V WoVermRG müssten materiell verfassungsgemäß, insbesondere verhältnismäßig im weiteren Sinne sein.

Bekanntlich hat das BVerfG im „Apotheken-Urteil“ (das wir als „Klassiker“ auch im Blog vorgestellt haben) zur berufsfreiheitsspezifischen Strukturierung der Verhältnismäßigkeitsprüfung die sog. Drei-Stufen-Theorie entwickelt:

Am freiesten ist der Gesetzgeber, wenn er eine reine Berufsausübungsregel trifft, die auf die Freiheit der Berufswahl nicht zurückwirkt, sondern nur bestimmt, in welcher Art und Weise die Berufsangehörigen ihre Berufstätigkeit im Einzelnen zu gestalten haben. Sie können durch jede vernünftige Erwägung des Allgemeinwohls gerechtfertigt sein.

Die Regelung subjektiver Voraussetzungen der Berufsaufnahme, die den Zugang zum Beruf nur den in bestimmter – und zwar meist formaler – Weise qualifizierten Bewerbern freigibt (subjektive Berufszulassungsbeschränkungen), kann gerechtfertigt sein, wenn sie zum Schutz eines wichtigen Gemeinschaftsgutes erforderlich ist.

Anders liegt es bei der Aufstellung objektiver Bedingungen für die Berufszulassung; ihre Erfüllung ist dem Einfluss des Einzelnen schlechthin entzogen (objektive Berufszulassungsbeschränkungen). Im Allgemeinen wird nur die Abwehr nachweisbarer oder höchstwahrscheinlicher schwerer Gefahren für ein überragend wichtiges Gemeinschaftsgut diesen Eingriff in die freie Berufswahl rechtfertigen können.

aaa. Legitimer Zweck

Zunächst müsste der Gesetzgeber einen legitimen Zweck verfolgt haben. Mit § 2 Ia und V WoVermRG soll sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten zu Lasten der Wohnungssuchenden begegnet werden. Weil das Angebot an Mietwohnungen knapp sei, seien Wohnungssuchende regelmäßig gezwungen, für Maklerleistungen aufzukommen, die primär im Interesse des Vermieters erbracht worden seien. Die Höhe des Entgelts werde zudem nicht nach Marktgrundsätzen verhandelt, weil der Vermieter an Preisverhandlungen kein Interesse habe und der Mieter daran nicht beteiligt gewesen sei:

„Ausweislich der Begründung zum Regierungsentwurf ist es Ziel des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, die Wohnungssuchenden vor der Ausnutzung faktischer Zwangslagen zu schützen (BT-Drucks. 18/3121, S. 19). Der Gesetzgeber sieht das knappe Angebot von Mietwohnungen als Ursache dafür, dass Vermieter, die Dienste von Wohnungsvermittlern zwar in ihrem eigenen Interesse in Anspruch nehmen, die dadurch entstehenden Kosten aber den künftigen Mietern auferlegen können. Obwohl der Vermieter die Einschaltung des Wohnungsvermittlers veranlasst habe, zahle der Mieter die hierdurch entstehenden Kosten. In der Praxis geschehe dies so, dass Wohnungssuchende, die sich auf ein vom Vermieter veranlasstes Inserat meldeten, darauf verwiesen würden, entweder zunächst mit dem eingeschalteten Vermittler einen Maklervertrag abzuschließen, oder gegenüber dem Vermieter die Übernahme der Maklercourtage zuzusagen. Lasse sich ein Wohnungssuchender hierauf nicht ein, scheide er in der Regel aus dem Kreis der in Betracht kommenden Bewerber aus (BT-Drucks. 18/3121, S. 15). Dabei werden nach der Einschätzung des Gesetzgebers gerade in Gebieten mit angespannten Mietwohnungsmärkten Mietobjekte „häufig weit überwiegend“ über Wohnungsvermittler angeboten. Wohnungssuchende hätten dann kaum eine realistische Chance, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen (BT-Drucks. 18/3121, S. 15).

Der Gesetzgeber geht nachvollziehbar davon aus, dass Wohnungssuchende hiernach regelmäßig für Leistungen aufkommen müssen, die primär im Interesse des Vermieters erbracht worden sind (BT-Drucks. 18/3121, S. 19). Ebenso plausibel ist seine weitere Annahme, dass für die Maklerdienste eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen ausbleibt, weil der Vermieter an Preisverhandlungen kein Interesse hat und die Wohnungssuchenden auf das Entgelt keinen Einfluss nehmen können. Im Ergebnis hätten die Mieter dann oft die gesetzlich maximal zulässige Courtage in Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 19). Da diese Kosten neben die oft bereits hohe Miete, die zusätzlich aufzubringende Mietkaution für das neue Mietverhältnis sowie nicht selten auch Umzugs- und Renovierungskosten treten, liegt die Befürchtung des Gesetzgebers nahe, dass die so kumulierten Beträge geeignet sind, gerade wirtschaftlich schwächere Mieterhaushalte zu überfordern (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 15).“

Damit nimmt der Gesetzgeber mit den Änderungen im Bereich des Wohnungsvermittlungsrechts den an ihn gerichteten sozialstaatlichen Gestaltungsauftrag aus Art. 20 I und Art. 28 I 1 GG in Anspruch und verfolgt das das legitime Ziel des Verbraucher- und Mieterschutze, um zu verhindern, dass die Wohnungssuchenden Kosten tragen müssen, die nicht von ihnen veranlasst wurden und vorrangig im Interesse des Vermieters entstanden sind.

Der Gesetzgeber darf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Freiheit, das Entgelt für berufliche Leistungen einzelvertraglich zu vereinbaren, durch zwingendes Gesetzesrecht begrenzen, um sozialen oder wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Wie auch bei sonstigen privatrechtlichen Regelungen, die der freien Vertragsgestaltung Grenzen setzen, geht es um den Ausgleich widerstreitender Interessen, bei dem die Freiheit der einen mit der Freiheit der anderen in Einklang zu bringen ist.

bbb. Geeignetheit

Zudem müssten die gesetzlichen Neuregelungen geeignet sein, das legitime Ziel zu erreichen, wobei die Möglichkeit einer Zweckerreichung genügt. Die Eignung lässt sich schon aufgrund der gesetzlich geregelten Nichtigkeit belastender Provisionsverpflichtungen (§ 2 V WoVermRG), die zudem noch durch einen eigenen Bußgeldtatbestand flankiert wird (§ 8 I Nr. 1 WoVermRG), bejahen. Auf dieser Grundlage können Wohnungssuchende nur in engen Ausnahmefällen zur Zahlung von Vermittlungskosten verpflichtet werden und sind damit regelmäßig vor einer Belastung mit Provisionsforderungen als Auftraggeber wie im Wege der Schuldübernahme geschützt.

Der Eignung stehe nach Ansicht des BVerfG nicht entgegen, dass Vermieter, die sich ihrerseits weiterhin uneingeschränkt zur Provisionszahlung verpflichten können, ihre durch Bezahlung eines Maklers entstandenen Kosten bei der Kalkulation der Miete berücksichtigen und auf diese Weise bei Mietern ganz oder in Teilen refinanzieren können:

„Zum einen kann eine solchermaßen erhöhte Wohnungsmiete durchaus an Grenzen stoßen, etwa sofern die Vorschriften zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB Mietpreisbremse) zur Wirkung kommen sollten. Zum anderen bleiben Vermieter stets mit der Vorlage der Maklerkosten sowie den Ungewissheiten der Durchsetzbarkeit höherer Mieten belastet, so dass sie möglicherweise auf die Einschaltung eines Wohnungsvermittlers ganz verzichten und die Mietersuche selbst übernehmen werden. Selbst wenn Vermieter eine Überwälzung der Maklerkosten durch höhere Miete durchsetzen können, wird der vom Gesetzgeber erstrebte Ausgleich nicht gänzlich verfehlt. Als Vorteil verbleibt den Wohnungssuchenden dann zumindest, dass die Maklerkosten nicht wie bei der direkten Zahlung der Courtage sofort in voller Höhe und zeitgleich mit weiteren finanziellen Belastungen bei Beginn des Mietverhältnisses aufgebracht werden müssen. Schließlich ist es nicht fernliegend, dass Vermieter künftig in eigenem Interesse ihre Nachfragemacht ausnutzen, um mit den Maklern Provisionen unter den bisher üblichen – das gesetzlich Zulässige ausschöpfenden – Sätzen zu vereinbaren, und demnach nur geringere Beträge in die Kalkulation der Miete einfließen werden.“

ccc. Erforderlichkeit

Fraglich ist, ob die Änderungen in § 2 WoVermRG erforderlich sind, um den angestrebten Schutz zu erreichen. Das wäre nur dann der Fall, wenn keine gleich wirksamen Mittel zum Schutz der Wohnungssuchenden ersichtlich sind, mit denen eine weitergehende Schonung der Interessen der Wohnungsvermittler einherginge.

Als Alternative käme ein „echtes“ Bestellerprinzip oder Prioritätsprinzip in Betracht, wonach im Verhältnis zwischen Vermieter und Wohnungssuchendem derjenige als Besteller der Vermittlungsdienste anzusehen und zur Zahlung der Courtage verpflichtet sein soll, der in zeitlicher Hinsicht zuerst an den Makler herantritt. An der Wirksamkeit einer solchen Alternative bestehen aber – so das BVerfG – in Anbetracht der Knappheit an Mietwohnungen Zweifel:

„Angesichts der Marktverhältnisse lässt sich eine vergleichbare Wirksamkeit dieses Prioritätsprinzips nicht – wie erforderlich (vgl. BVerfGE 81, 70 <91>) – eindeutig feststellen. Aufgrund der Marktmacht der Vermieter erscheint vielmehr die Annahme einleuchtend, dass Mietinteressierte, um bei der Wohnungssuche erfolgreich sein zu können, sich ungeachtet der tatsächlichen Abläufe oftmals in die Position derjenigen drängen lassen müssen, die den ersten Kontakt zu einem Wohnungsvermittler hergestellt haben. Es ist mithin nicht zu beanstanden, dass diese schon im Gesetzgebungsverfahren diskutierte Lösung verworfen wurde, weil sie die Belastung der Wohnungssuchenden mit der Courtage letztlich nicht vergleichbar wirksam ändern könnte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 17).“

Eine (hälftige) Teilung des Maklerhonorars zwischen Vermieter und Mieter ist zwar schonender, verhindert aber die Überwälzung der Maklerkosten auf die Wohnungssuchenden auch nur in Höhe der halben Provisionsforderung. Damit ist sie nicht gleich wirksam.

Denkbar wäre die Übertragung der für die „Mietpreisbremse“ vorgesehenen regionalen Begrenzung auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 556d BGB). Hier geht das BVerfG allerdings davon aus, dass Vermieter außerhalb solcher Regionen derzeit ohnehin bereits in größerem Umfang das Vermittlungsentgelt zu tragen haben:

„Seine Annahme, dass Vermieter außerhalb angespannter Wohnungsmärkte jedenfalls nicht zwingend über die Marktmacht verfügen, um die Vermittlungsprovision auf den Wohnungssuchenden abwälzen zu können (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16), ist nicht zu beanstanden. Eine zusätzliche Belastung der Vermieter in diesen Regionen konnte der Gesetzgeber daher als gering einschätzen. Die Vermieter sind dort ohnehin in größerem Umfang mit dem Vermittlungsentgelt belastet, ohne dies an die Wohnungssuchenden weitergeben zu können. Verfügt ein Vermieter hingegen ausnahmsweise doch über eine derart starke Verhandlungsposition, dass ihm die Abwälzung der Maklerprovision auf Wohnungssuchende möglich ist, erscheint es mit Blick auf das gesetzgeberische Ziel auch gerechtfertigt, den Schutz des Bestellerprinzips außerhalb angespannter Wohnungsmärkte greifen zu lassen.“

Die Regelung ist damit auch erforderlich.

ddd. Angemessenheit (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne)

In dem „Bestellerprinzip“ liegt ein Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit i.S.v. Art. 12 I 2 GG; es handelt sich um eine sogenannte Berufsausübungsregelung. Das Gewicht des Eingriffs ist auch nicht unerheblich, weil Wohnungsvermittler zukünftig nur noch erheblich geringere Umsätze erzielen werden:

„Auch wenn neben Vermietern weiterhin auch Mietinteressierte Wohnungsvermittler beauftragen können, führt das Ausschließlichkeitsprinzip gerade bei weitem Verständnis im Ergebnis dazu, dass in der geschäftlichen Praxis überwiegend nur noch Vermieter zur Provisionszahlung verpflichtet werden können. Jedenfalls für Immobilienmakler, die sich bei ihrer Tätigkeit … auf die Vermittlung von Mietwohnungen spezialisiert haben, lassen sich in Folge der Neuregelung nur noch erheblich geringere Provisionseinnahmen erzielen. Auch die Gesetzesmaterialien räumen ein, dass die „voraussichtliche Änderung des Verhaltens von Vermietern durch die Neuregelungen im Wohnungsvermittlungsrecht wahrscheinlich zu deutlichen Umsatzrückgängen führen“ werden (BT-Drucks. 18/3121, S. 4). Der Gesetzgeber erstrebt eine finanzielle Entlastung der Wohnungssuchenden um 573,52 Millionen Euro aufgrund ersparter Maklercourtage, denen lediglich erwartete Einnahmen durch Provisionszahlungen von Vermietern in Höhe von 120,56 Millionen Euro gegenüberstehen sollen (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 26).“

Das Gewicht des Eingriffs reiche aber nicht soweit, dass es sich faktisch um einen Eingriff in die Berufswahlfreiheit (Art. 12 I 1 GG) handele. Wohnungsvermittler seien nicht gezwungen, sich eine neue, auf anderen beruflichen Voraussetzungen beruhende Existenz aufzubauen:

„Die Wohnungsvermittler werden damit allerdings nicht schon typischerweise zu einer grundlegenden Veränderung ihrer geschäftlichen Aktivitäten und Angebote in dem Sinne gezwungen, dass sie die berufliche Tätigkeit, die bisher ihre Lebensgrundlage bildete, völlig aufgeben und sich eine neue, auf anderen beruflichen Voraussetzungen beruhende Existenz aufbauen müssten. Da provisionspflichtige Aufträge zur Wohnungsvermittlung weiterhin möglich sind, können Makler auf diesem Geschäftsfeld weiterhin tätig bleiben. Sie sind nicht zum Erwerb grundlegend neuer Kenntnisse und Fähigkeiten gezwungen, sondern können das in ihrem beruflichen Werdegang erworbene Wissen und die spezifischen Berufserfahrungen auch künftig nutzen. Zudem sind Immobilienmakler nicht ausschließlich als Wohnungsvermittler tätig, sondern vermitteln in der Regel auch Mietverträge über gewerblich genutzte Räumlichkeiten und insbesondere Kaufverträge für Immobilien, die zu Wohn- oder zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Vielfach sind sie auch in der Immobilienverwaltung und anderen immobiliennahen Dienstleistungsbereichen tätig. Diese Tätigkeitsfelder und Einnahmequellen bleiben von den Änderungen im Wohnungsvermittlungsgesetz unberührt.“

Für die Herstellung des Ausgleichs eines sozialen oder wirtschaftlichen Ungleichgewichtes verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum. Die Einschätzung der für die Konfliktlage maßgeblichen ökonomischen und sozialen Rahmenbedingungen liegt zunächst in seiner politischen Verantwortung, ebenso die Vorausschau auf die künftige Entwicklung und die Wirkungen seiner Regelung. Dasselbe gilt für die Bewertung der Interessenlage, das heißt die Gewichtung der einander entgegenstehenden Belange und die Bestimmung ihrer Schutzbedürftigkeit. Eine Grundrechtsverletzung kann in einer solchen Lage nur festgestellt werden, wenn eine Grundrechtsposition den Interessen des anderen Vertragspartners in einer Weise untergeordnet wird, dass in Anbetracht der Bedeutung und Tragweite des betroffenen Grundrechts von einem angemessenen Ausgleich nicht mehr gesprochen werden kann.

Dagegen sprechen die berechtigten Interessen der Wohnungssuchenden, die in die Abwägung einzubeziehen sind. Das sogenannte Bestellerprinzip sorgt für eine finanzielle Entlastung zahlreicher Wohnungssuchender und erleichtert es ihnen, geeigneten Wohnraum zu finden. Damit steht den Interessen der Wohnungsvermittler auch das Sozialstaatsprinzip gegenüber:

„Durch die gesetzliche Regelung des Bestellerprinzips sollen für sie Hindernisse bei Anmietung von Wohnräumen beseitigt werden. Ziel ist es, eine Überforderung insbesondere wirtschaftlich schwächerer Wohnungssuchender durch die „kumulierten Beträge“ zu vermeiden, die unter Einschluss der Maklerprovision bei Beginn eines Mietverhältnisses entstehen (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 15). Den zahlreichen Wohnungssuchenden, die auf Wohnungsmiete angewiesen sind, wird es damit erleichtert, geeigneten Wohnraum zu finden und sich so den räumlichen Mittelpunkt ihres persönlichen Lebenskreises (vgl. BVerfGE 85, 219 <224>) und einen Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung (vgl. BVerfGE 89, 237 <241>) zu schaffen. Dies und der Schutz vor Nachteilen aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt rechtfertigen es zudem, in die Abwägung auf Seiten der Wohnungssuchenden das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 Satz 1 GG) einzubeziehen.“

Im Ergebnis hält das BVerfG die Regelungen daher auch für angemessen:

„Unter Berücksichtigung des weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums, über den der Gesetzgeber hier verfügt, wird das Ziel eines angemessenen Ausgleichs nicht verfehlt. Der Gesetzgeber trägt einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Hierzu hat er mit der Belastung der Wohnungssuchenden durch Maklercourtage einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor aufgegriffen und eine Regelung geschaffen, die diese Kosten den Vermietern als denjenigen zuweist, in deren Interesse die Aufwendungen typischerweise entstehen. Seine Entscheidung, hierfür als Mittel eine Einschränkung der vertraglichen Möglichkeiten und damit der Berufsfreiheit der Wohnungsvermittler zu wählen, bewegt sich innerhalb des weiten Gestaltungsspielraums und der politischen Verantwortung, die dem Gesetzgeber für die maßgeblichen ökonomischen und sozialen Rahmenbedingungen verbleiben. Dass hiernach der erstrebte Ausgleich zwangsläufig mit Einnahmeeinbußen der Wohnungsvermittler einhergehen muss, steht insgesamt der Angemessenheit der gewählten Lösung nicht entgegen; denn diese Belastung ist dadurch gerechtfertigt, dass Wohnungsvermittler – weil sie im Interesse der Vermieter beauftragt werden – mit Provisionsforderungen an diese verwiesen werden dürfen.“

cc. Ergebnis

Der in § 2 Ia und V WoVermRG liegende Eingriff in die nach Art. 12 I GG geschützte Berufs(ausübungs)freiheit ist verfassungsrechtlich gerechtfertigt.

b. Schutz des Eigentums (Art. 14 I GG)

aa. Eingriff in den Schutzbereich

Unter „Eigentum“ i.S.v. Art. 14 I GG versteht man alle vermögenswerten Rechte, die dem Berechtigten von der Rechtsordnung so zugeordnet sind, dass er die damit verbundenen Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinem privaten Nutzen ausüben darf. Die Abgrenzung zur Berufsfreiheit nach Art. 12 I GG – beide Grundrechte schützen die wirtschaftliche Freiheit und sind funktional aufeinander bezogen – wird dabei nach einer geläufigen Formel wie folgt vorgenommen: Die Berufsfreiheit schützt den Erwerb, während die Eigentumsfreiheit das (bereits) Erworbene schützt.

Diskutiert wird, ob sich die Eigentumsgarantie nach Art. 14 I GG auch auf den Schutz des etwaigen Rechts am eingerichteten Gewerbebetrieb erstreckt. Das BVerfG hat diese Frage bislang nicht entschieden und lässt sie auch diesmal offen. Die bereits erteilten Aufträge zum Angebot von Wohnräumen, genügen nicht als eigentumsfähige Position. Vielmehr handelt es sich dabei nur um in die Zukunft gerichtete Erwerbschancen, die nicht von Art. 14 I GG geschützt seien:

„Mit diesen Aufträgen sind nicht ohne Weiteres – als Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 GG geschützte (vgl. BVerfGE 112, 93 <107> m.w.N.) – schuldrechtliche Ansprüche auf Zahlung von Provisionen verbunden. Entsprechend der Absicht des Gesetzgebers, Wohnungssuchenden „Zeit und Unkosten für vergebliche Besichtigung“ zu ersparen (vgl. Regierungsentwurf für ein Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs, BTDrucks. VI/1549, S. 13), soll das Auftragserfordernis aus § 6 Abs. 1 WoVermRG nur verhindern, dass „Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten, von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zeitungen entnommen haben“ (BTDrucks. VI/1549, S. 13). Da hiernach als Auftrag „jedwede Zustimmung“ eines Vermieters genügt (vgl. Baader/Gehle, WoVermRG, 1993, § 6 Rn. 6), wird die Regelung überwiegend so verstanden, dass § 6 Abs. 1 WoVermRG weder einen Vermittlungsauftrag nach § 652 Abs. 1 BGB erfordert noch die Zustimmung des Vermieters mit einem solchen gleichzusetzen ist (vgl. Hans, Das neue Mietrecht, Art. 9 MRVerbG, § 6 WVG, S. 402 <Stand: 1. September 1983>; Baader/Gehle, a.a.O.; Schultz, WoVermRG, 2010, § 6 Rn. 7; Fischer, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, S. 175; so auch BTDrucks. 18/3121, S. 36).

Die von den Beschwerdeführern zu 1) und 2) angeführten Aufträge von Interessenten für eine Vermietung von Wohnungen waren demnach allenfalls in die Zukunft gerichtete Erwerbschancen, deren Realisierung noch von dem Abschluss eines Wohnungsvermittlungsvertrages abhängig und zudem noch durch das anschließende Zustandekommen eines kongruenten Hauptvertrages zwischen Wohnungssuchenden und Vermieter bedingt war. Derartige bloße Umsatz- und Gewinnchancen sind jedoch vom verfassungsrechtlichen Schutz des Eigentums nicht umfasst (vgl. BVerfGE 28, 119 <142>; 65, 196 <209>; 77, 84 <118>; 132, 99 <122 Rn. 60>).“

Bereits bestehende Provisionsansprüche seien zwar von Art. 14 I GG erfasst. Es fehle aber an einem Eingriff, weil insoweit intertemporal altes Recht fortwirke. Das ergebe sich aus dem Rechtsgedanken des § 170 EGBGB:

„Eigentumsschutz kann hiernach lediglich für Provisionsansprüche aus solchen Maklerverträgen in Betracht kommen, die mit Wohnungssuchenden bereits abgeschlossen, bis zum Inkrafttreten der Novelle zum 1. Juni 2015 aber noch nicht durchgeführt waren. In diese Eigentumsposition wird jedoch nicht eingegriffen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat hierzu überzeugend – und von den Beschwerdeführern unwidersprochen – auf den allgemeinen Rechtsgedanken verwiesen, der in Art. 170 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) zum Ausdruck kommt. Danach untersteht ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht, das zur Zeit der Verwirkung des Entstehungstatbestandes galt. Vermittlungsverträge, die vor Inkrafttreten der Regelungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes wirksam geschlossen wurden, bleiben demnach weiterhin wirksam und auch hinsichtlich etwaiger Provisionsforderungen uneingeschränkt erfüllbar.“

bb. Ergebnis

Der Schutzbereich von Art. 14 I GG ist nicht eröffnet.

c. Vertragsfreiheit (Art. 2 I GG)

Die durch die allgemeine Handlungsfreiheit gemäß Art. 2 I GG garantierte Vertragsfreiheit tritt im Bereich beruflicher Betätigung gegenüber dem speziellen Schutz durch die Berufsfreiheit gemäß Art. 12 I GG zurück

d. Allgemeiner Gleichheitssatz (Art. 3 I GG)

Andere „Kostentreiber“ bei der Anmietung einer Wohnung sind nicht mit den Maklerkosten, die primär im Interesse eines anderen – des Vermieters – entstehen, vergleichbar. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Ungleichbehandlung ist daher nicht ersichtlich.

e. Ergebnis

Das „Bestellerprinzip“ verletzt A und B nicht in ihren Grundrechten.

2. Textformerfordernis (§ 2 I 2 WoVermRG)

In Betracht kommt hier nur eine Verletzung der Berufsfreiheit nach Art. 12 I GG

a. Eingriff in den Schutzbereich

§ 2 I 2 WoVermRG hat zwar keine Auswirkungen auf die Gestaltung des Inhalts der Verträge. Allerdings macht sie wie jedes Formerfordernis die Wirksamkeit eines durch den übereinstimmenden Willen hergestellten Interessenausgleichs, den der Staat grundsätzlich zu respektieren hat, von der Beachtung einer bestimmten Form abhängig (§ 125 S. 1 BGB). Die Vertragsparteien werden also zur Beachtung der vorgeschriebenen Form gezwungen und damit in ihrer Freiheit beschränkt, Verträge so abzuschließen, wie sie es wünschen. Darin liegt ein Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit.

b. Verfassungsrechtliche Rechtfertigung

Durch die Textform (§ 126b BGB) werde ein legitimer Zweck verfolgt:

 „Die Textform soll nach den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 18/3121, S. 35 f.) „sowohl dem Wohnungssuchenden als auch dem Vermieter deutlich vor Augen führen“, dass ein Vertrag abgeschlossen wird „und deshalb bei erfolgreicher Vermittlung oder erfolgreichem Nachweis eine Vergütung fällig werden kann“. Außerdem sollen „auch Unklarheiten über die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Vermittlungsvertrag zustande gekommen sei, zukünftig vermieden werden“. Damit dient das Textformerfordernis dem legitimen Zweck, die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt und die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen zu informieren und hiermit Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu fördern (ähnlich bereits BVerfGE 117, 163 <192>).“

Die Regelung sei auch im Übrigen verhältnismäßig:

„Zur Erreichung dieses Zwecks ist die Textform nicht nur geeignet und erforderlich, sondern auch angemessen. Die textliche Dokumentation verdeutlicht die Tatsache einer vertraglichen Verpflichtung und kann zugleich Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Zustandekommens wie hinsichtlich der Person des Verpflichteten entgegenwirken. Hierbei verlangt die Beachtung der Textform nach § 126b BGB nur geringen Aufwand. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich, es genügt vielmehr eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Im Wege der elektronischen Kommunikation kann also ein zeitnaher Vertragsschluss erreicht werden. Es handelt sich demnach um einen geringfügigen Eingriff in die Vertragsfreiheit. Das Textformerfordernis ist zudem für Wohnungsvermittler wie die Beschwerdeführer zu 1) und 2) mit Vorteilen verbunden. Zwar kann eine Provisionsverpflichtung nun nicht mehr durch schlüssiges Verhalten begründet werden, gleichzeitig werden aber auch die Beweisschwierigkeiten, die die Makler hinsichtlich des Abschlusses eines Vermittlungsvertrages bisher häufig getroffen hatten, durch die Einführung des Textformerfordernisses weitgehend beseitigt.“

c. Ergebnis

Auch das Textformerfordernis verletzt A und B nicht in ihren Grundrechten.

3. Ergebnis

Die Verfassungsbeschwerde des C ist bereits unzulässig. Die Verfassungsbeschwerden von A und B sind zwar zulässig, aber unbegründet.

C. Fazit

Die ebenfalls durch Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführte „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB) war zwar nicht Gegenstand des Verfahrens (eine dagegen gerichtete Verfassungsbeschwerde ist bereits im Juni 2015 wegen des Grundsatzes der Subsidiarität als unzulässig verworfen worden [Beschl. v. 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15]), die vorliegende Entscheidung zum „Bestellerprinzip“ ist aber ebenfalls wie gemalt für eine Prüfungsaufgabe. Deswegen lege ich mich fest: Der Fall wird „laufen“!

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